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Contrato de Locação
1. Introdução:
Inicialmente convém esclarecer que no instituto de locação romana, existia uma tríade de relações contratuais, quais sejam: locação de coisas, locação de serviços e locação de obras. Desde o Código Civil de 1916, a locação de obra passou a ser denominada como empreitada, bem como, a locação de serviços, com a vigência do Código Civil de 2002, passou a ser chamada de contrato de prestação de serviços.
2. Conceito
A locação de coisas pode ser conceituada como o contrato pelo qual uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel.
3. Características (quanto à natureza jurídica)
3.1. Bens locados que são regidos pelo Código Civil
● Vagas autônomas de garagem ou espaço destinados a veículos: a locação desses bens deverá ser regida pelo Código Civil. ● Espaços publicitários, ou outdoors: sobre eles incidem as regras do Código Civil. ● Locação de espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados (flats): sobre esses bens aplicam-se as regras do Código Civil. Alguns defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, eis que há uma prestação de serviço, tese com a qual se concorda. Contrato bilateral ou sinalagmático: obrigações recíprocas Contrato oneroso: possui remuneração (aluguel) Contrato consensual: concretiza a manifestação de vontades Informal e não solene: não possui necessidade de escritura pública ou forma escrita, como regra geral Contrato de execução continuada (de trato sucessivo): o cumprimento se prolonga no decorrer do tempo na maioria das hipóteses fáticas
4. Quanto a forma do contrato
Pode ser qualquer forma, inclusive a verbal, já que é um contrato consensual, onde ocorre a manifestação de vontade das partes, e informal, já que não possui uma regra sobre sua forma prevista no Código Civil.
5. Quanto ao prazo da locação
Pode ser determinado ou indeterminado, irá depender do que foi fixado no contrato. Caso haja o silêncio das partes, admite-se que o prazo é indeterminado. Podendo haver também a situação de o contrato ser de prazo determinado e após o prazo fixado tornar-se indeterminado.
6. Efeitos da locação regida pelo Código Civil
● Deveres do locador: entregar ao locatário a coisa, com todas as suas pertenças e em condições de ser utilizada, manter o bem nesse estado na vigência da locação e garantir o seu uso pacífico, nos termos do pactuado (art. 566, I e II, do CC). Caberá ao locador, resguardar o locatário contra as turbações e os esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as competentes ações possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto. Também responderá o locador por eventuais vícios NÃO SÃO REGIDOS PELO CÓDIGO CIVIL (exemplos) Imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público: a esses bens devem ser aplicados o Decreto-lei 9.760/1946 e a Lei 8.666/1993 (Lei de Licitações). Locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei 8.245/1991 (Lei de Locações). Esta lei trata da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel. Arrendamento Mercantil ou leasing: deve ser aplicada a Lei 6.099/1974, para fins tributários, e resoluções do Banco Central do Brasil (BACEN). Havendo desrespeito a tais deveres, o locatário poderá rescindir a locação, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis Caso haja deterioração da coisa durante o prazo da locação, sem qualquer culpa do locatário, poderá este pleitear a redução do valor locatício ou resolver o contrato, caso a coisa não lhe sirva
mais (art. 567 do CC), já que a coisa perecerá para o dono ( res perit
domino), regra retirada da teoria geral das obrigações.
resolver essa situação, estabelece o Enunciado n. 357 do CJF/STJ, da IV Jornada de Direito Civil: “o art. 413 do Código Civil é o que complementa o art. 4.º da Lei 8.245/1991. Revogado o Enunciado n. 179 da III Jornada”, conclui-se então que o art. 572 do CC é norma especial, deve ser aplicado para a locação de coisas que segue a codificação privada, e para os demais deve ser aplicado o art. 413 do CC, particularmente para aqueles envolvendo a locação de imóvel urbano, complementando a regra do art. 4° da Lei de Locação.
