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CURSO INTRODUTÓRIO

NOÇÕES BÁSICAS

DE AVALIAÇÃO DE BENS

TÓPICOS DA APOSTILA

1. A AVALIAÇÃO

1.1 ESTIMATIVA DE PREÇO E AVALIAÇÃO

Estimativa de preço pode ser definido como orçamento preliminar e Avaliação como a de- terminação técnica do valor de um imóvel, de um fruto 1 ou de um direito. O resultado técnico de uma avaliação é o laudo, onde são apresentados todos os elementos esclarecedores e as suas conclusões da avaliação.

1.2 A AVALIAÇÃO COMO ESPÉCIE DO GÊNERO PERÍCIA

A. CONCEITO

A avaliação técnica de qualquer bem se respalda na Lei federal nº 5.194/66, de 24/12/66, que diz: Avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições de Engenheiros, Arquite- tos e Agrônomos, devidamente registrados no CREA. As diretrizes para se avaliar estão preconizadas na norma brasileira, elaborada na ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653 - AVALIAÇÃO DE BENS e é com- posta pelas seguintes partes: − Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. − Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. − Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais. − Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos. − Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens indus- triais em geral. − Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais (Em elaboração). − Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos (Em elaboração).

B. OBJETIVO

Determinação de valor para: − Garantia de operações − Compra e venda − Locação − Ações judiciais − Valores de impostos prediais, territoriais, de transmissão − Planta de valores genéricos − Decisão sobre investimentos − Seguros − Fusões ou cisões de empresas − Servidões de passagem

C. OBJETO

Bem pode ser definido como a coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio. Os bens podem ser classificados em tangíveis e intangíveis.

(^1) Resultado da exploração econômica de um bem

1. Quanto aos tangíveis (Bens identificados materialmente): − Imóveis Máquinas − Equipamentos Veículos − Mobiliário e utensílios Acessórios − Matérias-primas e outras mercadorias − Infra-estruturas Instalações − Recursos naturais Recursos ambientais − Culturas agrícolas Semoventes
2. Quanto aos intangíveis (Bens não identificados materialmente): − Empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural − Fundos de comércio Marcas − Patentes

D. PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO

I – PRINCÍPIO OU “LEI” DA OFERTA E DA PROCURA (“SUPPLY AND DEMAND”)

Essa “lei” é bem conhecida por todos em vários nichos de mercado, não diferente do merca- do imobiliário, havendo o equilíbrio do preço médio de mercado no equilíbrio da oferta e da procura.

II – PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA (“PERMANENCE”)

Princípio que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes.

III – PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE (“PROPORTION PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Em conseqüência, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos respectivos mercados. Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos avaliando bens se- melhantes comparando-os entre si. Esta metodologia é denominada na Engenharia de Ava- liações como “Método Comparativo Direto”.

IV – PRINCÍPIO DA SUBSTITUIÇÃO, OU DA EQUIVALÊNCIA (“SUBSTITUTION PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual dois bens fungíveis 2 , em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.

V – PRINCÍPIO DA RENTABILIDADE (“RENT PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função da expectativa de renda que previsivelmente proporcionará no futuro.

VI – PRINCÍPIO DA FINALIDADE (“FINALITY PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de a- valiação a serem empregadas. Este princípio é um dos principais que regem as Normas Avaliatórias e a engenharia de ava- liações.

(^2) Os substituíveis por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade.

2. PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE

A imprecisão da linguagem nos diferentes segmentos profissionais pode dar lugar a más in- terpretações e maus entendidos. Este é um problema particular quando as palavras de uso comum em um idioma, também têm especiais significados dentro de certa disciplina. É o ca- so dos termos, preço, custo, mercado e valor quando utilizados na disciplina da avaliação.

2.1 PREÇO

É um termo que se utiliza para a quantidade inicial que se pede, oferece ou pagamento por um bem ou serviço. O preço de venda é um fato histórico, desde que seja revelado publica- mente e de forma correta. Devido às capacidades financeiras, às motivações ou interesses especiais de certo comprador e/ou vendedor, o preço que se paga pelos bens ou serviços pode ou não ter alguma relação com o valor que outros atribuem aos bens ou serviços. En- tretanto, o preço geralmente é um indicador de um valor relativo que o comprador e/ou ven- dedor particular dão aos bens ou serviços sob circunstâncias particulares.

