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TERMO DE REFERÊNCIA
CALCULO UTILIZADO PARA AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
O presente termo de referência tem como objetivo identificar o objeto, a descrição detalhada do serviço a ser executado, com a caracterização das especificações técnicas, a justificativa da demanda, deveres das partes, regularização patrimonial, regularização perante a secretaria de patrimônio da união e demais órgãos com poder de fiscalização. I. PROCEDIMENTOS
- CONSTRUÇÃO DO CALCULO 1.1 APRESENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO 1. CONSTRUÇÃO DO CALCULO (Calculo simplificado em acordo com SPU para fins contábeis) MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO (CALCULO SIMPLIFICADO EM ACORDO COM SPU PARA FINS CONTABÉIS) Como parte da avaliação simplificada entramos na utilização da Tabela de Depreciação de Ross- Heidecke , segue alguns conceitos básicos: 1. Depreciação : Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: 1.1. Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção. 1.2. Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequadas. 1.3. Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. 1.4. Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. Vida Útil de um Bem : Prazo de utilização funcional de um bem. Idade Real : Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência. Vida remanescente : Vida útil que resta a um bem. Valor residual : Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. Valor novo : É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos. Valor depreciável : Diferença entre custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, mutilação, decrepitude e obsoletismo. Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.
- Utilizar a Tabela Ross-Heidecke : A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra. Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo , e ntre novo e regular , r egular , e ntre regular e reparos simples , r eparos simples , e ntre reparos simples e importantes , r eparos importantes e e ntre reparos importantes e sem valor , classificados pelos códigos: A , B , C , D , E , F , G e H. Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA , onde encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100% , seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação. Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO A Novo E Reparos simples B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes C Regular G Reparos importantes D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor IDADE EM % DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A B C D E F G H
APARTAMENTOS – 60 anos BANCOS – 70 anos CASAS DE ALVENARIA – 65 anos CASAS DE MADEIRA – 45 anos HOTÉIS – 50 anos LOJAS – 70 anos TEATROS – 50 anos ARMAZÉNS – 75 anos FÁBRICAS – 50 anos CONST. RURAIS – 60 anos GARAGENS – 60 anos EDIF ESCRITÓRIOS – 70 anos GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos SILOS – 75 anos Exemplo prático: Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a regra de três simples: 60 anos --------- 100 25 anos --------- x Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu 41,67% da sua vida útil. Cotejando com seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela (Códigos: A , B , C , D , E , F , G e H ), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado. Endereço do Imóvel = Rua Afonso Diniz 140, Bairro Céu Azul, Curvelo MG Tipo de Edificação = Casa Residencial Nº de Pavimentos= 1 Área Construída Total = 157,97 m² Área Equivalente = 129,51 m² Padrão de acabamento = Baixo R1 ( Sinduscon - SC) Estado de Conservação = Entre Regular e Reparos Simples (d) – Método de Roos - Heidecke Idade Aparente = 08 anos = 13 % de vida útil Custo Unitário Básico da construção nova = R$ 795,60 / m² Tipo e Padrão = Residencial R1 Baixo Índice Pesquisado = Custo Unitário Básico (CUB) do Sinduscon – SC
Época de Referência = Outubro / 2008 Custo da Construção Nova: C = Custo Unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção Sinduscon= custo unitário de edificação (índice Sinduscon Mês/Ano) OE = Orçamento de Elevadores OI = Orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas coletivas, urbanização inclusive muro de vedação, projetos, e etc.; OFe = é o orçamento de fundações especiais; OFd = é o orçamento de fundações diretas; S = é a área equivalente de construção conforme ABNT NBR 12721; A = é a taxa de administração da obra; F = é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período de construção; L = é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora. BDI = Para determinação da Bonificação e Despesas Indiretas consideramos a soma da administração da obra (A) e o lucro do construtor (L) tendo em vista tratar-se de obra administrada pelo proprietário com recursos próprios sem instalação de canteiro. Por conseguinte, exemplo prático: CUB= 795, OE = 0 OI = 7.000,00 (muro de vedação) OFe = 0 OFd = 0 S = 129,51 m² A = 10,0% F = 0% L = 8,0% (A, F, L) = BDI (por se tratar de construção simples consideramos a taxa de administração e o lucro como Despesas Indiretas).
Oferta Valor: R$ 36,11 / m². Inf. : Imob. Esperança(imprimir página) - 3721 9162. Terreno 03 Localização : Rua Criciúma Bairro Céu Azul Área: 360,00 m² Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: plana Status: Oferta Valor: R$ 41,66/m². Informante: Valéria(Com assinatura) - 3721 2891. MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO (CALCULO COMPLETO EM ACORDO COM NBR-14.653) Endereço do Imóvel = Rua Afonso Diniz 140, Bairro Céu Azul, Curvelo MG Tipo de Edificação = Casa Residencial Nº de Pavimentos= 1 Área Construída Total = 157,97 m² Área Equivalente = 129,51 m² Padrão de acabamento = Baixo R1 ( Sinduscon- SC) Estado de Conservação = Entre Regular e Reparos Simples (d) – Método de Roos - Heidecke Idade Aparente = 08 anos = 13 % de vida útil Custo Unitário Básico da construção nova = R$ 795,60 / m² Tipo e Padrão = Residencial R1 Baixo Índice Pesquisado = Custo Unitário Básico (CUB) do Sinduscon – SC Época de Referência = Outubro / 2008 Custo da Construção Nova: C = Custo Unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção Sinduscon= custo unitário de edificação (índice Sinduscon Mês/Ano) OE = Orçamento de Elevadores
OI = Orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas coletivas, urbanização inclusive muro de vedação, projetos, e etc.; OFe = é o orçamento de fundações especiais; OFd = é o orçamento de fundações diretas; S = é a área equivalente de construção conforme ABNT NBR 12721; A = é a taxa de administração da obra; F = é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período de construção; L = é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora. BDI = Para determinação da Bonificação e Despesas Indiretas consideramos a soma da administração da obra (A) e o lucro do construtor (L) tendo em vista tratar-se de obra administrada pelo proprietário com recursos próprios sem instalação de canteiro. Por conseguinte, exemplo prático: CUB= 795, OE = 0 OI = 7.000,00 (muro de vedação) OFe = 0 OFd = 0 S = 129,51 m² A = 10,0% F = 0% L = 8,0% (A, F, L) = BDI (por se tratar de construção simples consideramos a taxa de administração e o lucro como Despesas Indiretas). C = R$ 926,80/m² , depreciação (Método de Ross-Heidecke), Valor Unitário da Edificação Depreciada. Considerando ainda que a edificação encontra-se em estado de conservação entre regular e pequenos reparos e com idade aparente de 08 anos, aplicamos o Método de Depreciação de Imóveis de ROSS- HEIDECKE cuja Fórmula é a seguinte: Percentual de Depreciação = d = 100-K/100 onde K é determinado em uma tabela elaborada a partir da vida útil do tipo de edificação, seu valor residual e seu estado de conservação.
AVALIAÇÃO DO TERRENO
Método Comparativo de Dados de Mercado I - Para Formação da amostra foram pesquisados 08 terrenos Terreno 01 Localização: Rua Carandaí Bairro Cidade Jardim Área; 400,00m² Frente: 16,00 m Profundidade: 25,00 m Topografia: plana Status: oferta Valor: R$ 75,00/m². Informante: Gilberto 3721 5482. Terreno 02 Localização: Rua São João Del Rei Bairro Céu Azul Área: 360,00 m² Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: Oferta Valor: R$ 36,11 / m². Inf. : Imob. Esperança -
Terreno 03 Localização : Rua Criciúma Bairro Céu Azul Área: 360,00 m² Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: plana Status: Oferta Valor: R$ 41,66/m². Informante: Valéria - 3721 2891. Terreno 04 Localização: Rua Itajubá Bairro Cidade Jardim Área: 360,00 m² Frente:12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: Transação Valor: R$ 41,66/m². Informante: Ronaldo 9904 6681. Terreno 05 Localização: Rua Ramalhete Bairro Esperança Área: 36 0,00 m² Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: oferta Valor: R$ 50,00/m². Informante: Osvaldo – 9979 4255. Terreno 06 Localização: Rua Criciúma – Bairro Céu Azul Área: 360,00 m² Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: Transação Valor: R$ 33,33 /m². Informante: JOCA (no local).
Terreno 07 Localização: Rua Iguatama Bairro Serra Verde Área: 390,00m² Frente: 13,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Declive 5% Status: Transação Valor: R$ 51,28 /m². Informante: Imob. CCA 3721 6440. Terreno 08 Localização: Rua Carlos Prates Bairro Esperança Área: 330,00 m² Frente: 11,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Aclive 8% Status: Oferta Valor: R$48,48 /m². Informante: Osvaldo – 9979 425 17. II - HOMOGENEIZAÇÃO Como alguns elementos pesquisados apresentam características heterogêneas, utilizaremos os seguintes fatores visando homogeneizá-los. II - 1 – Fator de Oferta (Fo) Utilizado para terrenos em oferta, correspondente a um deflator igual a 0,80, tendo em vista que durante as pesquisas observamos uma diferença entre as ofertas e transações efetuadas na proporção proposta. II - 2 – Fator de Frente ou Testada (Ft) O Fator de testada Ff é dada pela Fórmula : Ff = (Fr/F)0,
V= Vo x (ΣFn – n+1) Amostras homogeneizadas e Ordenadas N1 = 28,88 Distribuição das Freqüências N2 = 33, N3 = 33,33 K = 1+ 3,3 log n = 1 + 3,3 x 0,90 = 3,97 = 4 N4 = 35,00 I = A/K N5 = 37,49 A = 51,00-28,88 = 22, N6 = 39,35 I = 22,12/4=5, N7 = 47, N8 = 51,
Saneamento Amostral Pelo método de CHAUVENET Para o número de dados = 8 pela tabela de Chauvenet Temos: D/S crítico = 1, Calcula-se D (superior) =(maior valor– média)/ desvio padrão = 1,70 < 1, Calcula-se D (inferior ) = ( média – Menor valor)/ desvio padrão = 1,25 < 1, Conclusão = Não existe dados suspeitos ou seja, todos os dados podem ser utilizados. INTERVALO DE CONFIANÇA Como estamos trabalhando com uma amostragem extraída da população, a média aritmética obtida refere-se à amostra e não à população. Diante disto existe uma variação em torno do valor obtido o que nos leva a estabelecer um intervalo de confiança, que a NBR 14653-2 da ABNT chama de campo de arbítrio e é definido como a faixa dentro da qual o avaliador pode decidir. Para número de dados inferior a 30 utilizamos a distribuição “t” de Student, com um intervalo de confiança de 80% e Grau de liberdade 7 = (n-1) conforme recomenda a NBR 14653-2, da ABNT. O tc é extraído da Tabela de Valores Percentis da Distribuição t de Student. tc =1, X = 38,25 (média ) S = 7,49 d Limite Superior = X + tc x S = 38,25 + 1,415x 7,49 = 38,25 +4,01= 42,26 √(n-1) √ Limite Inferior = X - tc x S = 38,25 – 1,415 x 7,49 = 38,25 – 4,01= 34,24 √ (n-1) √ GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Conforme item 9.2.3 e Tabelas 4 e 5 da NBR 14.653, a avaliação do terreno atingiu o Grau de Fundamentação II. Tabela 4 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
A partir da amplitude, extraímos o Grau de Precisão Conforme item 9.2.4 e Tabela 6 da NBR 14.653, a Avaliação alcançou GRAU DE PRECISÃO III, visto que a Amplitude do intervalo de Confiança de 80% em torno do valor central da estimativa ficou menor que 30%. Tabela 6 – Graus de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores TOMADA DE DECISÃO Concluímos que o valor unitário por metro quadrado do terreno avaliando encontrasse num intervalo entre R$ 34,51/m² e R$ 41,99/m². Como o terreno avaliando possui área de 360,00 m² temos os seguintes limites para o valor do imóvel: Valor mínimo = R$ 34,51/m² x 360,00 m² = R$ 12.423,60 Valor máximo =R$ 41,99/m² x 360,00m² = R$ 15.116,40 Considerando a turbulência vivida no mercado Financeiro Mundial que ocasionou um recuo nas ofertas de terrenos na Cidade de Curvelo, atribuímos o Valor de R$ 12.500,00 para o terreno Avaliando. FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC) Para determinação do fator de comercialização, consideramos um imóvel transacionado na cidade de Curvelo para o qual calculamos o preço de reedição e comparamos com o preço de venda. Imóvel comercializado Valor da Transação = R$ 65.000, Proprietária: June Maria Localização: Rua Maria Hercília Mascarenhas Diniz, 20 – Bairro Esperança Área total Construída = 101,70 m² Área Equivalente = 87,96 m² Padrão construtivo: Baixo – R1 ( Sinduscon-SC) = R$ 795,60/m² Estado de Conservação = Entre Regular e pequenos Reparos (d) – ROOS-HEIDECKE
Idade Aparente = 10 anos = 16 % vida útil K = 16,6 (tabela) d = 100 – K/ 100 = 0,834 ou 83,4 % BDI= 18% (administração direta) Valor de Reedição = VB = 87,96 x 782,96 = 68.869, Área do terreno = 170,00 m² Valor do terreno = R$ 34,72 / m² x 170 = R$ 5.902,40 (utilizado o mesmo valor por m² do terreno avaliando). VI = R$ 65.000, Metodologia: Material e formatos para entrega:
