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CONTRATOS EM ESPÉCIE
I. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
1) Noções Introdutórias:
1.1) Conceito: “Compra e venda é o contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço”. Flávio Tartuce.
1.2) Contrato translativo: importante lembrar que a propriedade móvel se transfere pela tradição (entrega da coisa) enquanto a propriedade imóvel se transfere pelo registro do contrato no Cartório de Registro Imobiliário (CRI).
- O contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade , denotando efeitos obrigacionais. Em outras palavras, trata- se de contrato translativo , no sentido de trazer como conteúdo a referida transmissão. A efetiva entrega ou registro do bem comporta a fase de execução.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
2) Elementos da compra e venda:
2.1) Partes
- comprador e vendedor: devem ser capazes. Além disso, devem-se observar as regras da legitimação (capacidade específica) , como é o caso da necessidade de outorga conjugal (CC, 1647, I) para a venda de bens imóveis a terceiros. Não havendo a outorga, a venda é anulável (prazo decadencial de dois anos, contados da dissolução da sociedade conjugal).
- Obs.: se o regime de casamento for de separação absoluta, a outorga é dispensável.
- consenso das vontades livres, sem vícios ( consensus ).
2.2) Coisa ( res ).
- A coisa deve ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e quantidade).
Vendas sob encomenda (CC, 483): é a venda de coisa futura, que deve existir em posterior momento, sob pena de ineficácia do contrato.
A coisa deve ser consumível , quer dizer, deve ser alienável (consuntibilidade jurídica). Proibida, portanto, a venda do bem de família.
2.3) Preço ( pretium ).
A remuneração do contrato deve ser certa e determinada em moeda nacional corrente.
Admite-se o preço por cotação , aquele baseado em parâmetros suscetíveis de determinação, como o dólar e o ouro.
Preço por avaliação (CC, 485): é o preço arbitrado por terceiro de confiança das partes. Exemplo: avaliação de um imóvel pela imobiliária ou por um corretor de imóveis.
Existe compra e venda sem preço? Para responder essa pergunta, deve-se analisar o artigo 488 do CC:
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
- O artigo, na verdade, não adimite a compra e venda sem preço. O preço é elemento essencial do contrato em questão. Tanto é que, não havendo preço inicialmente fixado, dispõe o legislador que deve-se seguir o tabelamento oficial ou, se este não existir, o preço de costume adotado pelo vendedor.
- Nulidade da compra e venda se o preço for deixado ao livre-arbítrio de uma das partes. (CC, 489).
- Pergunta-se: tal artigo proíbe os contratos de adesão que fixam, de forma unilateral, o preço? A resposta é negativa. O artigo proíbe o preço centralizado , ou seja, aquele manipulado por cartéis (grupo de empresas com o fim de dominar o mercado e disciplinar a concorrência).
3) Natureza Jurídica do contrato de compra e venda:
3.1) Bilateral ou sinalagmático: direitos e deveres proporcionais entre as partes.
g) Tradição da coisa: a entrega deve ocorrer no lugar onde a coisa se encontrava ao tempo da celebração da venda (CC, 493).
h) Insolvência civil: se o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar a entrega da coisa, até que o comprador lhe preste caução. O comprador também poderá reter o pagamento se o vendedor se tornar insolvente. Regra do artigo 477: exceptio non rite adimpleti contractus.
5) Restrições à compra e venda:
5.1) Da venda de ascendente a descendente (CC, 496):
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
a) Anulabilidade: até o CC/16, discutia-se se a venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge seria nula ou anulável. O CC/02 pôs fim ao questionamento, estabelecendo a anulabilidade da venda.
b) Separação obrigatória: o par. único do artigo excepciona a necessidade de outorga se o casamento tiver ocorrido sob o regime de separação obrigatória, ou seja, aquele determinado por lei.
Importante atentar para o artigo 1647, I do CC que exige a outorga conjugal para a venda, dispensando-a se o regime for de separação absoluta. Entende-se por separação absoluta apenas aquela convencional (por pacto antenupcial), ou seja, assim desejada pelas partes. Se o regime for de separação legal (obrigatória), os bens havidos na constância do casamento são comunicados e, portanto, carecem de outorga para se efetuar a venda.
A doutrina majoritária aconselha a leitura do 496 harmonizada com o 1647, I, de forma que, no primeiro artigo, onde se encontra separação obrigatória , leia-se separação absoluta , esta compreendendo apenas o regime de separação convencional.
c) Prazo para anular a venda: aplica-se o prazo do artigo 179 do CC de dois anos, contados da celebração do negócio. Trata-se de prazo decadencial. Nesse sentido, o enunciado 368 do CJF.
d) Anuência expressa: a manifestação dos descendentes e cônjuge no sentido de permitir a venda a descendente deve seguir a regra do art. 220 do CC. Se o objeto do contrato for bem imóvel superior a 30 salários mínimos, a anuência deve se dar por meio de instrumento público; se for bem móvel, o instrumento particular poderá ser utilizado.
