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Compra e Venda
1 Conceito: denomina-se contrato de compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes ( vendedor ) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra ( comprador ), mediante a contraprestação de certo preço. Art. 481, CC/02 - pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Convenciona-se no Brasil que o contrato por si só não transfere o domínio da coisa, que só ocorre por meio da tradição. O contrato de alienação fiduciária constitui exceção à regra apontada, pois transfere o domínio da coisa independentemente da tradição (art. 1316). 2 Natureza Jurídica da Compra e Venda a) Bilateral: gera obrigações recíprocas: para o comprador a de pagar o preço em dinheiro; para o vendedor, a de transferir o domínio de certa coisa. Se não existisse a reciprocidade de obrigações haveria uma doação ou uma dação em pagamento. b) Consensual: se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa. Em certos casos, todavia, tem caráter solene quanto, além do consentimento, a lei exige uma forma para a sua celebração. c) Oneroso: ambos os contratantes obtém proveito, ao qual corresponde um sacrifício. d) Comutativo: de imediato se apresenta certo o conteúdo das prestações recíprocas. As prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios. Se transforma em aleatório quando tem por objeto coisas futuras. 3 Elementos da Compra e Venda: exige, como elementos integrantes, a coisa , o preço e o consentimento. a) Consentimento: capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade. Será anulável a venda, também, se houver erro sobre o objeto principal da declaração ou sobre as suas qualidades essenciais. Não basta a capacidade genérica para os atos da vida civil. Para vender, exige-se também a capacidade específica para alienar, pois o cumprimento da obrigação de entregar a coisa pressupõe o poder de disposição do vendedor. b) Preço: sem a sua fixação, a venda é nula. É determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes, conforme as leis do mercado, sendo por isso denominado preço convencional. Deve ser determinado ou determinável. c) Coisa: a coisa, objeto do contrato de compra e venda, deve atender a determinados requisitos, quais sejam, os de existência , individualização e disponibilidade.
➢ Existência da coisa: é nula a venda de coisa inexistente. A lei se contenta, porém, com a existência potencial da coisa, como a safra futura. São suscetíveis de venda as coisas atuais e as futuras , corpóreas e incorpóreas. ➢ Individualização da coisa: o objeto há de ser determinado , ou determinável no momento da execução. Admite-se a venda de coisa incerta, indicada ao menos pelo gênero e quantidade. A coisa pode ser, portanto, específica , quando o objeto que se vende é precisamente determinado, ou genérica , quando é feita alusão ao gênero das coisas ou à sua quantidade, sem especificá-las. Admite-se também a determinação por meio de comparação com a amostra, protótipo ou modelo exibido , entendendo-se, nesse caso, que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. ➢ Disponibilidade da coisa: a coisa deve encontrar-se disponível, isto é, não estar fora do comércio. Consideram-se nesta situação as coisas insuscetíveis da apropriação e as legalmente inalienáveis. A disponibilidade alcança a coisa litigiosa, como se extrai do art. 457, que impede o adquirente de demandar pela evicção se sabia da litigiosidade. 4 Efeitos da Compra e Venda 4.1 Efeitos principais a) Gerar obrigações recíprocas para os contratantes; b) Acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção. É lógico que o alienante assuma a responsabilidade pela existência de eventuais vícios redibitórios sobre a coisa, bem como pela eventual perda do bem por força da de decisão judicial ou administrativa que reconheça a posse ou a propriedade em favor de um terceiro (evicção). É irrelevante se os fatos ensejadores da caracterização dos vícios redibitórios ou da evicção são conhecidos, ou não, do vendedor, no momento da alienação, não isentando a sua responsabilidade. c) Responsabilidade pela perda ou deterioração (perecimento) da coisa adquirida: enquanto o bem vendido não for entregue ao comprador (tradição), o vendedor suporta a perda ou deterioração, não culposas, por ainda ser o titular. Se já houve transferência, a responsabilidade se desloca para o comprador, que é o seu proprietário. d) Responsabilidade pelas despesas: o art. 490 dispõe que ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador; e a cargo do vendedor as da tradição. 5 Limitações à Compra e Venda a) Venda de ascendente para descendente: o art. 496, CC, trata-se de disposição legal de caráter protetivo do núcleo familiar. Por motivos diversos podem conduzir um ascendente a beneficiar um descendente, um prejuízo dos demais, por isso, tende o ordenamento a estabelecer uma blindagem protetiva dos descendentes. Assim, a finalidade da aludida norma-regra é clara: impedir que os demais descendentes sejam prejudicados, com a eventual quebra da igualdade de quinhões na sucessão dos bens do ascendente , por
