Métodos de cálculo de depreciação de benfeitorias, Notas de estudo de Cálculo

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DEPRECIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES

JOSÉ TARCISIO DOUBEK LOPES

ENG. CIVIL

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1.1.1. Depreciação De Ordem Física É a decorrente do desgaste das várias partes que constituem a edificação. 1.1.2. Depreciação De Ordem Funcional Pode ser decorrente de 3 fatores: INADEQUAÇÃO – Devida à falha de projeto ou na execução SUPERAÇÃO – Devida ao aparecimento de novas técnicas construtivas ou materiais. ANULAÇÃO – Inadaptação a fins diferentes para os quais foi concebido. 1.2. VIDA ÚTIL DE UM BEM (VU) Período decorrido entre a data em que foi concluído e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de manutenção de grande monta.

1.3. IDADE REAL DE UM BEM (IR) Período decorrido entre a data que foi concluído e a data da avaliação. 1.4. VIDA REMANESCENTE DE UM BEM (VR) Período decorrido entre a avaliação e o fim de sua vida útil. Temos então: VU = IR + VR 1.5. VALOR RESIDUAL DE UM BEM (R) É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais no fim da vida útil.

2. MÉTODOS PARA CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO Os vários métodos desenvolvidos para calcular a depreciação foram compilados e apresentados pelo saudoso Eng. Hélio de Caires. Os coeficientes de depreciação encontrados (Kd) devem ser aplicados ao valor de novo para obtenção do valor depreciado.

8

2.1. MÉTODO DA LINHA RETA

Este método fornece o valor presente, depreciado, relativo à idade “x” (real) da benfeitoria na época

da avaliação através da seguinte fórmula:

Vx = ( n – x ) Pd + Pr , onde:

n

Kd = coeficiente de depreciação

Pd = parcela depreciável, na forma decimal

Pr = Parcela residual, na forma decimal

n = vida útil

x = idade real

Exemplo:

Estima-se em 20% (vinte por cento) o valor residual de uma benfeitoria urbana, classe residencial,

com 25 anos de idade real e 60 anos de vida útil. Calcular o coeficiente de depreciação pelo método

da linha reta.

Solução :

Kd = 0,20 + 0,80 ( 60 - 25 ) = 0,20 + 0,467 = 0,

Aplicar-se-ia então este coeficiente ao valor de novo, ou de reprodução, da benfeitoria.

2.3. MÉTODO DO VALOR DECRESCENTE (“diminisching balance method”)

Entre os vários processos de cálculo da depreciação pelo desgaste, uso e manutenção normais

(decrepitude) o de emprego mais corrente, porém não o mais acertado, é o método do valor

decrescente (“diminisching balance method”), que fornece o coeficiente de depreciação através

da seguinte fórmula:

Kd = ( 1 – R )x^ onde:

Kd = coeficiente de depreciação

R = razão de depreciação (recíproca da vida útil)

x = idade aparente

As razões a considerar são as seguintes:

Exemplo:

Seja calcular o coeficiente de depreciação de uma construção habitacional, do tipo sobrado, com

idade real de 25 anos.

Solução:

Kd = (1 – 0,015)^25 = 0,

10

TIPO % VIDA

ÚTIL

(ANOS)

Barracos 4,0 25

Residências proletário rústico a médio

comercial

Residências médio superior a luxo 2,0 50

Apartamentos e Escritórios 2,5 40

Armazéns e Indústrias 1,5 67

Construções de madeira 4,0 25

2.4. MÉTODO DE KUENTZLE (Parábola)

A depreciação se distribui ao longo da vida da benfeitoria, segundo as ordenadas de uma parábola,

apresentando menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é compatível com o

desgaste progressivo das partes de uma edificação. O coeficiente de depreciação é dado pela

expressão:

Kd = n^2 – x^2 , onde:

n^2

Kd = Coeficiente de depreciação

n = Vida útil

x = Idade da benfeitoria no momento da avaliação

Exemplo:

Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Kuentzle, de uma benfeitoria urbana, da classe

residencial, grupo apartamento, padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade e expectativa de 60

(sessenta) anos de vida útil.

Solução:

Kd = 60^2 – 252 = 0,

2.6. MÉTODO DE HEIDECKE

Este método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria.

Sabe-se que uma benfeitoria regularmente conservada deprecia-se de modo regular, enquanto que

outra mal conservada deprecia-se mais rapidamente.

