MANUAL DE PROCEDIMENTOS SOBRE AS AVALIAÇÕES ..., Notas de aula de Metodologia

Baixe MANUAL DE PROCEDIMENTOS SOBRE AS AVALIAÇÕES ... e outras Notas de aula em PDF para Metodologia, somente na Docsity!

MANUAL DE

PROCEDIMENTOS SOBRE

AS AVALIAÇÕES DE

BENS IMÓVEIS DO IFB

MANUAL DE PROCEDIMENTOS SOBRE AS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS DO IFB

INTRODUÇÃO

Este manual de orientação tem por escopo, orientar a execução dos serviços de Avaliação de Imóveis da União, jurisdicionados ao Instituto Federal de Brasília- IFB, nas seguintes finalidades: alienação (venda, permuta, doação) e utilização (arrendamento, locação e cessão). A atividade de avaliação de imóveis destina-se a encontrar o valor de um determinado bem (terreno, edificação e acessórios), com base no mercado imobiliário no qual se encontra, considerando, para isso, a conjuntura atual do mercado e o melhor aproveitamento segundo as leis de zoneamento e o plano diretor da cidade. Estas avaliações devem seguir os parâmetros da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), bem como as diretrizes das instruções normativas da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Segundo a ABNT NBR 14.653-1, a Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo nas diversas modalidades. Já a Resolução nº 345 do CONFEA afirma que é atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, registrados no CREA, as atividades de vistoria, perícia, avaliação e arbitramento relativos a bens móveis e imóveis. Neste manual, estão apresentados os principais itens das diversas normas, leis, decretos, portarias e resoluções que têm a prerrogativa de legislar, orientar e disciplinar o assunto, com destaque para a IN SPU nº 2, de 2 de maio de 2017, e a para a ABNT NBR 14.653, partes 1 e 2. Cabe ressaltar que as legislações reguladoras sofrem constantes renovações e, por isso, o avaliador deverá sempre consultar as versões atualizadas das normas pertinentes.

DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

BASE LEGAL, CONCEITUAL E DE PROCEDIMENTOS SOBRE AS AVALIAÇÕES DE

BENS IMÓVEIS AMPARADO NA SEGUINTE LEGISLAÇÃO:

• Lei nº 9784, de 29 de janeiro de 1999;
• Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998;
• Lei nº 11.481 de 31 de maio de 2007;
• Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946;
• Decreto nº 8.818, de 21 de julho de 2016;
• Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
• Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1996;
• Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015;
• Resolução do CONFEA nº 218, de 26 de junho de 1973;
• Resolução do CONFEA nº 345, de 27 de junho de 1990;
• Procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da SPU; e
• Normas de Órgãos de Classe que atua na área de avaliação desde que não contrariem as Normas Técnicas da ABNT vigente;
• Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial as NBR nº 12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2001, 14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e 14.653-4/2002, bem como suas alterações.
• Caderno de Orientação intitulado Avaliação de Imóveis da União: teoria e prática, 1ª Edição, 2017- Exército Brasileiro, DPIMA-CO-04.2017.
• Caderno de Orientações – Avaliação de Imóveis, versão 1,00 - Governo do Estado de Pernambuco.

