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Avaliação de Direito Imobiliário I
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1) Qual a aplicabilidade do Princípio da Boa-fé Objetiva e o Princípio do Equilíbrio Econômico no exercício das atividades do Corretor Imobiliário? O princípio da boa-fé, representa a valorização da ética, moral, e dos bons costumes. Isso porque, na responsabilidade objetiva, está ligado não só à interpretação dos contratos (uma vez que não pode prevalecer o sentido literal da linguagem sobre a intenção da declaração de vontade dos contratantes), mas também ao interesse social de segurança das relações jurídicas. ... 2) Na Negociação Preliminar, quando você tem o primeiro contato com o seu cliente, ali já existem obrigações contratuais? Qual a diferença entre Negociação Preliminar e Contrato Preliminar? A negociação preliminar: são uma conversa pré-contratual que ocorre antes da existência de um acordo de vontades, ou seja, antes da formação de um contrato. Neste momento, não podemos falar em obrigações contratuais entre as partes envolvidas. É importante destacar que a negociação preliminar é diferente de contrato preliminar, pois neste último já podemos afirmar que já existe um acordo de vontades. O contrato preliminar: é um contrato perfeito e acabado por meio do qual as partes se obrigam a, no futuro, celebrar outro contrato que será considerado definitivo. 3) O contrato entre o Corretor Imobiliário e seu cliente, só terá validade de acordo com a Lei 10.406/ quando cumprir quais requisitos? E quando o contrato poderá ser extinto?
Maior de 18 anos de acordo com Art 5º, não podem aqueles não possuam incapacidade absoluta e relativa. A incapacidade é a ausência da capacidade de fato ou de exercício. Todos têm personalidade, mas nem todos são capazes para a prática dos atos da vida civil. A extinção contratual nada mais é do que o fim de contrato de prestação de serviço em que se desvincula contratante e contratado
- EXTINÇÃO NORMAL DO CONTRATO O contrato é extinto de maneira normal, quando foram cumpridas as obrigações expressas nele ou quando foi estipulado um prazo para o contrato chega ao fim. Entretanto, no caso de haver prazos, ele só estará extinto, desde que, estejam cumpridas suas obrigações.
- EXTINÇÃO POR FATORES ANTERIORES À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO Esta forma de ocorrer à extinção ou de levar o contrato ao seu fim. Representa alguns problemas na formação do contrato que esta relacionada com o seu plano de validade ou com a autonomia privada das partes no contrato. Existem três problemas específicos que fazem com que o contrato chegue a este fim. São eles: invalidade do contrato; cláusula de arrependimento expressa; cláusula resolutiva expressa (art. 475 do CC).
- EXTINÇÃO DO CONTRATO POR FATOS POSTERIORES À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO O contrato definitivo chega ao fim ou pode chegar ao fim, antes de sua conclusão normal, por fatos que ocorreram durante o período contratual, ou seja, nesses casos, é colocado em jogo à validade do contrato. Estamos falando da chamada de rescisão contratual. E, sua ação judicial, é chamada ação de rescisão contratual.
- EXTINÇÃO POR MORTE DE UM DOS CONTRATANTE O contrato pode chegar ao fim, antes de sua conclusão normal, através da morte de uma das partes, que tinha obrigações intuitu personae ou personalíssimas para serem cumpridas, denominado de cessão contratual. A extinção é concretizada de pleno direito. 4) Qual a obrigação do Corretor Imobiliário, ante o
Direito de reaver : é o atributo que permite à pessoa reivindicar o bem ocupado injustamente por terceiro. A propriedade plena é considerada ao indivíduo que apresenta os quatro atributos anteriores. Nesse sentido, todo proprietário é possuidor, mas nem todo possuidor será proprietário, caso não apresente algum desses atributos. Portanto, de acordo com a legislação, para adquirir um imóvel é imprescindível verificar sua situação no Registro de Imóveis por meio de certidão e observar se o título (escritura) do alienante está registrado. Assim, os direitos do proprietário serão garantidos. 6) Disserte sobre os três planos para realização de um Negócio Jurídico, e explique cada um deles no tocante ao Ramo Imobiliário: Plano da Existência- No plano da existência estão os pressupostos para um negócio jurídico, ou seja, os seus elementos mínimos, enquadrados por alguns autores dentro dos elementos essenciais do negócio jurídico. Constituem, portanto, o suporte fático do negócio jurídico (pressupostos de existência). Nesse plano surgem apenas substantivos, sem qualquer qualificação, ou seja, substantivos sem adjetivos. Esses substantivos são:- Partes (ou agentes);
- Vontade;
- Objeto;
- Forma. Plano da Validade , o da validade , os substantivos recebem adjetivos, nos termos do art. 104 do CC/2002, a saber: - Partes ou agentes capazes;
