Baixe Exercicico de Etica Profissional e outras Exercícios em PDF para Ética, somente na Docsity!
Avaliação de Ética e Legislação Profissional Aplicada.
1 ) O que são as obrigações de dar coisa certa e de fazer segundo o nosso Código Civil de 2002 (Lei 10.406)? Quais as relevâncias para o exercício da função de corretor imobiliário?
Obrigação de dar coisa certa (Arts. 233 a 242, do Código Civil): Coisa certa é tudo que pode ser individualizada, identificado quanto a número, modelo, marca, etc. O credor de coisa certa não está obrigado a receber outra coisa no lugar, ainda que seja mais valiosa, tendo em vista que a vontade das partes voltam-se para um determinado objeto. A obrigação de dar coisa certa abrange também os acessórios da coisa, exceto se não houver possibilidade, ou o contrário tiverem ajustado as partes.
Obrigações de fazer (Arts. 247 a 249, do Código Civil): Ocorre quando o devedor compromete- se para com o credor a fazer determinada coisa ou a praticar determinado ato. A obrigação de fazer poder ser personalíssima e não personalíssima. Tem como relevância a transparência em fazer a coisa certa para o exercício da função de corretor imobiliário
2) Quais são os tipos de benfeitorias trazidas no nosso Código Civil? E quais delas tem relevância em uma possível ação judicial?
As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
O possuidor de boa-fé tem o direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que fez no imóvel. Quanto as benfeitorias voluptuárias, poderá o possuidor de boa-fé levantá-la, se não acarretar estrago à coisa e se o reivindicante não preferir ficar com elas, indenizando o seu
valor. O objetivo é evitar o locupletamento sem causa do proprietário pelas benfeitorias então realizadas.
Observamos que o artigo 1.219 tem se referido exclusivamente ao possuidor de boa-fé, qual terá as consequências jurídicas descritas no artigo. Todavia, o artigo 1.220 do Código Civil estatui que acerca do possuidor de má-fé, que apesar de possuir o bem de modo reprovável, terá direito a benfeitorias realizadas, mas restritas às necessárias, sendo excluído neste caso todos os outros direitos atribuídos ao possuidor de boa-fé.
3) Um imóvel passando pelo viés de aluguel apenas, tem para lei importância diferenciada de um imóvel comprado. Quais as diferenças diante do âmago jurisdicional Brasileiro?
Resumidamente, a lei pontua como obrigações do locador : entregar o imóvel em condições de servir o uso a que se destina, o reparo de defeitos anteriores à locação e arcar com as despesas extraordinárias de condomínio as quais incluem instalação de equipamentos de segurança, por exemplo.
Entre as obrigações do locatário estão: pagar o aluguel e outras taxas em dia, usar o imóvel apenas para a finalidade que estiver descrita no contrato de locação (residencial ou comercial); arcar com possíveis danos que tenha causado e não realizar modificações sem autorização por escrito do locador. A esse respeito, então, a Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato,
4) O corretor imobiliário, segundo a lei, se configura como fornecedor de serviços? Se sim, como se explica a relação com a Lei 8.078/90:
Da leitura dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor obtemos os conceitos de fornecedor, consumidor, serviço e produto. A partir disto concluímos que a corretagem de imóveis é um serviço regido pela referida legislação (CDC).
Assim, além dos dispositivos legais já analisados, com a Lei 8.078/90: temos que o artigo 14 da Lei 8.078/1990 (CDC) é expresso ao dispor que o fornecedor de serviços – empresa imobiliária no nosso caso – responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Por esta norma, ainda que não exista culpa da imobiliária, se ficar demonstrado que os danos foram causados em razão
e, por fim, como funciona esse mecanismo de proteção na Lei n. 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).
É a relação de consumo é o “tripé” formado por consumidor, fornecedor e produto/serviço. Quando constatada, as normas aplicadas são as do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Caso não haja relação de consumo, é aplicado o que está previsto no Código Civil. Como você já deve ter notado, a relação de consumo é composta por três elementos fundamentais. Abaixo, vou explicar melhor cada um deles:
1. Consumidor
- É possível encontrar o conceito de “consumidor” na própria legislação do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990). Assim, existe um conceito material e outros por equiparação, como explico abaixo:
Art. 2º, caput , do CDC: “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final ”. Art. 2º, parágrafo único, CDC, traz o conceito de consumidor por equiparação: “a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis , que haja intervindo nas relações de consumo”. Outro conceito por equiparação está no art. 17, do CDC, ou seja, todas as vítimas do dano causado pelo fato do produto e do serviço ; e Por fim, o último conceito por equiparação está no art. 29 do CDC: todas as pessoas determináveis ou não, expostas às práticas de comércio e, obviamente, fazem jus à proteção do contrato. Um detalhe importante para você ficar atento: o art. 2º, caput , do CDC, traz um conceito de consumidor strict sensu (literal). Uma definição em que o consumidor não recoloque o produto ou serviço adquirido no mercado de consumo. Ainda que a lei traga essa previsão, há uma discussão acirrada entre a doutrina e a jurisprudência quanto aos limites para se aplicar a legislação consumerista quando o adquirente é pessoa jurídica.