Custo: total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação. Custo direto de produção: gastos com insumos, inclusive mão-de-obra, na produção de um bem. Custo indireto de produção: despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem. Custo de reedição: custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. Custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação. Custo de substituição: custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando. Dado de mercado: conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem. Dano: prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre outros. Depreciação: perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade ocasionadas por: decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo. Desmembramento: subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Domínio: direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém. Domínio direto: aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse. Domínio pleno: domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto. Domínio útil: direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos. Empreendimento: conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center , parques temáticos), industrial ou rural. Engenheiro de avaliações: profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU. Especificação da avaliação: classificação da avaliação em relação aos graus de fundamentação e precisão resultantes. Estado de conservação: situação das características físicas de um bem, em um determinado instante, em decorrência da sua utilização e da manutenção a que foi submetido. Fator de comercialização: razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor que 1 (um). Ficha de cálculo de valor: documento de detalhamento de cálculo para se determinar o valor de referência em complementação ao Cálculo de Valor de Referência. Fruto: resultado da exploração econômica de um bem. Gleba urbanizável: terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento. Hipótese nula em um modelo de regressão: hipótese de que uma ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno, a um nível de significância preestabelecido. Homogeneização: tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando. Idade estimada: aproximação da idade real do imóvel, levando em consideração as suas características construtivas, arquitetônicas e funcionais. Idade real: tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência adotada no laudo. Imóvel: bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação. Imóvel Urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei. Imóvel rural: imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização. Imóvel serviente: imóvel que sofre restrição imposta por servidão. (Se deixar colocar de onde foi retirado!)

em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação. Pólo de influência: local que, por suas características, influenciam os valores dos imóveis, em função de sua proximidade com o elemento avaliando. População: totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. Posse: detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito. Preço: quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Renda: fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital. Servidão: encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. Testada: medida da frente do imóvel. Tratamento de dados: aplicação de operações que expressem, em termo relativos, às diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. Valor de mercado: é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Valor depreciável: diferença entre o custo de reprodução da benfeitorias e o seu valor residual. Valor de referência: é a quantia aceitável pela Secretaria do Patrimônio da União para referenciar o valor de um bem imóvel, determinada por profissional habilitado, numa data de referência. Esse valor deverá ser oriundo de um Cálculo de Valor de Referência, no qual seja contemplada a Ficha de Cálculo de Valor - FCV, além das devidas ressalvas, pressupostos e fatores limitantes. Valor em risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar. Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica. Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. Vantagem da coisa feita: diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando positiva. Variáveis independentes: variáveis que dão conteúdo lógico à variação dos preços de mercado coletados na amostra.

Variáveis qualitativas: variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem. Variáveis quantitativas: variáveis que podem ser medidas ou contadas. Variável dependente: variável cujo comportamento se pretende explicar pelas variáveis independentes. Variável dicotômica: variável que assume apenas duas posições (também conhecida como variável binária, “ dummie ”, “de estado”, “zero-um” e outros). Variável “ proxy ”: variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado. Vida econômica: prazo econômico operacional de um bem. Vida útil: prazo de utilização funcional de um bem. Vida remanescente: vida útil que resta a um bem. Vistoria: constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam. 1.1. ABREVIATURAS ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas; ART – Anotação de Responsabilidade Técnica; CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo; CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários; CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia; CUB - Custo Unitário Básico de Construção; CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia; EMATER – Empresa de Assistência Técnica e Extensão Rural; EMBRAPA – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária; INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial; IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia NBR – Norma Brasileira de Referência; RGI – Registro Geral de Imóveis Cartório de Registro de Imóveis; RRT - Registro de Responsabilidade Técnica; RT – Responsável Técnico; SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil; SINDUSCON – Sindicato das Indústrias da Construção Civil; SPU –Secretaria do Patrimônio da União.

e) Especificação das avaliações; f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos da avaliação. ” Dentre as diversas diretrizes na ABNT NBR 14.653 - Parte 1, destacam-se os itens: classificação dos bens, procedimentos de excelência; atividades básicas; metodologia aplicável; especificação das avaliações; e apresentação do laudo de avaliação, como pode ser visto a seguir: Classificação dos bens Os bens abrangidos nesta Norma classificam-se em tangíveis e intangíveis: a) quanto aos tangíveis , destacam-se entre outros: imóveis, máquinas, equipamentos, veículos, mobiliários e utensílios, acessórios, matérias-primas e outras mercadorias, infraestruturas, instalações, recursos naturais, recursos ambientais, culturas agrícolas e semoventes. b) quanto aos intangíveis, destacam-se entre outros: empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural, fundos de comércio, marcas e patentes. Procedimentos de excelência O engenheiro de avaliações deve adotar os procedimentos descritos em 6.1 a 6.7.