5) Restrições à compra e venda:
5.1) Da venda de ascendente a descendente (CC, 496):
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
a) Anulabilidade: até o CC/16, discutia-se se a venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge seria nula ou anulável. O CC/02 pôs fim ao questionamento, estabelecendo a anulabilidade da venda.
b) Separação obrigatória: o par. único do artigo excepciona a necessidade de outorga se o casamento tiver ocorrido sob o regime de separação obrigatória, ou seja, aquele determinado por lei.
Importante atentar para o artigo 1647, I do CC que exige a outorga conjugal para a venda, dispensando-a se o regime for de separação absoluta. Entende-se por separação absoluta apenas aquela convencional (por pacto antenupcial), ou seja, assim desejada pelas partes. Se o regime for de separação legal (obrigatória), os bens havidos na constância do casamento são comunicados e, portanto, carecem de outorga para se efetuar a venda.
A doutrina majoritária aconselha a leitura do 496 harmonizada com o 1647, I, de forma que, no primeiro artigo, onde se encontra separação obrigatória , leia-se separação absoluta , esta compreendendo apenas o regime de separação convencional.
c) Prazo para anular a venda: aplica-se o prazo do artigo 179 do CC de dois anos, contados da celebração do negócio. Trata-se de prazo decadencial. Nesse sentido, o enunciado 368 do CJF.
d) Anuência expressa: a manifestação dos descendentes e cônjuge no sentido de permitir a venda a descendente deve seguir a regra do art. 220 do CC. Se o objeto do contrato for bem imóvel superior a 30 salários mínimos, a anuência deve se dar por meio de instrumento público; se for bem móvel, o instrumento particular poderá ser utilizado.
5.2) Da venda entre cônjuge (CC, 499):
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
a) Classificação de condomínio:
a.1) Condomínio pro indiviso – quando o bem não se encontra dividido no plano físico ou fático entre vários proprietários, de modo que cada um possui sua fração ideal. Nesse caso, aplica-se a restrição do art. 504.
a.2) Condomínio pro diviso – quando cada condômino tem sua parte delimitada e determinada no plano físico. Nesse caso, cada condômino pode vender sua parte a terceiro, sem estar obrigado a oferecê-la a outro condômino. Aqui não se aplica do art.
b) Direito de preferência dos outros condôminos: para que um condômino de um bem indivisível venda sua parte a terceiro, deve, antes disso, oferecê-la aos condôminos, que têm preferência. Tal situação abrange bens móveis e imóveis. O direito de preferência dos condôminos é também chamada de prelação legal ou preempção legal.
c) Consequência da inobservância da preferência: poderá o condômino, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, no prazo decadencial de 180 dias.
- Contagem do prazo: se dá a partir da ciência da alienação (nesse ponto, a doutrina é dissonante).
d) Preferência entre os condôminos – havendo vários condôminos, haverá preferência entre eles na seguinte ordem:
d.1) o condômino que tiver benfeitoria de maior valor;
d.2) o condômino dono do maior quinhão;
d.3) na falta de benfeitorias e sendo todos os quinhões iguais, terá preferência aquele que primeiro depositar judicialmente o preço.
6) Regras especiais de compra e venda:
6.1) Venda por amostra, por protótipos ou por modelo (CC, 484):
a) Amostra, protótipo e modelo: amostra é “a reprodução perfeita e corpórea de uma coisa determinada”; protótipo é “o primeiro exemplar de uma coisa criada (invenção)”; modelo “constitui uma reprodução exemplificada da coisa, por desenho ou imagem, acompanhada de uma descrição detalhada”.
b) Há presunção de que os bens serão entregues conforme a qualidade prometida. Caso tal entrega não seja realizada conforme o pactuado, terão aplicação as regras de vícios redibitórios.
c) Conclusão do contrato: não ocorre o aperfeiçoamento do negócio até ulterior tradição, com a qualidade esperada. Não sendo os bens entregues conforme o modelo, protótipo ou amostra, poderá o contrato ser desfeito.
6.2) Venda por medida, por extensão ou ad mensuram (CC, 500):
a) Venda a d corpus : na venda ad corpus , o imóvel é vendido como corpo certo e determinado, independente das medidas especificadas no contrato.
b) Venda ad mensuram : situação em que a medida passa a ser condição essencial do contrato efetivado. Exemplo: imóvel vendido por metro quadrado.
c) Variação: admite-se uma variação de um vigésimo (1/20) ou cinco por cento, pois tal variação é tolerável pelo comprador. Poderá este, porém, comprovar o contrário, requerendo a aplicação dos vícios redibitórios.
d) Vício redibitório – se a variação for acima do tolerável, o comprador poderá exigir:
d.1) a complementação da área – nesse caso, é necessário que o vendedor seja proprietário do imóvel vizinho.
d.2) o abatimento proporcional no preço.
d.3) a resolução do contrato com a devolução do que foi pago.