- Vontade livre , sem vícios;
- Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
- Forma prescrita ou não defesa em lei. Esses elementos de validade constam expressamente do art. 104 do CC, cuja redação segue: “A validade do negócio jurídico requer: I – agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III – forma prescrita ou não defesa em lei”. Não faz parte do dispositivo menção a respeito
da vontade livre , mas é certo que tal elemento está inserido seja dentro da capacidade do agente, seja na licitude do objeto do negócio. Pois bem, o negócio jurídico que não se enquadra nesses elementos de validade é, por regra, nulo de pleno direito, ou seja, haverá nulidade absoluta ou nulidade. Eventualmente, o negócio pode ser também anulável (nulidade relativa ou anulabilidade), como no caso daquele celebrado por relativamente incapaz ou acometido por vício do consentimento. As hipóteses gerais de nulidade do negócio jurídico estão previstas nos arts. 166 e 167 do CC/2002. As hipóteses gerais de anulabilidade constam do art. 171 da atual codificação material. Insta verificar que a invalidade pode ser total – quando atinge todo o negócio jurídico ou parcial – quando atinge parte do negócio jurídico. Ambas podem ser absolutas ou relativas. A respeito da invalidade parcial, é fundamental a regra do art. 184 do CC/2002 pelo qual respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável. Ademais, a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal. Trata-se de consolidação da antiga máxima pela qual a parte útil de um negócio não prejudica a parte inútil ( utile per inutile non vitiatur ), que tem relação direta com o princípio da conservação dos negócios jurídicos. Plano da Eficácia , no plano da eficácia estão os elementos relacionados com a suspensão e resolução de direitos e deveres das partes envolvidas. De outra forma, pode-se dizer que nesse último plano, ou ú ltimo degrau da escada , estão os efeitos gerados pelo negócio em relação às partes e em relação a terceiros, ou seja, as suas consequências jurídicas e práticas. São elementos de eficácia os seguintes:
- Condição (evento futuro e incerto).
- Termo (evento futuro e certo).
- Encargo ou Modo (ônus introduzido em ato de liberalidade).
- Regras relativas ao inadimplemento do negócio jurídico (resolução). Juros, cláusula penal (multa) e perdas e danos.
- Direito à extinção do negócio jurídico (resilição).
- Regime de bens do negócio jurídico casamento.
pode ter para ser financiado pelo SFH. Ou seja, nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil. Além disso, o financiamento por meio do SFH só cobre até 80% do valor total do imóvel. Esse valor inclui as despesas acessórias da operação. Porém, o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao comprador. Dentre elas, estão o refinanciamento em até 50% do prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das prestações e amortizar a dívida. Além disso, o prazo máximo para o pagamento do SFH também é mais longo que a média. Ele pode chegar até a 35 anos, 420 meses. Já a cobrança de juros do SFH é de no máximo de 12% ao ano. Entretanto, antes de fechar o financiamento, o interessado também precisa passar por uma análise financeira. Além disso, também é necessário apresentar alguma comprovação de renda. Isso ocorre devido ao limite estabelecido pelo programa para o valor das parcelas, que não podem ser maiores que 30% da renda mensal de quem contrata. Para conseguir o financiamento, o interessado não pode ter restrições cadastrais junto a instituições de crédito ou aos próprios órgãos governamentais. Por isso, pessoas físicas negativadas no Serasa, no SPC ou com qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou à Receita Federal não podem realizar um financiamento pelo SFH. Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que o mesmo: Seja residencial e esteja localizado em área urbana; Esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis; Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos; Esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano; Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento. Entretanto, existem exigências adicionais para quem
pretende fazer uso desse benefício. São elas: Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS; Não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH; Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído. 10) Qual a interferência jurídica da Proposta aplicado ao dia a dia do corretor Imobiliário? A proposta é a negociação preliminar, e o elemento volitivo é um dos requisitos mais importantes na formação do contrato e, só após a declaração dessa vontade, já a oferta é uma proposta quando o contrato preliminar foi finalizado tudo isso acontece quando você e seu cliente estão em comum acordo, é que este negócio está apto a produzir efeitos jurídicos pra finalizar com a forma contratual, que nada mais é do que o contrato físico.