6.3. Efeitos em relação ao prazo
6.3.1. Caso seja um prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o fim do prazo estipulado e independentemente de qualquer notificação ou aviso. Logo, nota-se que a codificação adota, como regra, a possibilidade de denúncia vazia, ou seja, aquela sem fundamento sem qualquer motivo (art. 573 do CC) 6.3.2. Na hipótese de findado o prazo de locação, se o locatário continuar na posse da coisa alugada, não havendo oposição do locador, admitir-se prorrogada a contratação sem prazo determinado, com o mesmo aluguel (art. 574 do CC). Dada situação, poderá o locador notificar o locatário para restituir a coisa (denúncia vazia), a qualquer tempo desde que vencido o prazo do contrato – resilição unilateral. 6.3.3. Caso a coisa não seja devolvida, o locatário pagará, durante o período que estiver na sua posse, o valor que o locador arbitrar na notificação, ficando sujeito também à responder por eventuais danos que a coisa venha a sofrer, mesmo em virtude de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) – art. 575 do CC. Vale ressaltar que, se o aluguel arbitrado pelo locador na notificação for excessivo, poderá o juiz reduzi-lo (não é um dever do magistrado), mas tendo como parâmetro o seu intuito de penalidade.
6.4. Caso a coisa seja alienada
6.4.1. O novo proprietário não será obrigado a respeitar o contrato, a não ser que o contrato esteja em sua vigência, por prazo determinado, e contenha cláusula de vigência no caso de alienação, a constar no Registro de Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos, como traz a Súmula 442 do STF, que dispõe o seguinte, ““a inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos”. 6.4.2. Para os casos envolvendo imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de 90 (noventa) dias após a notificação, visando à desocupação do imóvel (art. 576, § 2.º, do CC). 6.4.3. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação a seus herdeiros,
o que comprova que o contrato não tem natureza personalíssima ou intuitu
personae no que se refere à questão sucessória. Nesse âmbito, o contrato é
considerado como impessoal (art. 577 do CC).
6.4.4. Em relação às benfeitorias, o locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos os casos. Em relação às benfeitorias úteis, o locatário só terá direito de retenção se forem autorizadas (art. 578 do CC). Vale acrescentar que em 2007, STJ editou a Súmula 335, também aplicável à locação de imóveis regida pelo Código Civil, a saber: “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
7. Jurisprudência
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE COISA
JULGADA. REJEITADA. JULGAMENTO PRÉVIO À AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE
POSSE. PREJUDICIALIDADE NÃO VERIFICADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO VÁLIDO.
ALUGUÉIS DEVIDOS. INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS. INOVAÇÃO RECURSAL.
SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. SENTENÇA
MANTIDA.
- Não resta caracterizada a coisa julgada quando a ação em discussão visa pedido de rescisão do contrato de aluguel e cobrança de quantia certa, instituto diverso da ação de anulação contratual.
- O artigo 313, inciso V, alínea a, do Código de Processo Civil, possibilita a suspensão do processo quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente, a fim de evitar decisões conflitantes. 2.2 Inexistindo nos autos qualquer ato que tenha causado prejuízo ao Apelante, não há como reconhecer a alegada prejudicialidade em razão da ação de despejo ter sido julgada antes da ação de manutenção de posse.
- Diante da demonstração da relação locatícia e da inadimplência do Apelante, torna-se devida a rescisão contratual e a condenação do Apelante ao pagamento do período inadimplido, como fixado na sentença, sendo válido consignar que o fato de o Apelante afirmar nunca ter pago aluguel pelo uso do imóvel durante o período ocupado, não o exime da obrigação assumida, pelo contrário, ratifica sua inadimplência.
- Proposta a ação de despejo fundada na falta de pagamento dos alugueis avençados, nos termos da Lei 8.245/91, e sendo incontroversa a inadimplência, impositivo o decreto de parcial procedência do pedido inicial.
- A apelante apresenta em suas razões recursais tese nova afeta à indenização das benfeitorias realizadas no imóvel, matéria não submetida à apreciação da instância a quo, o que dá ensejo à não apreciação da questão, sob pena de supressão de instância.
- Preliminar de coisa julgada rejeitada. Recurso conhecido e improvido. (TJDF Apelação Cível 0003084-44.2017.8.07.0001, Relatora: Des. Gislene Pinheiro, 7ª Turma Cível, Publicação no DJE em 05/05/2020)