O estado de conservação da edificação deve

ser classificado segundo a graduação que

consta do quadro ao lado, proveniente do

estudo de Heidecke:

Ref. ESTADO DA

EDIFICAÇÃO

DEPRECIAÇÃO

a Nova 0,

b Entre nova e regular 0,

c Regular 2,

d Entre regular e necessitando reparos

simples 8,

e Necessitando de reparos simples 18,

f Necessitando de reparos simples a

Importantes 33,

g Necessitando de reparos importantes 52,

h Necessitando de reparos Importantes a

edificação sem valor 75,

i Sem valor 100,

É importante notar que as características relativas aos estados de conservação acima reproduzidos

devem ser tomadas como referência geral, cabendo ao avaliador a ponderação das observações

colhidas em vistoria.

Exemplo:

Calcular o coeficiente de depreciação a ser aplicado na avaliação de uma benfeitoria urbana em

regular estado de conservação que necessita de reparações simples.

Solução:

Pela tabela, verifica-se que a benfeitoria avalianda está entre o estado “c” (Requer reparos

pequenos; Intermediário = 8,09%) e o estado “g” (Requer reparações simples; Regular = 18,10%). A

média destes estados é de:

Média = (8,09 + 18,10)/2 = 13,10%

Kd = 1 – 0,131 = 0,

CLASSE TIPO PADRÃO VIDA ÚTIL

VU (anos)

VALOR RESIDUAL

Os coeficientes de depreciação aplicáveis são os constantes da Tabela 2 a seguir: IR em % da VU (^) ESTADO DE CONSERVAÇÃO

• RESIDENCIAL BARRACO RÚSTICO R (%) - SIMPLES
  • CASA RÚSTICO
    • PROLETÁRIO
    • ECONÔMICO
    • SIMPLES
    • MÉDIO
    • SUPERIOR
    • FINO
    • LUXO
  • APARTAMENTO ECONÔMICO
    • SIMPLES
    • MÉDIO
    • SUPERIOR
    • FINO
    • LUXO
• COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO - SIMPLES - MÉDIO - SUPERIOR - FINO - LUXO
  • GALPÕES RÚSTICO
    • SINPLES
    • MÉDIO
    • SUPERIOR
  • COBERTURAS RÚSTICO
    • SIMPLES
    • SUPERIOR
• TABELA - 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, a b c d e f g h - 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, - 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, - 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,
  • 10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,
  • 12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,
  • 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,
  • 16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,
  • 18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,
  • 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,
  • 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,
  • 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,
  • 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,
  • 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,
  • 30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,
  • 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,
  • 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,
  • 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,
  • 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,
  • 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,
  • 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,
  • 44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,
  • 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,
  • 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,
  • 50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,
  • 52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,
  • 54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,
  • 56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,
  • 58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,
  • 60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,
  • 62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,
  • 64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,
  • 66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,
  • 68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,
  • 70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,
  • 72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,
  • 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,
  • 76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,
  • 78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,
  • 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,
  • 82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,
  • 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,
  • 86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,
  • 88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,
  • 90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,
  • 92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,
  • 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,
  • 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,
  • 98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,
• 100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,

Assim, para o cálculo do valor depreciado, devemos tirar esta parcela de depreciação, o

que corresponde a multiplicar o valor de novo por:

O exemplo anterior, agora repetido e resolvido com a aplicação da Tabela 2, resultaria:

Entra-se na linha de idade em % da vida referencial:

25/60 = 0,417 ou aproximadamente 0,42 = 42%,

e na coluna “g” do estado de conservação,

encontra-se o coeficiente “K” = 0,333.

Cálculo do coeficiente de depreciação:

Kd = 0,20 + 0,333 (1 – 0,20) = 0,

APURAÇÃO DETALHADA DA DEPRECIAÇÃO

Em casos especiais ou de conjunto de imóveis construídos com mesmo projeto e acabamento, o valor

de cada um deverá ser objeto de apuração mais detalhada de seu estado para fixação da respectiva

depreciação. Dessa maneira, para o caso especial ou para cada conjunto homogêneo em termos de

projeto, área e acabamento, deve ser elaborado orçamento com totalização percentual para cada uma

das etapas mais significativas em termos de custo, como por exemplo:

ESTRUTURA

ALVENARIA

REVESTIMENTO

PINTURA

PISO

COBERTURA

FORRO

ESQUADRIAS

HIDRÁULICA

ELÉTRICA

Para tanto, segue juntada a FICHA PARA APURAÇÃO DETALHADA DA DEPRECIAÇÃO na qual devem ser

anotados os “pesos” que são os percentuais de orçamento referentes a cada etapa da edificação. A

seguir devem ser anotados a Idade Real, a Vida Útil e o % da vida já decorrida.