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Lição 5 - Impostos, Taxas e Certidões
Nesta lição você irá conhecer os impostos, taxas e encargos que incidem sobre os imóveis,as certidões e despesas com docu mentação, conhecimentos indispensáveis ao exercício da função de Corretor de Imóveis.
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)
A Constituição Federal determina que o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana é de competência do Município. O fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel. Sujeito Ativo: são os Municípios, Estados não divididos em municípios, Distrito Federal e União, nos territórios federais não divididos em municípios (CF. 1969, art. 18 §4º). Sujeito Passivo: é o Contribuinte, o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título (Código Tributário Nacional, art. 34). É responsável quando, sem se revestir da condição de contribuinte, sua obrigação decorra de disposição expressa em lei (Código Tributário Nacio nal, art. 121 § único, II).
1.1 Elementos
a) Bem imóvel por natureza ou acessão física É o solo com a superfície, os seus acessórios e adjacentes naturais, compreendendo as árvores e os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o homem incorporar ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano (Cód. Civil, art. 43, I). b) Zona urbana É definida em lei municipal, observando o requisito mínimo da existência de dois dos seguintes melhoramentos, constituídos ou mantidos pelo PoderPúblico, a saber: meio fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância mínima de três quilômetros do imóvel considerado. (Código Tributário Nacional, art. 32). c) Área urbanizável ou de expansão urbana É a área constante de lotea mentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à
indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas, como tal definidas em lei. d) Área urbana por equiparação É o caso de “sítio de recreio” e no qual a eventual produção não se destine ao comércio (Decreto Lei no^57 de 18/12/66 art. 14).
1.2 Não-Incidência
O IPTU não incide nos seguintes casos: a) Imunidade É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da União, dos Estados, Distrito Federal e dos outros municípios e suas autarquias (CF. 1969, art. 19, III); templos de qualquer culto; partidos políticos; instituições de educação e assistência social. b) Por Lei Ordinária É o complemento da incidência, ou explicitamente casos como o do imóvel comprovadamente utilizado em exploração vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (DecretoLei n o^ 57/66, art. 15).
1.3 Isenção
A isenção do IPTU pode ocorrer por lei, lei ordinária do sujeito ativo (que é o mais freqüente) ou pela União, através de lei complementar, atendendo a relevante interesse social ou econômico nacional: uma das limitações constitucionais do poder de tributar (Cap. 14, §3o^ ff). A base de cálculo é o valor do imóvel (Código Tributário Nacional, art. 33). São excluídos os valores dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de utilização, exploração, aformoseamento^1 ou comodidade. Para o imposto territorial urbano a base é o valor venal, que depende de avaliação periódica e esse acréscimo não constitui majoração do tributo. A alíquota é fixada por lei, conforme o princípio da legalidade, uma das limitações constitucionais do poder de tributação (Cap. 14, §3o).
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural
O Imposto Territorial Rural é de competência da União, porém, o produto desta arrecadação pertence ao município onde esteja situado o imóvel. Consideramse imunes desse imposto os sítios com áreas que não excedam a 25 hectares e quando os cultive, só ou com a família, desde que o proprietário
- Aformoseamento Ato ou efeito de aformosear; tornar formoso; embelezar.
- Departamento de Saúde do Estado – Certidão do que constar sobre multas e infrações legais.
- Departamento de Urbanismo da Prefeitura Certidão de que o imóvel não está sujeito a restrições para construção.
- Diretoria de Impostos e Taxas sobre a Riqueza Imobiliária da Secretaria da Fazenda Certidão de localização do imóvel.
- Procuradora de Terras do Estado Certidão do que constar de concessões, arrendamentos e outros.
- Justiça do Trabalho Certidão de distribuição de ações, execuções e penhoras relativas a questões trabalhistas.
- Ministério da Aeronáutica Certidão sobre zonas de proteção e aeroportos.
- Ministério do Exército Certidão sobre planos de desapropriação.
- Ministério da Marinha Certidão sobre zona de faixa litorânea.
