Regime Tributário Simplificado (RET) para Incorporadoras Imobiliárias, Resumos de Contabilidade

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Contabilização e Tributação

para Atividades Imobiliárias

Instrutor: Júlio Reis

Apresentação

Tópicos

analisados

Principais atividades das imobiliárias Conceitos gerais sobre construtora e incorporadora Patrimônio de Afetação e RET Regimes tributário SIMPLES Regime tributário Lucro Presumido Regime tributário Lucro Real Considerações específicas do setor imobiliário Retenção de INSS CNO DIMOB Contabilização

Atividades das Imobiliárias

Locação de imóveis de terceiros Locação de imóveis próprios Compra e venda de imóveis Avaliação de imóveis para terceiros Intermediação na venda de imóveis para terceiros Construção e incorporação de imóveis para locação ou venda

1) Conceitos gerais sobre incorporação – Lei 4.591/

 Equipara-se ao incorporador, o proprietário e titular de direitos aquisitivos que contratarem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.  O incorporador terá que ser:  Proprietário do terreno, promitente comprador ou cessionário;  Construtor ou corretor de imóveis;  Ente da Federação com posse a partir de decisão judicial;

1. Conceitos gerais sobre incorporação – Lei 4.591/  Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção;  O incorporador somente poderá negociar unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:  Título de propriedade, promessa de compra e venda ou cessão de direitos ou de permuta;

1. Conceitos gerais sobre incorporação – Lei 4.591/  cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;  certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;  memorial descritivo das especificações da obra projetada;

1. Conceitos gerais sobre incorporação – Lei 4.591/  avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento com base nos custos unitários, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;  discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;  minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;  declaração em que se defina a parcela do preço da quota parte da unidade;

1. Conceitos gerais sobre incorporação – Lei 4.591/  Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas (troca), deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:  a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;  a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

1. Conceitos gerais sobre construtora  Empresa responsável pela execução de um projeto de construção em empreendimento.  Constituída por diversas formas jurídicas: FI, LTDA, Cooperativa, SCP, SPE, etc.

2. Patrimônio de Afetação – Lei 10.931/  A utilização de bens e direitos como garantia real em operação de crédito somente é permitido se destinado a construção da edificação da incorporação da afetação;  Podem ser excluídos da afetação  os recursos financeiros que excederem a importância necessária para a conclusão da obra;  O valor referente ao preço da alienação da fração ideal de terreno de cada unidade no caso que a construção seja contratada pelo regime de empreitada ou administração.

2. Patrimônio de Afetação – Lei 10.931/  A constituição de patrimônios de afetação separados (subconjunto de casas ou edifícios de dois ou mais pavimentos) deverá estar declarada no memorial de incorporação;  Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

2. Patrimônio de Afetação – Lei 10.931/  Para cada incorporação submetida ao RET-Incorporação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins.  Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET-Incorporação e as receitas financeiras e de variações monetárias decorrentes dessa operação.

2. Patrimônio de Afetação – Lei 10.931/  Poderão ser deduzidos da receita mensal apurada na forma prevista no § 1º os valores relativos a vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos.  Vide IN RFB nº 2.179 de 05/03/