2.2 CUSTO

É o preço pago pelos bens e serviços ou a quantidade requerida para criar ou produzir o bem ou o serviço. Se considerada para reposição de determinado bem, pode ser direto ou indireto: Custo Direto de Produção : Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem. Custo Indireto de Produção : Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem. Estes custos podem levar em conta a depreciação, assim definida: − CUSTO DE REEDIÇÃO: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. − CUSTO DE REPRODUÇÃO: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem consi- derar eventual depreciação.

2.3 MERCADO

É o contexto no qual se comercializam bens e serviços entre compradores e vendedores a- través de um mecanismo de preços. O conceito de mercado implica que os bens e/ou serviços podem ser comercializados entre compradores e vendedores sem que exista qualquer relação prévia entre os mesmos. Cada uma das partes responderá às relações de oferta e demanda e a outros fatores de fi- xação de preços às necessidades e desejos individuais, assim como às suas capacidades e conhecimentos, com entendimento da utilidade relativa dos bens e/ou serviços. O mercado pode ser local, regional, nacional ou internacional. Quando se alteram ou interrompem as condições normais do mercado, ou quando o dese- quilíbrio entre a oferta e a demanda dá origem a preços de mercado que não satisfazem a definição de Valor de Mercado, o Avaliador enfrentará um difícil problema de avaliação. Con- forme aumentam a indisponibilidade e a aplicabilidade dos dados de mercado, a tarefa de avaliação pode exigir maior grau de competência, experiência e julgamento por parte do Avaliador, assim como a aplicação mais cuidadosa dos princípios avaliatórios. Quanto mais restrito for o mercado, o processo avaliatório apresentará maiores dificuldades.

2.4 VALOR

É um conceito econômico e não um fato. É uma estimação do preço que se pagará pelos bens ou serviços em um dado momento, de acordo com uma finalidade particular da avalia- ção para uma data de referência.

2.5 UTILIDADE

É um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta que reflete o potencial de uso e vocação de um bem. Pode ser refletido em leis de usos e ocupação de planos urba- nos, e mensurados em zonas homogêneas de ocupação.

CONSIDERAÇÕES SOBRE UTILIDADE

Um dos critérios chaves na avaliação de qualquer bem é a sua utilidade. Os procedimentos que se empregam no processo de avaliação têm o objetivo comum identificar o grau de utili- dade do bem que se está avaliando. Este processo requer a interpretação do conceito de uti- lidade. A utilidade é um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta. Por exemplo, a utilidade de um terreno agrícola se mede normalmente por sua capacidade de uso de solo, mensurado nas notas agronômicas, e seus valores, em condições normais, se aterão as su- as capacidades de uso. Entretanto para um terreno urbano, seu potencial estará refletido na capacidade de ocupa- ção e uso definidos pelas leis vigentes, e por sua vocação definida pelo mercado, como con- seqüência, o valor do terreno se estabelece avaliando sua utilidade em termos dos fatores legais, físicos, funcionais, econômicos e ambientais que define sua capacidade produtiva. Fundamentalmente, a avaliação de bens se rege pela forma específica em que se utiliza a propriedade e/ou como se comercializaria normalmente no mercado. Para certas proprieda- des, a melhor utilidade se obtém se a propriedade em questão opera de maneira individual. Outras propriedades têm maior utilidade se operarem como parte de um grupo de proprie- dades, por exemplo, uma rede de lojas pode valer mais do que a soma dos valores das lo- jas. Portanto, deve-se diferenciar a utilidade de uma propriedade individual e a uma proprie- dade que é parte de um grupo. O Avaliador deve enfocar um bem como seu mercado o con- sidera, se como unidade isolada, ou integrado a outros bens. Tipicamente, o Avaliador esti- ma e informa o valor da propriedade como uma entidade individual. As propriedades isoladas que constituem operações independentes auto-contidas, normal- mente trocam de dono de maneira individual e são valoradas desta forma. Se tais proprieda- des tivessem agregarem valor com a associação funcional ou econômica com outras propri- edades, este valor adicional ou especial pode ser considerado. Entretanto o avaliador deve fazer as ressalvas ou explicitar as condições que suportam este valor. Este fato é muito co- mum em terrenos contíguos em áreas de incorporações imobiliárias A utilidade se mede com uma perspectiva de longo prazo, geralmente durante a vida útil normal de uma proprie- dade ou grupo de propriedades. Entretanto, há ocasiões em que algumas propriedades se tornam obsoletas, ou são eliminadas da produção, podem adaptar-se a um uso ou função diversa, ou talvez simplesmente estejam inativas durante um tempo específico. Em outros casos, as circunstâncias do mercado externo, sejam políticas ou econômicas, podem reger a redução na produção por um período de tempo indefinido. Nestes casos é muito importante, relevar as condições do mercado e os alcances do seu relatório, e definir claramente que va- lor foi apresentado.