4. Encargos Previdenciários
A Consolidação das Leis da Previdência Social estabelece que o proprietário, o dono da obra, o condômino de uma unidade imobiliária, seja qual for a forma de contrato de execução de obra de construção, acréscimo ou reforma do imóvel, são igualmente responsáveis (solidários) com o construtor para cumprimento das obrigações que nela constam, a menos que tenha havido, por parte deles, alguma retenção de importância, para garantiadessas obras até a expedição de Certificado de Quitação. Quando a prestação de serviços for feita “por tarefa” ou “sob empreitada”, estarão isentos, proprietário e construtor, dessas obrigações, desde que obriguem o subempreiteiro a recolher previamente, fixado pelo INSS como contribuição previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de trabalho. Não será devida a contribuição previdenciária, se a construção for feita em regime de “mutirão”, ou seja, sem mãodeobra assalariada.
5. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
De acordo com o Código Tributário Nacional, em seu art. 35: Art. 35 O imposto, de competência, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II. Parágrafo único nas transações causa mortis ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
6. Despesas de Escritura e Registro no INCRA
6.1 Ônus e Gravames
Antes de fazer qualquer operação imobiliária, você deve ter o cuidado espe cial de verificar se o imóvel (objeto da transação) está realmente livre de qualquer ônus ou gravame, antes ainda de ser dado o sinal. Em caso de ser dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da respectiva importância, dentro de 48 horas, se comprovada a existência de tal. Podemos citar como ônus mais comuns: a) hipoteca b) penhora c) enfiteuse d) servidão e) condomínio f) execução por dívidas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuições de melhoria, etc. Para constatar a existência ou não de ônus sobre um imóvel, as comprovações devem ser feitas junto aos órgãos respectivos:
- Hipoteca, penhora, enfiteuse e servidão a no Registro de Imóveis.
- Condomínio a Declaração do Síndico.
- Execução a Registro de Distribuição. Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena e total “propriedade da coisa”, com os respectivos títulos e regularização da situação, é o proprietário, ficando a seu encargo todas e quaisquer despesas para se obter títulos e certidões necessárias. Esses serão apresentados ao comprador, que verificará a regularidade do imóvel, que é objeto da transação.
6.2 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA)
O INCRA, autarquia criada pelo Decreto Lei no^ 1.110, de 09/07/70, subordinado ao Ministério da Agricultura, tem como finalidade promover a colonização, a reforma agrária, o desenvolvimento rural e a utilização racional da terra, procurando preservar sua função econômica e social. Tem autonomia administrativa e financeira, atuando em todo o território nacional, com poderes para modificar a estrutura fundiária brasileira, além de estabelecer
- Lucro Imobiliário Tratase de um encargo sob a responsabilidade do alie nante do imóvel e incide na alíquota de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o lucro auferido, o qual é representado pela diferença entre o custo do imóvel, atualizado pela correção monetária, e o preço de venda. Desse resultado deverão ser descontados 5% (cinco por cento) sobre cada ano em que o imóvel esteve em poder do vendedor. É tributo devido sobre a renda junto à Secretaria da Receita Federal. De acordo com a situação de regularidade em que se encontre o imóvel, poderão incidir sobre o mesmo outros encargos, motivo pelo qual sempre se recomenda uma busca no Registro de Imóveis quanto à isenção de ônus e certidões dos Órgãos Tributários Federais, Estaduais e Municipais.
- Despesas de Escrituração e Registro Estas despesas, salvo convenção em contrário, quanto ao reembolso espontâneo, correm por parte do adquirente e devem ser satisfeitas junto ao Tabelião e Registro de Imóveis da localidade. IMPORTANTE No caso de dúvidas, consulte sempre um Tabelião ou Oficial do Registro de Imóveis da localidade, pois estes profissionais, normalmente bacharéis em Direito, possuem amplos conhecimentos de Direito Imobiliário no tocante às exigências legais de transferências, escrituração e registros. Esta contribuição é sempre de fundamental importância para o profissional Corretor de Imóveis.
Exercícios Propostos
- Qual esfera pública tem atribuída, pela Constituição Federal, a competência sobre impostos que incidem na propriedade predial e territorial urbana?
- Indique dois melhoramentos para caracterizar uma zona urbana.
- Quem deve pagar a ITBI?
- É a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes: ( ) a) loteamento. ( ) b) desmembramento. ( ) c) remembramento. ( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
- Quando mencionamos que um contrato não pode ser desfeito pela vontade de apenas uma das partes, estamos falando de qual característica?