_1. Quanto à capacitação profissional: Somente aceitar encargo para o qual esteja habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessário;

2. Quanto ao sigilo: Considerar confidencial todas as partes do trabalho que em diz respeito ao cliente;
3. Quanto à propriedade intelectual: Jamais reproduzir ou publicar trabalhos alheios publicados sem a devida citação;
4. Quanto ao conflito de interesses: Não realizar avaliação em caso de conflito de interesses entre o avaliador e o objeto avaliando;
5. Quanto à independência na atuação profissional: Avaliar com independência, objetivando expressar ao máximo possível a realidade mercadológica do avaliando.
6. Quanto à competição por preços: Evitar participação em competições que aviltem honorários profissionais._

7. Quanto à difusão do conhecimento técnico: Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal. 8. Atividades básicas 8.1. Requisição da documentação; 8.2. Conhecimento da documentação; 8.3. Vistoria do bem avaliando; 8.4. Coleta de dados; 8.5. Escolha da metodologia; 8.6. Tratamento dos dados; e 8.7. Identificação do valor de mercado. 9. Metodologia aplicável 9.1. (...) 9.2. Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 9.2.1. Método comparativo direto de dados de mercado 9.2.2. Método involutivo 9.2.3. Método evolutivo 9.2.4. Método da capitalização da renda 9.3. Métodos para identificar o custo de um bem 9.3.1. Método comparativo direto de custo 9.3.2. Método da quantificação de custo 9.4. Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento 10.Especificação das avaliações A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado. As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.

O laudo de avaliação para os imóveis da União deverá ser executado na modalidade completo. No caso do laudo de avaliação ser de uso restrito caberá ao avaliador evidenciar em nota tal restrição, de forma que sejam preservados os dados e de nenhuma maneira divulgado o valor do imóvel a outros envolvidos, que não sejam a pessoa física ou jurídica e/ou representante legal que tenha solicitado o trabalho. 2.1.2. ABNT NBR 14653-2(2011): Imóveis Urbanos A ABNT NBR 14.653- Parte 2, dispõe sobre os procedimentos para a avaliação de imóveis urbanos, quanto a: "a) Classificação da sua natureza; b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; c) Descrição das atividades básicas; d) Definição da metodologia básica; e) Especificação das avaliações; f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos da avaliação. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no que respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.” Quanto à classificação dos imóveis urbanos, a norma apresenta uma classificação quanto a: Quanto ao uso: residencial, comercial, industrial, institucional ou misto; Quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis e motéis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos, prédios industriais. Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades comerciais ou complexo industrial.” As atividades básicas, os procedimentos metodológicos que incluem a escolha da metodologia, tratamento de dados, as especificações das avaliações serão abordados nos itens a seguir deste caderno de orientação. Reitera-se que o avaliador ao ser designado para fazer uma avaliação de imóveis busque toda a documentação, esclareça aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório melhor possível, além de

apresentar ao final do trabalho um laudo que obedeça às normas vigentes, no que se refere aos requisitos mínimos necessários para a sua aprovação. 2.1.3. ABNT NBR 14653-4(2002): Empreendimentos Esta parte da norma trata da avaliação no caso de empreendimentos, sejam eles: a. Empreendimentos imobiliários (com parcelamento do solo) : podem ser residenciais, comerciais, de serviços, industriais, rurais ou mistos; b. Empreendimentos de base imobiliária : para fins de exploração comercial, tais como hotel, motel, resort , shopping center , centros de compras, parques temáticos, clubes, postos de combustíveis, teatros, cinemas, depósitos, hospitais, clínicas, cemitérios, supermercado, estádios, estabelecimentos de ensino, dentre outros; c. Empreendimentos de base industrial : negócios da construção civil, de transformação ou similares; d. Empreendimentos de base rural : agroindústria e exploração animal, vegetal ou mista; e. Empreendimentos de base comercial e serviços : por exemplo os de transmissão de dados e de teleinformática; f. Empreendimentos de base mineral : do tipo extração mineral ou beneficiamento; e g. Empreendimentos com base em concessões de serviços públicos : para concessões de água, esgoto, energia elétrica (geração, transmissão ou distribuição), telecomunicações, rodovias, terminais de transporte e outros. 2.1.4. ABNT NBR 14653-7(2009): Patrimônios históricos e artísticos A parte 7 da NBR 14.653 trata sobre os parâmetros a serem considerados nas avaliações dos patrimônios históricos e artísticos, bem como dos bens integrados a eles. Dentre os principais itens a serem considerados nestas avaliações estão: a. Idade do imóvel; b. Fatos históricos associados ao patrimônio; c. Avaliação das esculturas, pinturas, vitrais, painéis ou outros elementos incorporados à edificação; d. Estado de conservação; e. Nível de preservação;