2.6 VALOR DE MERCADO E OUTROS CONCEITOS DE VALOR

VALOR DE MERCADO: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vi- gente. VALOR EM RISCO: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.

Na impossibilidade da obtenção de toda a documentação necessária, o avaliador deverá jul- gar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramen- te expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.

VISTORIA

− NENHUMA AVALIAÇÃO PODERÁ PRESCINDIR DA VISTORIA. Em casos excepcio- nais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma si- tuação paradigma, que deverá ser explicitada no laudo.

− A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orienta- ção da coleta de dados.

− É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros as- pectos relevantes à formação do valor.

− O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afe- tar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas.

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO (Para imóveis)

Caracterização Física

− Relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente.

Melhoramentos Públicos Existentes

− Energia elétrica, telefone, gás, rede viária, guias e sarjetas, pavimentação, coleta de lixo, água, esgoto, rede pluvial.

Serviços Comunitários

Transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede bancária, comércio, mercado de traba- lho, segurança, saúde.

Potencial de Utilização

Parcelamento do solo, estrutura do sistema viário, restrições físicas, legais e sócio econômi- cas de uso.

CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL

TERRENO

Caracterização Física

− Relevo, solo, subsolo, ocupação.

Situação

− Acessos, serviços, melhoramentos públicos.

Utilização

− Atual, potencial, legal, econômica.

Descrição

− Perímetro, confrontações, frente, área, profundidade.

BENFEITORIAS

− Finalidade para qual foi construída

− Tipo de construção

− Número de pavimentos e dependências

− Tipo de estrutura e cobertura

− Tipo de acabamento por dependência

− Pés – direitos

− Esquadrias e peças por dependências

− Idade do imóvel (se possível)

− Idade aparente (de acordo com estado de conservação)

− Estado de conservação e obsoletismo

− Fatores de depreciação

METODOLOGIA

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.

PESQUISA DE VALORES

Coleta de Dados

É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.

- Aspectos Quantitativos

É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

- Aspectos Qualitativos

Na fase de coleta de dados é recomendável:

a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coleta- dos; d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referên- cia da avaliação. Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transa- ções, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.

DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL

- Tratamento dos Dados

Os dados devem ser tratados para obtenção de resultado confiável de acordo com a meto- dologia escolhida.

A metodologia escolhida é a que melhor se aplica ao mercado de inserção do bem, permi- tindo-se:

− Arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado;

− Indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

- Diagnóstico do Mercado

O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

4. UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA

Unidades Legais de Medida:. FONTE INMETRO.

4.1 O SISTEMA INTERNACIONAL DE UNIDADES - SI

As informações aqui apresentadas irão ajudar você a compreender melhor e a escrever cor- retamente as unidades de medida adotadas no Brasil. A necessidade de medir é muito anti- ga e remonta à origem das civilizações. Por longo tempo cada país, cada região, teve o seu próprio sistema de medidas, baseado em unidades arbitrárias e imprecisas, como por exem- plo, aquelas baseadas no corpo humano: palmo, pé, polegada, braça. Isso criava muitos problemas para o comércio, porque as pessoas de uma região não esta- vam familiarizadas com o sistema de medida das outras regiões. Imagine a dificuldade em comprar ou vender produtos cujas quantidades eram expressas em unidades de medida di- ferentes e que não tinham correspondência entre si. Em 1789, numa tentativa de resolver o problema, o Governo Republicano Francês pediu à Academia de Ciências da França que criasse um sistema de medidas baseado numa "cons- tante natural". Assim foi criado o Sistema Métrico Decimal. Posteriormente, muitos outros países adotaram o sistema, inclusive o Brasil, aderindo à "Convenção do Metro". O Sistema Métrico Decimal adotou, inicialmente, três unidades básicas de medida: o metro, o litro e o quilograma. Entretanto, o desenvolvimento científico e tecnológico passou a exigir medições cada vez mais precisas e diversificadas. Por isso, em 1960, o sistema métrico decimal foi substituído pelo Sistema Internacional de Unidades – SI, mais complexo e sofisticado, adotado também pelo Brasil em 1962 e ratificado pela Resolução nº 12 de 1988 do Conselho Nacional de Me- trologia, Normalização e Qualidade Industrial - Conmetro, tornando-se de uso obrigatório em todo o Território Nacional.