Uma das discussões, por exemplo, é se o taxista, ao comprar um carro para o exercício da atividade profissional, pode ser considerado consumidor ou não. Ou então se o estabelecimento empresarial que adquire computadores e impressoras pode estar na qualidade de consumidora.
2. Fornecedor
A definição de fornecedor também está prevista no Código de Defesa do Consumidor. Veja o que diz o art. 3º, caput : Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Para Nehemias Domingos de Melo, fornecedor é quem desenvolve a atividade econômica e oferta produtos ou serviços ao mercado de consumo, de forma não eventual (com habitualidade), na qualidade de fabricante, produtora, transformadora, montadora ou ainda, na condição de distribuidora ou simples comerciante. Tais características excluem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor dos contratos firmados entre dois consumidores (não profissionais).
3. Produto ou serviço
Qualquer bem adquirido na relação de consumo é considerado produto, como define o art. 3º, § 1º, do CDC : Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.” Já o serviço, em brevíssimas palavras, é a atividade humana que proporciona benefícios ou satisfações para o adquirente, mediante remuneração. Confira a definição do Código de Defesa do Consumidor, no art. 3º, § 2º : Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.” O Ministro do STJ Humberto Martins traz uma valiosa dica para que os advogados compartilhem com seus clientes: que as atividades do artigo 3º do CDC não são taxativas. Isso quer dizer que podem abarcar situações de gratuidade na oferta de bens , como nas amostras grátis ou na prestação do serviço. Por exemplo, o transporte de passageiros portadores de milhagens advindas do programa de fidelização. Assim, o “mediante remuneração”, que consta no referido Código, não deve ser interpretado à risca. Isso porque existem situações em que não há, necessariamente, remuneração por parte do adquirente. E ainda assim, terão a proteção/aplicação do CDC, conforme bem ressaltou o Ministro H. Martins.
Negócio jurídico é uma relação jurídica que decorre da manifestação de vontade negocial das partes. Para ser considerado existente, válido e eficaz, ele segue os degraus da chamada escada ponteana.
Até chegarmos ao negócio jurídico, disposto no art. 104 do Código Civil, é preciso percorrer um longo caminho. Primeiro, o negócio jurídico decorre de uma relação jurídica. É, desse modo, um ato lícito lato sensu. Isto porque decorre de fato humano caracterizado pela vontade. O fato humano, por sua vez, é fato jurídico lato sensu. Mas não vamos nos ater a isso, pelo menos neste texto.
O mais marcante do negócio jurídico é a manifestação da vontade das partes. Flávio Tartuce o caracteriza assim: É, pois, o negócio jurídico, o ato pelo qual as partes, deliberadamente, manifestam sua vontade acerca de determinado aspecto negocial. Tal negócio pode, desse modo, observar a seguinte classificação:
- Ônus: gratuito, oneroso, bifronte e neutro;
- Formalidade: solene e não solene;
- Conteúdo: patrimonial e extrapatrimonial;
- Manifestação da vontade: unilateral, bilateral e plurilateral;
- Tempo: Inter vivos e causa mortis;
- Efeito: constitutivo e declarativo;
- Existência: principal e acessório;
- Exercício de direito: de disposição ou de simples administração;
É dele, então, que surgem os contratos. Ou seja, o mundo gira em torno de modelos de negócios jurídicos. E esse instituto é, assim, o ponto principal da Parte Geral do Código Civil. Já pensou como seria o mundo sem o contrato de compra e venda, por exemplo?
Escada ponteana: degraus de existência e validade
Mas não é tão simples assim. Além da manifestação da vontade, há outros requisitos para que um negócio jurídico exista e seja válido.
É necessário, então, que ele passe por alguns degraus, até que seja reputado como negócio jurídico perfeito. E que, assim, não seja inexistente, nulo ou anulável. Esses degraus fazem parte de uma escada criada pelo jurista, filósofo, matemático, advogado, sociólogo, magistrado e
diplomata brasileiro Pontes de Miranda. É a chamada Escada Ponteana. O negócio jurídico tem três planos ou degraus:
Plano da existência
No plano da existência encontram-se os requisitos mínimos do negócio. Sem eles, portanto, torna-se inexistente o negócio jurídico. Esses requisitos formam os pressupostos de existência. Como pode um negócio existir sem que haja agentes (quem contrata, contrata com alguém), sem um objeto, sem uma forma definida ou sem a clara manifestação da vontade das partes?
