Multipropriedade e condomínio em edifícios de apartamento, Resumos de Direito

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Condomínio

Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo

Departamento de Direito Civil

Professor Doutor Antonio Carlos Morato

Condomínio Noções Gerais

Características, Terminologia e Histórico

• Característica
• Perpetuidade - são inalienáveis separadamente das unidades autônomas, sendo os direitos condominiais sobre as partes comuns acessórios que acompanham irrelutavelmente o domínio sobre as partes privativas / simultaneidade do exercício do direito de propriedade
• Terminologia : Condomínio em Planos Horizontais / Condomínio Horizontal // Condomínio Predial
• Histórico: (anos 30 – permissão para se recorrer ao regime – Decreto Legislativo 5481-25 de junho de 1928 – permitiu a alienação parcial de edificações com mais de cinco andares – substituição posterior pela Lei 4.591/64 / tema difícil – Brasil não usava o Direito de Superfície) // essa modalidade especial de condomínio surgiu depois da 1a Guerra, em conseqüencia da crise de habitações.

Distinção

Comunhão

e

Condomínio

DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE CÓDIGO CIVIL Art. 1. 358 - C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (Incluído pela Lei nº 13. 777 , de 2018 ) Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13. 777 , de 2018 )

DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE

Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (LEI DE REGISTROS PÚBLICOS)

“Art. 176. ................................................................................................................

II - ............................................................................................................................

6 ) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de

matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;

§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do

imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se

registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo,

ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.

§ 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de

legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.

§ 12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1 º do art. 1. 358 - N da Lei nº 10. 406 , de 10 de

janeiro de 2002 (Código Civil) , a fração de tempo adicional, destinada à realização de

reparos, constará da matrícula referente à fração de tempo principal de cada

multiproprietário e não será objeto de matrícula específica. ” (NR)

Vigência das normas relativas ao condomínio Artigos 1331 a 1358 do Código Civil Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964

Art. 2.045 do CC - Revogam-se a Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916 -

Código Civil e a Parte Primeira do Código Comercial, Lei no 556, de 25 de

junho de 1850.

Art. 2º da LINDB Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até

que outra a modifique ou revogue.

§ 1 o A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare,

quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a

matéria de que tratava a lei anterior.

§ 2 o A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já

existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

o

Salvo disposição em contrário, a lei revogada não se restaura por ter a lei

revogadora perdido a vigência.

Vigência das normas relativas ao condomínio arts 1331 a 1358 do Código Civil Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 PL 6.960/02 - “Art. 2.045. Revogam-se a Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916 – Código Civil, a Parte Primeira do Código Comercial, Lei nº 556, de 25 de junho de 1850, as Leis nº 4.121, de 27/08/1962, 8.560, de 1992, 8.971, de 29/12/1994 e 9.278, de 10/05/1996 , o Decreto nº 3.708 de 1919, e ainda os arts. 1º a 27 da Lei nº 4.591, de 16/12/1964, os arts. 71 a 75 da Lei nº 6.015, de 31/12/1973, os arts. 1º a 33, art. 43, art. 44, art. 46, da Lei nº 6.515, de 26/12/1977, os arts. 39 a 52 , da Lei nº 8.069, de 13/07/1990, ”. (NR) – importante – o PL foi arquivado em 31/01/2007 pela mesa diretora da Câmara dos Deputador

Soluções retiradas do condomínio geral

Art. 1.331 do CC. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para

veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras

partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser

alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição

de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais,

e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público,

são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser

alienados separadamente, ou divididos.

Art. 5º Lei 4.591/64 - O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.

Obrigações “propter rem” Art. 1.345 do CC. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

43ª Câmara de Direito Privado – TJ/SP - Rel. Maia

da Cunha – 27/05/2008 - Condominio.

Instalação de TV digital. Recusa que nao se dá apenas pela existência de outra já colocada à disposição dos moradores, mas principalmente porque inviável o uso de área comum para colocação de antena e passagem de fiação. O princípio da razoabilidade em questões condominiais se assenta, em regra, nas deliberações da maioria. Inviabilidade da prevalência da vontade de um só condômino, cujas regras e limitações do prédio conhecia ou poderia conhecer antes de sua mudança. Improcedência bem reconhecida pela sentença. Recurso improvido. Obrigações “propter rem ”

Condômino anti-social Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia

TJ-SP - APL: 00051581820118260045 SP 0005158-18.2011.8.26.0045, Relator: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 13/08/2014, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/08/

Alega a autora que, em diversas ocasiões, o filho dos réus, menor

de idade, foi flagrado dirigindo veículo automotor no interior do

loteamento sem estar portando, obviamente, habilitação.

Em decorrência do ocorrido, notificou-o por diversas vezes, totalizando uma multa no importe de R$ R$ 26.498,19. Todavia, conforme decisões acima colacionadas, observa-se que os réus não são filiados à associação de moradores e proprietários e, por isso, não estão sujeitos às deliberações dos sócios ou ao Regulamento Interno da autora. O valor da liberdade de associação, consubstanciado na Constituição Federal, deve prevalecer sobre o interesse dos associados na criação de uma entidade destinada administrar o loteamento. É nesse sentido, o recente entendimento manifestado pelo Egrégio Supremo Tribunal Federal, através do voto do Ministro MARCO AURÉLIO, no julgamento RExt nº 432106, de sua relatoria, que merece parcial transcrição: “Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno...” (STF 1ª Turma j. 20/09/2011).

TJ-SP - APL: 00051581820118260045 SP 0005158-18.2011.8.26.0045, Relator: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 13/08/2014, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/08/

Trago à colação trecho da decisão proferida pelo Des. CARLOS ALBERTO

GARBI, nos autos da apelação cível n. 0005150-41.2011.8.26.0045, envolvendo

a mesma associação:

“Não fosse por isso, a condenação dos réus ao pagamento da penalidade

imposta pela Associação também encontra óbice no princípio da reserva legal,

previsto no inciso XXXIX, do art. 5º, da Constituição Federal, e segundo o qual

só há pena diante de prévia, certa e expressa previsão na Lei ( nulla poena sine

lege ).

No caso, verifica-se que não há Lei autorizando a imposição de qualquer

espécie de pena pela Associação aos moradores e proprietários do

loteamento. A multa em questão está prevista no Regulamento Interno da

Associação cuja cópia sequer foi juntada aos autos , o que não pode ser

admitido, porque somente as espécies normativas previstas no art. 59 da

Constituição Federal atendem ao princípio da reserva legal.

Na hipótese de condomínio edilício, a Lei permite expressamente que a

Convenção aprovada e devidamente registrada em Cartório estipule sanções

aos condôminos e possuidores (art. 1.334, IV, do Código Civil), mas não há

qualquer previsão nesse sentido para os loteamentos, fechados ou não. E não

há que se falar em interpretação extensiva, inadmissível diante de norma

dessa natureza.

De outra parte, embora válida a preocupação da Associação com o respeito à legislação de trânsito no loteamento, ressalta-se que a conduta de dirigir veículo automotor sem a devida Habilitação é infração já punida na esfera administrativa e penal (arts. 309 do CTB), cabendo à autora noticiar o ocorrido às autoridades competentes para adoção das medidas necessárias. Não integrando os réus a Associação, absolutamente indevida a aplicação de qualquer penalidade prevista nos seus Estatutos .”