4.2 NOME E SÍMBOLO (COMO ESCREVER AS UNIDADES SI)

Nome e símbolo - como escrever as unidades SI As unidades SI podem ser escritas por seus nomes ou representadas por meio de símbolos. Exemplos: Unidade de comprimento nome: metro símbolo: m Unidade de tempo nome: segundo símbolo: s

Nome: Os nomes das unidades SI são escritos sempre em letra minúscula. Exemplos: qui- lograma, newton, metro cúbico. Exceção: no início da frase e "grau Celsius" Nome: A Resolução Conmetro 12/88 estabelece regras para a formação do plural dos no- mes das unidades de medir. Para facilitar a consulta, vide tabela abaixo com o plural dos nomes mais utilizados.

Símbolo , não é abreviatura. O símbolo é um sinal convencional e invariável utilizado para facilitar e universalizar a escrita e a leitura das unidades SI. Por isso mesmo não é seguido de ponto. Certo Errado segundo s s. ; seg. metro m m. ; mtr. quilograma kg kg. ; kgr. hora h h. ; hr.

Símbolo , não é expoente. Certo Errado 250 m 10 g 2 mg Símbolo , não tem plural. O símbolo é invariável; não é seguido de "s". Certo Errado cinco metros 5 m 5ms dois quilogramas 2 kg 2kgs oito horas 8 h 8hs Unidade composta: Ao escrever uma unidade composta, não misture nome com símbolo. Certo Errado quilômetro por hora km/h

quilômetro/h km/hora metro por segundo m/s

metro/s m/segundo O grama , O grama pertence ao gênero masculino. Por isso, ao escrever e pronunciar essa unidade, seus múltiplos e submúltiplos, faça a concordância corretamente. Exemplos: dois quilogramas quinhentos miligramas duzentos e dez gramas oitocentos e um gramas Prefixo quilo , (símbolo k) indica que a unidade está multiplicada por mil. Portanto, não pode ser usado sozinho. Certo Errado quilograma; kg quilo; k Use o prefixo quilo da maneira correta. Certo Errado quilômetro kilômetro quilograma kilograma quilolitro kilolitro Medidas de tempo , ao escrevê-las observe o uso correto dos símbolos para hora, minuto e segundo. Certo Errado 9h 25min 6s 9:25h 9h 25´ 6´´ Obs: Os símbolos ' e " representam minuto e segundo em unidades de ângulo plano e não de tempo.

PRINCIPAIS UNIDADES SI Grandeza Nome Plural Símbolo comprimento metro metros m área metro quadrado metros quadrados m² volume metro cúbico metros cúbicos m³ ângulo plano radiano radianos rad tempo segundo segundos s freqüência hertz hertz Hz velocidade metro por segundo metros por segundo m/s

aceleração metro por segundopor segundo metros por segundopor segundo m/s²

5. TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA

5.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO

As avaliações de imóveis devem ser feitas sempre a partir de valores unitários a vista (R$/m^2 , R$/ha, R$/alq., etc.). Na pesquisa de uma amostra podem surgir fatos de mercado onde os valores são negociados a prazos.

5.2 A AVALIAÇÃO DE BENS FINANCIADOS

A visualização de um problema envolvendo receitas e despesas que ocorrem em instantes diferentes de tempo é bastante facilitada por uma representação gráfica simples chamada de diagrama de fluxo de caixa. Exemplo:

O diagrama representa um investimento de R$ 4.000,00, que rende R$ 3.000,00 no fim do ter- ceiro período mais R$ 3.000,00 no fim do quin- to período. Quantias de dinheiro na data de hoje são representadas por P e quantias isoladas no futuro são chamadas de F.