Assim, o plano da existência engloba agentes, objeto, forma e vontade do negócio jurídico.
Plano da validade
Quando os requisitos do primeiro degrau forem satisfeitos, podemos passar para o plano da validade. Aqui, então, vale o auxílio do já citado art. 104 do Código Civil, que determina o que é necessário para a validade do negócio:
- O agente deve ser capaz, conforme o art. 1º, CC;
- O objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável;
- A forma deve ser prescrita ou não defesa em lei ;
- E, por último, a vontade deve ser livre, consciente e voluntária.
Uma vez que for ferido algum desses requisitos, o negócio se tornará nulo ou anulável. E, para saber se a aplicação é de anulabilidade ou de nulidade, é necessário fazer a leitura dos arts. 166 e 171 do Código Civil, assim traduzidos no esquema abaixo:
Anulado o negócio jurídico, então, as partes deverão retornar ao seu status anterior. Contudo, nos casos em que a reversão for impossível, deve-se proceder à indenização do equivalente.
I. Capacidade
Acerca da capacidade para a validade do negócio jurídico, contudo, é importante observar o texto do art. 105, CC, que assim dispõe:
Além disso, a condição se divide em condição suspensiva e condição resolutiva. A primeira não gera efeitos jurídicos até sua implementação. Por exemplo: um pai que promete dar um carro a seu filho caso ele passe no vestibular. Enquanto o filho não passar no vestibular, a condição não se implementará, ou seja, não existirão efeitos jurídicos.
Já a condição resolutiva é aquela em que os efeitos existirão até que o evento a interrompa. Aqui, a aquisição dos direitos se opera desde logo. Por exemplo: Maria promete emprestar seu carro a Marta até que esta passe no exame de Ordem. Após a implementação da condição, o direito se extingue, de acordo com o art. 128 do Código Civil.
II. Termo
O termo condiciona o negócio jurídico a um evento futuro e certo, conforme demonstra o art. 131 do Código Civil. Ele se subdivide em termo inicial e termo final.
No termo inicial se tem o início dos efeitos negociais; suspendendo o exercício do direito, mas não sua aquisição. Por exemplo: Caio aluga sua casa de praia a José a partir do início do verão.
No termo final, se predefine o momento em que o direito se extinguirá. Por exemplo: Fábio empresta seu carro a Manoel até o fim do mês de abril.
III. Encargo
Por fim, o encargo , previsto no art. 136 do Código Civil, traz um ônus que pode ser posto ao beneficiado por um ato gratuito. Aqui, contudo, não se suspende nem a aquisição nem o exercício do direito. O art. 555 do Código Civil trata da possibilidade de o estipulador exigir o cumprimento do encargo.
9) O nosso ordenamento jurídico traz os institutos da Prescrição e Decadência, isso é muito importante para o Corretor Imobiliário porque se o prazo para reclamação de algum dano passar do determinado por lei, ele se exime de qualquer responsabilidade. Sabendo disto, qual a diferença entre Prescrição e Decadência?
Prescrição é a perda de uma pretensão de exigir de alguém um determinado comportamento; é a perda do direito à pretensão em razão do decurso do tempo. Decadência é a perda de um direito que não foi exercido pelo seu titular no prazo previsto em lei; é a perda do direito em si, em razão do decurso do tempo.
10) O que seria Caso Fortuito e Força Maior? Caso isso aconteça em um imóvel, a Imobiliária se responsabilizará sobre os danos causados?
Caso fortuito- O caso fortuito pode ser interno ou externo.
Caso Fortuito Interno - se caracteriza por toda situação causada pela imprevisibilidade, e, portanto, inevitável que se encontra relacionada aos riscos da contratação estipulado, ligado à pessoa ou à coisa. Exemplo: greve de funcionários que impedem a execução das atividades normais de uma empresa, que se obrigara a entregar determinado produto.
Caso Fortuito Externo - este se caracteriza como sendo imprevisível e inevitável, porém, não guarda ligação direta com a obrigação, como é o caso dos fenômenos da natureza, entendidos como acontecimentos naturais, tais como os raios, a inundação e o terremoto.
Força maior - A força maior - acontecimento relacionado a fatos externos, independentes da vontade humana, que impedem o cumprimento das obrigações. Esses fatos externos podem ser: ordem de autoridades (fato do príncipe), fenômenos naturais (raios, terremotos, inundações, etc.) e ocorrências políticas (guerras, revoluções, convulsões sociais, etc.).
O artigo 393 do Código Civil estabelece que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de
caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”
11) Uma imobiliária contando com um serviço de Advocacia, se livraria de quais responsabilidades em um possível processo judicial?