IX - locação: contrato na qual a União cede a terceiros a posse de imóvel de sua propriedade para fins de utilização residencial ou comercial, por certo tempo, mediante o pagamento de uma quantia mensal denominada aluguel; XIII - valor de mercado: é a quantia mais provável, oriunda sempre de um laudo de avaliação em conformidade com a NBR 14653, pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente; XIV - valor de referência: é a quantia aceitável, oriunda de um relatório de valor de referência, pela qual a SPU referência o valor de um bem imóvel, determinada por profissional habilitado, numa data de referência.” “Art. 5º - A avaliação de imóveis da União e de seu interesse, bem como a definição de parâmetros técnicos para a cobrança pela utilização desses bens será realizada para fins de: I – adjudicação; II – aforamento e sua remissão; III – alienação de domínio pleno ou útil; IV – aquisição compulsória ou voluntária, tais como compra, permuta, sucessão e usucapião; V – atualização de valor patrimonial; VI – cessão gratuita ou onerosa; VII – dação em pagamento; VIII – determinação da base de cálculo das receitas patrimoniais e multas previstas em lei; IX – elaboração das plantas de valores genéricos – PVG; X – indenização por ocupação ilícita; XI – locação e arrendamento de imóveis da União a terceiros; XII – – locação de imóveis de terceiros pela SPU; XIII – permissão de uso; e XIV – reavaliação de valor patrimonial.

“Art. 7º - As avaliações de imóveis da União e de seu interesse poderão, a critério do órgão central da SPU ou das suas Superintendências, ser realizadas: I - pela Caixa Econômica Federal – CAIXA, mediante contrato específico ou determinação em lei; II - por particulares habilitados, mediante celebração de contratos e convênios, observados no que couber a legislação de licitação pública. III – por profissional devidamente habilitado com registro ativo no CREA ou no CAU; IV - pela unidade militar interessada, nos casos de imóveis da União entregues ou cedidos sob quaisquer regimes às Forças Armadas, não cabendo à SPU homologá-las; e V - pelas unidades gestoras, devidamente registradas nos sistemas corporativos da SPU, não cabendo esta homologá-las”. “Art. 10, §2º - Os laudos elaborados por terceiros deverão ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT e deverão observar os procedimentos previstos na Seção VI do Capítulo IV desta IN.” “Art. 13, §4º - Os laudos com utilização do tratamento por fatores só serão permitidos se, obrigatoriamente, atenderem ao disposto no item B.1 do Anexo B da NBR 14.653-2.” “Art. 16. O laudo de avaliação será exigido para as seguintes finalidades: I - aquisição compulsória e voluntária quando onerosa, bem como alienação de domínio pleno, domínio direto ou domínio útil; II - locação e arrendamento de imóveis; III - dação em pagamento; IV- aforamento; V - cobrança pela utilização dos bens da União, quando se enquadrar em condição específica, determinada por portaria de cessão onerosa; VI - adjudicação; e VII- doação com ou sem encargo.” “Art. 17. O Relatório de valor de referência será utilizado para as seguintes finalidades: