Avaliação. De imóveis, Manuais, Projetos, Pesquisas de Engenharia Civil

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Material produzido e distribuído por Colégio Lapa como material didático do curso de avaliação de Imóveis. Apostila Curso Avaliação de Imóveis – 3ª Edição, 2016. Curso autorizado pelo órgão máximo da categoria de corretores de imóveis, o COFECI conforme pareceres 34/2013 e 35/2013. colegiolapa@colegiolapa.com.br / 11 3865-7570 / 3862- 5274

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• 1 INTRODUÇÃO SUMÁRIO
• 2 HISTÓRICO
• 3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011
• 4 ATUAÇÃO EM JUÍZO
• 5 ÉTICA
• 6 RESPOSTAS
• 7 Introdução
• 8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS
• 9 PREÇO x VALOR
• 10 METODOS DE AVALIAÇÃO
• 11 MÉTODO INVOLUTIVO
• PELO MÉTODO INVOLUTIVO 12 EXEMPLO DE CÁLCULO DE VALOR DE GLEBA URBANIZÁVEL
• 13 MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA
• 14 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
• 15 ETAPAS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO.................................
• 16 MODELO DE FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS
• 17 DOCUMENTAÇÃO
• 18 PESQUISA DE VALORES (COLETA DE AMOSTRAS)
• MERCADO 19 CÁLCULOS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE
  • 19.1 FATOR REDUÇÃO PARA O VALOR À VISTA (FRV):......................
  • 19.2 FATOR DE FONTE OU DE OFERTA (FF):
  • 19.3 FATOR LOCALIZAÇÃO(FL):
  • 19.4 FATOR DE TESTADA (FT):
• 20 FATOR DE ESQUINA (FE):
• 21 FATOR DE PROFUNDIDADE (FP):
• 22 FATOR DEPRECIAÇÃO (FD):
• CARACTERÍSTICAS 23 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E SUAS
• 24 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.......................................................
• 25 EXERCÍCIO.............................................................................................
• 26 RESPOSTAS

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IMÓVEIS

27 MÓDULO III ............................................................................................ 64

28 PTAM (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA) ... 65

29 ROTEIRO PARA ELABORAÇÃO DO PARECER DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA ......................................................................................... 66

30 ANEXOS ................................................................................................. 73

31 ENCERRAMENTO .................................................................................. 75

32 EXERCÍCIOS .......................................................................................... 75

33 RESPOSTAS .......................................................................................... 78

34 BIBLIOGRAFIA ...................................................................................... 79

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MÓDULO I

1 INTRODUÇÃO

Ao final deste módulo, você conhecerá a história da

avaliação imobiliária no Brasil e a evolução da profissão, como

também normas e resoluções que regem esta profissão e suas

atribuições.

Saberá realizar sua inscrição no CNAI – Cadastro Nacional

de Avaliadores Imobiliários, como também a importância do selo

que certifica o Parecer de Avaliação Mercadológica; as diferenças

entre o corretor avaliador mercadológico do engenheiro avaliador

estrutural, bem como a importância do Parecer Técnico.

Bom estudo.

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2 HISTÓRICO

A profissão teve início, no Brasil, por volta do final do século XIX e início do XX, com o Ciclo do Café. Naquela época o país tornou-se grande exportador de café e negociador com outros países, o que exigiu o surgimento de bancos, empresas de transporte, seguradoras e indústrias. Para implantação dos novos negócios e moradias, tanto para os negociantes como para os empregados, eram necessárias terras. Assim, a intermediação entre os negociantes e os proprietários de terras passou a ser realizada pelos agentes de negócios imobiliários. Eram profissionais, porém sem amparo legal, exercendo de maneira muito incipiente suas funções; na verdade, eram meros aproximadores de

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Na década de 50 são elaboradas, no Brasil, as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações. O assunto ganha relevância na época do grande surto de desapropriações ocorrido na década de 60 com estudos feitos por comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais. Em 1975 o BNH (Banco Nacional de Habitação) firma um acordo com a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) visando elaborar normas regulamentadoras para a avaliação de imóveis urbanos, com intuito de padronizar as avaliações. Para tanto instalou-se a CEVA (Comissão de Estudo de Vistorias e Avaliações) do CV-2 (Comitê Brasileiro de Construção Civil).

Deste trabalho surge, em 1977, a primeira norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos, a NBR 5676 (NB-

502. da ABNT. Revista em 1989, a norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos é registrada no INMETRO como NBR 5676. Também foram desenvolvidas as Normas 8799, para imóveis rurais, e NBR 8951, para glebas urbanizáveis.

Primeira Norma Brasileira

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A NBR 12.721, de 1998 trata da classificação da construção de acordo com o padrão (baixo, normal ou alto), fator que influencia muito o valor final do imóvel. Nesta NBR está incluso o conceito de CUB (Custo Unitário Básico), que é o custo por metro quadrado da construção, utilizado pelos construtores para estabelecer o valor do imóvel a ser lançado ou para se estabelecer o valor de uma edificação inacabada em um terreno. A NBR 14653 , publicada em 2001, consolidou os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, bem como procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional, sendo exigível em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de avaliações. A NBR 14.653 é constituída de sete partes , porém as que interessam à avaliação imobiliária são:

• NBR 14.653-1, que apresenta os procedimentos gerais para a avaliação de bens;
• NBR 14.653-2 , publicada em 2004 e relativa à avaliação de imóveis urbanos;
• NBR 14.653-3 , também publicada em 2004 mas que enfoca imóveis rurais;
• NBR 14.653-4 , publicada em 2002 e que trata da avaliação de empreendimentos.