- Em razão do princípio da conservação dos negócios jurídicos, a resolução contratual deve ser sempre a última opção das partes.
e) Excesso de área – se o vendedor perceber que vendeu área a mais, provando que havia justo motivo para desconhecer a medida exata, poderá propor ação contra o comprador que terá duas opções:
e.1) completar o valor correspondente ao preço; ou
a.1) venda a contento: o comprador não conhece ainda o bem que irá adquirir, havendo uma provação inicial.
a.2) venda sujeita a prova: a coisa já é conhecida; sendo que o comprador só necessita da prova de que o bem é mesmo aquele que já conhece.
b) Aperfeiçoamento (CC, 510): a venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito com o bem a ser adquirido. A tradição do bem não gera transferência da propriedade, mas posse direta.
c) Recusa pelo comprador: a recusa deve ser justificável, fundada no bom senso. Não se admite recusa por mero capricho, em razão da boa-fé.
d) Prazo para manifestação do comprador: se as partes não estipularem prazo, o vendedor deverá notificá-lo para que o faça (CC, 512).
e) Comodato: no tempo em que o comprador não se manifesta, é tratado como comodatário, com todo o regramento dos contratos de comodato.
7.2) Cláusula de retrovenda (CC, 505): a) Conceito: trata-se de pacto inserido no contrato a fim de que o vendedor se reserve no direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de um certo prazo, pagando o preço e restituindo as despesas realizadas.
- Exemplo: “A” quer vender sua casa, pois ficará fora do país por dois anos. Portanto, vende para “B”, fixando uma cláusula de retrovenda. Quer dizer que, quando voltar ao Brasil, comprará de volta a casa das mãos de “B”.
b) Prazo para desfazer a venda: decadencial de três anos. O prazo pode ser convencionado para menos, nunca para mais. É contado da data em que se concluiu o contrato.
c) Bem imóvel: a cláusula de retrovenda não pode versar sobre bens móveis, mas tão-só sobre os imóveis.
d) Natureza Jurídica da cláusula: resolutiva , porque permite ao vendedor operar o resgate do bem e extinguir o contrato. A propriedade, no prazo de três anos, é resolúvel, ou seja, sujeita a uma condição resolutiva.
e) Recusa do comprador em receber as quantias que faz jus: poderá o vendedor, a fim de exercer seu direito de resgate, depositar os valores judicialmente. Trata-se de ação de resgate, com rito ordinário, e não ação de consignação em pagamento. Isto porque o comprador não quer apenas pagar, mas quer o bem de volta.
f) Venda do bem onerado com a cláusula: é possível, ficando o novo comprador sujeito à cláusula, desde que esta esteja registrada no cartório de imóveis.
7.3) Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional (CC, 513):
a) Conceito: cláusula de preempção é aquela pela qual o comprador de um bem terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, no caso de alienação futura.
b) Prazos para exercício da preferência:
b.1) CC, 513, par. único: prazo de extensão temporal máxima (prazo de cobertura)
- abrangerá somente o prazo de 180 dias para bens móveis e 2 anos para bens imóveis. Contagem da tradição (bem móvel) ou registro (bem imóvel) referente à primeira venda.
b.2) CC, 516: prazo de 3 dias para bens móveis e 60 dias para bens imóveis para manifestação do vendedor originário (aquele que tem a preferência) após a notificação do atual proprietário que pretende vender o bem. Se dentro do prazo, o interessado não se manifestar, perderá a preferência.
c) Preço a ser pago: o preemptor (antigo dono) deverá pagar o valor ajustado, em igualdade de condições com terceiro.
d) Não observância da preempção: não terá o preemptor direito de adjudicar o bem, como ocorre da preempção legal. Caberá apenas pedido por perdas e danos, inclusive, do adquirente de má-fé, solidariamente. Prazo de 3 anos para ajuizamento da ação.
e) Intrasmissibilidade causa mortis : a cláusula de preferência convencional não é passada aos herdeiros, por vedação legal (CC, 520).
7.4) Cláusula de venda sobre documentos (CC, 529):
a) Noções: na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato.
b) Tradição simbólica (traditio longa manus) : o documento representa a entrega do bem móvel objeto do contrato.
7.5) Cláusula de venda com reserva de domínio (CC, 521):
a) Conceito: por meio dessa cláusula, o vendedor mantém o domínio da coisa até que o preço seja pago de forma integral pelo comprador.
- Comprador: recebe a posse direta do bem e não a propriedade.