mencionados no art. 497 depende da expressa autorização judicial, como requisitoespecífico para o ato. 6 Situações Especiais: são normatizações específicas, voltadas ao tratamento da matéria em ângulo mais preciso para atender a certas peculiaridades. 6.1 Venda por amostra: amostras, protótipos ou modelos são objetos destinados ao oferecimento ou à publicidade, permitindo a demonstração da qualidade de um determinado produto, com vistas à sua divulgação e posterior aquisição pelos interessados. Considera-se amostra a apresentação ou entrega de reprodução da coisa a ser vendida, com suas qualidades e características , não se desnaturando se apresentada em tamanho reduzido. A desconformidade da coisa entregue com o modelo, a amostra ou o protótipo apresentado implica inadimplemento total ou parcial do contrato, com os seus regulares efeitos, inclusive resolução por culpa da parte. 6.2 Venda ad corpus e Venda ad mensuram : possibilidade de celebração por medida de extensão ou por referência meramente enunciativa. Na venda ad mensuram , o alienante especifica a medida de extensão do bem que está sendo alienado. Também é admissível a especificação da medida correlacionada ao preço. Já a venda ad corpus, leva em conta a coisa negociada como um todo , independentemente de suas medidas. Na venda ad mensuram , caso a medida real seja inferior àquela noticiada pelo vendedor, quando da contratação, poderá o comprador exigir a complementação da área a fim de obter a diferença. Há, contudo, de se obtemperar a rigidez da norma. O legislador entende, no parágrafo 1º do art. 500, que, sendo a diferença de medição encontrada no imóvel inferior a 1/20 da área total enunciada (5%), não se autoriza a adoção das medidas jurídicas redibitórias. Por outro lado, se a falta de adequação entre as medidas originárias e a medição realizada posteriormente concluir pelo excesso da área , surgirão duas medidas alternativas à livre opção do comprador: poderá complementar o preço ou devolver o excesso. 7 Cláusulas Especiais 7.1 Retrovenda: a retrovenda é o pacto adjeto à compra e venda, pelo qual as partes estabelecem que o vendedor possuirá o direito potestativo de comprar a propriedade de volta, em certo prazo (não superior a 3 anos), sujeitando o adquirente a tanto, desde que deposite o preço, acrescido das despesas realizadas pelo comprador. Enfim, é o direito estabelecido em favor do alienante de recomprar a coisa, no prazo máximo de 3 anos, independentemente da vontade do adquirente de vende-la. A eventual recusa do comprador em respeitar o direito de recompra do alienante autoriza o vendedor à propositura de uma ação de consignação em pagamento , a fim de exercer o direito potestativo de resgate, depositando o valor tanto por tanto. O direito de retrovenda não é personalíssimo , admitindo sua cessão a terceiros , por meio de negócio jurídico, gratuito ou oneroso, além de ser transmissível aos herdeiros e aos legatários , em razão de sucessão legítima ou testamentária. O STJ entende inexistir incompatibilidade entre a
cláusula de retrovenda e o contrato de compra evenda de bens móveis. 7.2 Venda a contento e sujeita à prova (por experimentação): ambas as cláusulas se referem a vendas realizadas sob condição suspensiva, vale dizer, ao agrado do comprador ou à adequação do bem à finalidade desejada. A venda a contento é aquela que se realiza sob a condição suspensiva de só se tornar perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que a coisa o satisfaz. Aqui, merece destaque a natureza subjetiva do ato revelador do contentamento, que deve ser encarada como uma condição potestativa simples. Já na venda sujeita a prova , a condição suspensiva reside no atendimento das qualidades asseguradas pelo vendedor e na sua idoneidade para o fim a que se destina. Nessa segunda modalidade, o campo da subjetividade, embora existente, é menor, uma vez que é admissível falar em demonstração objetiva das qualidades e idoneidade para os fins. Dessa forma, entendemos que, para a venda sujeita à prova, a recusa do comprador não pode ser injustificada. Em ambas as formas, o negócio jurídico, embora existente e válido, somente produzirá os seus efeitos após a declaração do comprador. Consequências: a) Enquanto não advier a manifestação concordante do adquirente e a despeito de haver ocorrido a tradição, o domínio continua com o alienante, que sofre as perdas advindas do fortuito ; b) Não tendo adquirido o domínio, o comprador, antes da ocorrência da condição, é mero comodatário , limitando-se por tal circunstância às suas obrigações (art.511, CC), pelo qual a posse que exerce é precária. 7.3 Preempção ou Preferência: podem os pactuantes estabelecer uma cláusula que obrigue o comprador de coisa móvel ou imóvel, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento, a oferece-la a quem lhe vendeu originalmente, para que este tenha a preferência em readquiri-la , em igualdade de condições, com quem também está interessado em incorporá-la em seu patrimônio. É a cláusula de preempção , também chamada de cláusula de preferência, prelação ou pactum protimiseos , disciplinada pelos arts. 513 a 520 do CC/02. Trata-se de um pacto, decorrente unicamente da autonomia da vontade , e estipulado em favor do alienante , aqui chamado preferente. Para que o direito de preempção seja exercido, o vendedor, sob pena de perda da sua preferência, está “obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou ajustado” (art. 515 do CC/02). 7.4 Venda com Reserva de Domínio: a venda com reserva de domínio nada mais é do que um contrato de compra e venda de coisa móvel , em que se subordina a efetiva transferência da propriedade ao pagamento integral do preço. Por meio deste contrato, com tal condição suspensiva, transfere-se ao adquirente apenas a posse da coisa alienada, conservando o vendedor o domínio sobre a mesma, até lhe ser pago a totalidade do preço. Nessas circunstâncias, a quitação do preço estipulado enseja a automática transferência do domínio, o