5.3 REGIMES DE CAPITALIZAÇÃO: CÁLCULO DO VALOR PRESENTE (P)

Relação entre P e F A transformação de um valor presente em um montante no futuro e vice-versa permite resol- ver problemas do tipo: Qual valor P que deverá ser investido hoje a uma determinada taxa de juros para se obter uma quantia F após certo tempo? Investindo hoje uma quantia P a uma taxa i, qual a quantia F obtida após n períodos? As expressões matemáticas para resolução do problema são:

(1+ i)

F =P(1+i)n^ sedesejadoPapartirdeF ⇒ P=F n

OBS: A taxa i deve ser inserida nas fórmulas na forma decimal. Por exemplo 8% ⇒ 0,08.

Exemplo: Consegui um empréstimo de R$ 10.000,00 em um banco que cobra 5% ao mês de taxa de juros. Quanto deverei pagar se o prazo de empréstimo é de 6 meses?

P = R$ 10.000,00 i = 5% ou 0,05 n = 6 meses

F =10.000.(1+0,05)^6 =R$ 13.400,

Exemplo: Comprei um imóvel e devo dar um balão daqui a 4 meses de R$ 20.000,00. Su- pondo uma taxa de mercado igual a 3% ao mês. Qual deveria ser o desconto para paga- mento à vista?

F = R$ 20.000,00 i = 3% ou 0,03 n = 4 meses

=R$ 17.769, (1+0,03)

P =20.000,00 4

Desconto = 20.000,00-17.769, Desconto = R$ 2.230,

Relação entre P e A

Permite achar o valor presente de uma série uniforme de pagamentos, e vice-versa. Isto permitirá resolver problemas de prestações mensais, preços a vista ou a prazo.

(1+i) 1

i(1+i) sedesejadoAapartirdeP A=P i(1 i)

(1 i) 1 P A n

n n

n

−

Exemplo: Comprei uma casa cujo preço a vista é de R$ 100.000,00. Supondo ter dado uma entrada de R$ 40.000,00 e proposto pagar o restante em 24 meses, qual será o valor da prestação se a taxa mensal é de 5% ao mês?

Valor Financiado = R$ 100.000,00 - R$ 40.000,00 ⇒ P = R$ 60.000, i = 5% ou 0,05 n = 24 meses

A =60.000,00. 24

24

− A = R$ 4.348,

O fluxo de caixa para o problema em questão é:

Exemplo: Num trabalho de avaliação, deparamos com um imóvel à venda nas seguintes condições: Entrada de R$ 25.000,00 e saldo de 15 prestações mensais fixas de R$ 1.000,00. Supondo a taxa mensal de 4% ao mês, qual o valor a vista?

