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- Introdução - Conceito - Características (quanto à natureza jurídica) - Quanto a forma do contrato - Quanto ao prazo da locação - Efeitos da locação regido pelo Código Civil - Regras do art. 571 do CC - Art. 572 do CC - Efeitos em relação ao prazo - Caso a coisa seja alienada - Jurisprudência (comentada)
Tipologia: Esquemas
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Não perca as partes importantes!
Inicialmente convém esclarecer que no instituto de locação romana, existia uma tríade de relações contratuais, quais sejam: locação de coisas, locação de serviços e locação de obras. Desde o Código Civil de 1916, a locação de obra passou a ser denominada como empreitada, bem como, a locação de serviços, com a vigência do Código Civil de 2002, passou a ser chamada de contrato de prestação de serviços.
A locação de coisas pode ser conceituada como o contrato pelo qual uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel.
● Vagas autônomas de garagem ou espaço destinados a veículos: a locação desses bens deverá ser regida pelo Código Civil. ● Espaços publicitários, ou outdoors: sobre eles incidem as regras do Código Civil. ● Locação de espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados (flats): sobre esses bens aplicam-se as regras do Código Civil. Alguns defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, eis que há uma prestação de serviço, tese com a qual se concorda. Contrato bilateral ou sinalagmático: obrigações recíprocas Contrato oneroso: possui remuneração (aluguel) Contrato consensual: concretiza a manifestação de vontades Informal e não solene: não possui necessidade de escritura pública ou forma escrita, como regra geral Contrato de execução continuada (de trato sucessivo): o cumprimento se prolonga no decorrer do tempo na maioria das hipóteses fáticas
Pode ser qualquer forma, inclusive a verbal, já que é um contrato consensual, onde ocorre a manifestação de vontade das partes, e informal, já que não possui uma regra sobre sua forma prevista no Código Civil.
Pode ser determinado ou indeterminado, irá depender do que foi fixado no contrato. Caso haja o silêncio das partes, admite-se que o prazo é indeterminado. Podendo haver também a situação de o contrato ser de prazo determinado e após o prazo fixado tornar-se indeterminado.
● Deveres do locador: entregar ao locatário a coisa, com todas as suas pertenças e em condições de ser utilizada, manter o bem nesse estado na vigência da locação e garantir o seu uso pacífico, nos termos do pactuado (art. 566, I e II, do CC). Caberá ao locador, resguardar o locatário contra as turbações e os esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as competentes ações possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto. Também responderá o locador por eventuais vícios NÃO SÃO REGIDOS PELO CÓDIGO CIVIL (exemplos) Imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público: a esses bens devem ser aplicados o Decreto-lei 9.760/1946 e a Lei 8.666/1993 (Lei de Licitações). Locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei 8.245/1991 (Lei de Locações). Esta lei trata da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel. Arrendamento Mercantil ou leasing: deve ser aplicada a Lei 6.099/1974, para fins tributários, e resoluções do Banco Central do Brasil (BACEN). Havendo desrespeito a tais deveres, o locatário poderá rescindir a locação, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis Caso haja deterioração da coisa durante o prazo da locação, sem qualquer culpa do locatário, poderá este pleitear a redução do valor locatício ou resolver o contrato, caso a coisa não lhe sirva
resolver essa situação, estabelece o Enunciado n. 357 do CJF/STJ, da IV Jornada de Direito Civil: “o art. 413 do Código Civil é o que complementa o art. 4.º da Lei 8.245/1991. Revogado o Enunciado n. 179 da III Jornada”, conclui-se então que o art. 572 do CC é norma especial, deve ser aplicado para a locação de coisas que segue a codificação privada, e para os demais deve ser aplicado o art. 413 do CC, particularmente para aqueles envolvendo a locação de imóvel urbano, complementando a regra do art. 4° da Lei de Locação.
6.3.1. Caso seja um prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o fim do prazo estipulado e independentemente de qualquer notificação ou aviso. Logo, nota-se que a codificação adota, como regra, a possibilidade de denúncia vazia, ou seja, aquela sem fundamento sem qualquer motivo (art. 573 do CC) 6.3.2. Na hipótese de findado o prazo de locação, se o locatário continuar na posse da coisa alugada, não havendo oposição do locador, admitir-se prorrogada a contratação sem prazo determinado, com o mesmo aluguel (art. 574 do CC). Dada situação, poderá o locador notificar o locatário para restituir a coisa (denúncia vazia), a qualquer tempo desde que vencido o prazo do contrato – resilição unilateral. 6.3.3. Caso a coisa não seja devolvida, o locatário pagará, durante o período que estiver na sua posse, o valor que o locador arbitrar na notificação, ficando sujeito também à responder por eventuais danos que a coisa venha a sofrer, mesmo em virtude de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) – art. 575 do CC. Vale ressaltar que, se o aluguel arbitrado pelo locador na notificação for excessivo, poderá o juiz reduzi-lo (não é um dever do magistrado), mas tendo como parâmetro o seu intuito de penalidade.
6.4.1. O novo proprietário não será obrigado a respeitar o contrato, a não ser que o contrato esteja em sua vigência, por prazo determinado, e contenha cláusula de vigência no caso de alienação, a constar no Registro de Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos, como traz a Súmula 442 do STF, que dispõe o seguinte, ““a inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos”. 6.4.2. Para os casos envolvendo imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de 90 (noventa) dias após a notificação, visando à desocupação do imóvel (art. 576, § 2.º, do CC). 6.4.3. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação a seus herdeiros,
considerado como impessoal (art. 577 do CC).
6.4.4. Em relação às benfeitorias, o locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos os casos. Em relação às benfeitorias úteis, o locatário só terá direito de retenção se forem autorizadas (art. 578 do CC). Vale acrescentar que em 2007, STJ editou a Súmula 335, também aplicável à locação de imóveis regida pelo Código Civil, a saber: “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.