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Já com a publicação da Resolução COFECI 1.066/07, ficou determinado em seu artigo 6 o^ que “a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis ”. Tais resoluções tornaram-se necessárias devido à Lei 5.194/66 que atribui, em seu artigo 7o, a avaliação de imóveis como atividade exclusiva de engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, e à Resolução 345, de 27 de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA), cujo Art. 3.º determina que “serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2.º, quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.” Os engenheiros e arquitetos alegavam que seria necessário o conhecimento técnico da construção para se ter um valor completo, bem como o corretor não teria condições de verificar a integridade e segurança do imóvel em sua vistoria, ou seja, o papel do profissional corretor seria apenas de negociações. Os corretores e o COFECI, em contrapartida, evidenciam a importância do conhecimento do mercado imobiliário e suas nuances, bem como o fato de trabalharem o tempo todo com valores e suas flutuações, o que lhes daria todas as condições de determinar o valor de mercado de um imóvel, sendo esta também a conclusão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Brasília

• que deu ganho de causa ao COFECI conforme Processo TRF1 nº 0010520- 92.2007.4.01.3400. Apesar da causa ganha, ainda há quem não concorde com esta decisão judicial. É interessante fazer a distinção entre parecer técnico e laudo de avaliação. O Parecer Técnico é um relatório emitido por profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua responsabilidade, neste caso o corretor avaliador, possui CRECI e CNAI – atua nesta área, tem experiência e domínio do assunto. Já o laudo de avaliação é um relatório técnico de avaliações sobre a estrutura do bem (NBR 14.653) elaborado por engenheiro ou arquiteto.

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O corretor que desejar exercer a atividade de avaliador deverá, além de adquirir o conhecimento, requerer sua inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) por meio dos requerimentos encontrados no Ato Normativo 001/2011 contido na Resolução - COFECI nº 1.066/2007 (Conselho Federal de Corretores de Imóveis). Atualmente este é o link: http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=

CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

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Anexo III CARTÃO ANUAL DE REGULARIDADE PROFISSIONAL CONTENDO IDENTIFICAÇÃO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO

Cartão válido até o dia 15 de abril do ano subsequente ao de referência

Anexo VI SELO CERTIFICADOR

“Obs.: Este selo certifica que o laudo de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor de Imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários mantido pelo Sistema COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução-COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011.” Referência das imagens acima site: http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf

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4 ATUAÇÃO EM JUÍZO

O corretor de imóveis avaliador pode deparar-se com questões judiciais ao longo de sua vida profissional, pois muitos imóveis necessitam ser avaliados em casos de litígio, ou seja, conflitos de interesse, discordâncias entre as partes envolvidas em diversas situações como a divisão dos bens entre herdeiros, ou venda para pagamento de uma dívida, revisão de valores locatícios, etc. Em processos judiciais, quando os fatos são controversos, necessitamos de provas para que o juiz possa decidir a questão, a perícia é um dos meios de prova admitidos em direito. Desta forma, ele nomeia um profissional da respectiva área para auxiliá-lo. Os corretores avaliadores que tiverem interesse em atuar judicialmente, deverão solicitar cadastro diretamente as varas de interesse, ou por meio de

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distorça algumas informações para beneficiar seu cliente, não sofrerá as sanções aplicadas ao perito do juiz.

5 ÉTICA

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Uma vez estabelecidas as funções e atribuições do corretor de imóveis, verificou-se a necessidade de fazer com que este profissional atuasse dentro de padrões de respeito à sua pessoa, aos colegas e ao cliente. Nascia assim o Código de Ética Profissional da categoria, editado via Resolução COFECI 326/1992. Neste código estão listados os deveres e direitos dos corretores de imóveis, como, por exemplo, prestigiar as entidades de classe, zelar por sua reputação, tratar os colegas de profissão com respeito etc.

Entretanto, trabalhar de forma ética vai muito mais além de simplesmente seguir prerrogativas pré-determinadas. Um bom profissional toma vários cuidados com relação a seus clientes, pois tem como objetivo realizar a melhor negociação possível com satisfação de todas as partes envolvidas. Dessa forma, podemos mencionar como fatores positivos para uma negociação de sucesso a demonstração de segurança nas informações a respeito do mercado imobiliário e do imóvel em questão, atender de preferência pessoalmente seus clientes no imóvel a ser negociado, ser formal no tratamento com as partes envolvidas, fornecer todas as informações e esclarecer todos os pontos de dúvidas que envolvam o imóvel, sem distorção nem omissão de fatos. Caso seja um empreendimento ainda na planta, deve o corretor avaliador ter conhecimento profundo do projeto a fim de imprimir uma visão virtual porém realista do futuro imóvel. Para isso, deve ter domínio das plantas baixas, mostrar o local do futuro empreendimento para o cliente e toda a infraestrutura dos entornos (escolas, sistema viário, mercados, farmácias, padarias etc.) representa um respeito à pessoa que pouco ou nada conhece do assunto. O corretor avaliador valoriza, assim, sua profissão, conquistando a confiança do cliente.