Entrada = R$ 25.000,00 A = R$ 1.000, i = 4% ou 0,04 n = 15 meses

P 1.000,00. 15

15

= P = 25.000,00 + 11.118,39 = R$ 36.118,

INDUSTRIAL

PRÉDIO C/ELEVADOR

PRÉDIO C/ELEVADOR

PRÉDIO S/ELEVADOR

GALPÃO

FINO

MÉDIO

POPULAR

FINO

MÉDIO

POPULAR

FINO

MÉDIO

MÉDIO

Serviços preliminares

2,6 a 3,

2,7 a 4,

0,6 a 1,

0,2 a 0,

0,4 a 0,

1,2 a 2,

0 a 1,

0,5 a 0,

1,1 a 2,

Movimento de terra

0 a 1,

0 a 1,

0 a 1,

0 a 1,

0 a 1,

0 a 1,

0 a 1,

0 a 1,

0 a 1,

Fundações Especiais

-^ -^ -^

3,0 a 4,

3,0 a 4,

3,0 a 4,

3,0 a 4,

3,0 a 4,

4,0 a 5,

Infra-estrutura

6,8 a 7,

3,6 a 4,

2,3 a 4,

1,9 a 2,

3,6 a 4,

4,4 a 5,

2,8 a 3,

4,3 a 5,

3,3 a 4,

Superestrutura

15,6 a 18,

12,7 a 17,

11,2 a 14,

28,1 a 34,

25,5 a 31,

22,0 a 27,

24,6 a 29,

22,0 a 26,

6,6 a 8,

Vedação

4,0 a 6,

6,6 a 10,

6,8 a 12,

2,6 a 3,

3,8 a 7,

7,2 a 12,

2,8 a 4,

4,3 a 6,

2,3 a 3,

Esquadrias

2,8 a 5,

7,7 a 14,

8,2 a 13,

7,5 a 13,

4,7 a 8,

3,0 a 5,

7,8 a 15,

7,8 a 14,

10,5 a 19,

Cobertura

0 a 0,

3,6 a 7,

8,8 a 17,

-^

0,6 a 1,

-^ -^ -^

20,0 a 29,

Instalações Hidráulicas

11,6 a 13,

11,6 a 13,

11,6 a 12,

10,8 a 12,

10,0 a 11,

10,2 a 11,

9,5 a 10,

7,5 a 8,

4,6 a 5,

Instalações Elétricas

3,8 a 4,

3,8 a 4,

3,8 a 4,

4,5 a 5,

3,7 a 4,

3,8 a 4,

3,7 a 4,

3,8 a 4,

5,0 a 6,

Impermeabilização eIsolação térmica

10,2 a 13,

0,4 a 0,

0,4 a 0,

1,4 a 2,

1,4 a 2,

5,2 a 6,

2,0 a 2,

6,6 a 8,

1,2 a 1,

Revestimentos (pisos,paredes e forros)

21,2 a 28,

23,5 a 29,

21,7 a 29,

18,1 a 23,

23,1 a 29,

21,4 a 30,

15,0 a 21,

16,1 a 19,

6,8 a 9,

Vidros

1,7 a 3,

0,5 a 1,

0,9 a 1,

1,5 a 3,

0,5 a 1,

05 a 0,

1,5 a 2,

1,6 a 3,

0 a 0,

Pintura

3,6 a 5,

5,7 a 7,

3,7 a 4,

3,1 a 4,

4,6 a 6,

2,5 a 3,

6,2 a 9,

6,0 a 7,

5,0 a 7,

Serviços complementares

2,0 a 3,

0,5 a 0,

0,5 a 1,

0,2 a 0,

0 a 1,

0,5 a 1,

0 a 0,

0 a 7,

9,8 a 14,

Elevadores

-^ -^ -^

2,7 a 3,

-^ -^

5,2 a 6,

-^

ETAPAS CONSTRUTIVAS

HABITACIONAL

RESIDENCIAL

COMERCIAL

PRÉDIO S/ELEVADOR

7. CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS

7.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO

DEPRECIAÇÃO: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou quali- dade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo.

7.2 MÉTODOS USUAIS PARA DEPRECIAÇÃO

- MÉTODO DA LINHA RETA (MLR)

Consiste em considerar a depreciação como função linear da idade do imóvel, com variação uniforme ao longo da vida útil. É o método mais rápido e mais simples, além de ser permitido pela legislação do imposto de renda. ∆r = Valor Residual (%) n = Vida Útil (anos) t = Idade Cronológica (anos) D = Fator de depreciação

( 1 r) n

t D = 1 − −∆

- MÉTODO DA PARÁBOLA OU DE KUENTZLE

É o método pelo qual a depreciação se distribui ao longo da vida útil do imóvel, segundo as ordenadas de uma parábola, onde:

) x( 1 r )] n

t D = 1 −[(^2 −∆

- MÉTODO DE ROSS

Este método tem emprego internacional gene- ralizado. Consiste num meio termo entre dois processos anteriores e sua equação algébrica é dada por:

)]x( 1 r )} n

t ) ( n

t [( 2

D = 1 −{ +^2 −∆

7.3 MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE

Até agora foi visto que somente entraram em consideração, como fatores de depreciação, a vida útil 5 e a idade do bem que se estuda, isto é, com os métodos retro - expostos, calcu- la-se a depreciação resultante de uso normal. Para tanto usualmente considera-se a seguin- te tabela para o cálculo do valor residual de imóveis: MÁXIMA VIDA ÚTIL PADRÃO DE CONSTRUÇÃO (anos) Baixo a médio Médio a alto Residência 40 60 Apartamento 50 60 Escritório 50 60 Loja 40 50 Armazém 50 50 Galpão 50 50 Abrigo de alvenaria 40 40 Abrigo de madeira 20 20 Residência de madeira 30 30 Galpão de madeira 30 30 Pau a pique 20 20

(^5) VIDA ECONÔMICA: Prazo econômico operacional de um bem.

VIDA ÚTIL: Prazo de utilização funcional de um bem. VIDA REMANESCENTE: Vida útil que resta a um bem.