CONJUNTO REPÚBLICA:
FLAT, COMÉRCIO E SERVIÇO
ACADÊMICA: MARIANA BENEDETTO GAZULHA | ORIENTADORA: ANA CAROLINA SANTOS PELLEGRINI | 2014/02
UFRGS | FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO | TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
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Projeto de requalificação e construção de edifícios em Porto Alegre, Notas de aula de Comércio
Um trabalho de conclusão de curso sobre o projeto de requalificação de edifícios existentes e construção de um novo edifício contendo um flat e área de comércio em porto alegre, brasil. O projeto inclui a análise do terreno, sua localização e potencialidades, além da proposta de nova dinâmica entre duas ruas e o uso do miolo do quarteirão atualmente subutilizado. O documento também aborda aspectos relacionados às definições gerais e do programa, infraestrutura, legislação e condicionantes legais.
Tipologia: Notas de aula
2022
1 / 35
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CONJUNTO REPÚBLICA:
FLAT, COMÉRCIO E SERVIÇO
ACADÊMICA: MARIANA BENEDETTO GAZULHA | ORIENTADORA: ANA CAROLINA SANTOS PELLEGRINI | 2014/
UFRGS | FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO | TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
SUMÁRIO
1 - Aspectos relativos ao tema
1.1 justificativa da temática escolhida 01 1.2 relações programa, sítio e tecido urbano 03 1.3 objetivos da proposta 03
2 - Aspectos relativos ao desenvolvimento do
projeto
2.1 níveis e padrões de projeto 04 2.2 metodologias e instrumentos de trabalho 04
3 – Aspectos relativos às definições gerais
3.1 agentes de intervenção e seus objetivos 05 3.2 população alvo 05 3.3 estimativa de prazos/etapas de execução 05 3.4 aspectos econômicos 06
4 – Aspectos relativos às definições do programa
4.1 descrição das atividades 07 4.2 tabulação do programa de necessidades 08 4.3 organização dos fluxos 12
5 – Levantamento da área de intervenção
5.1 apresentação do terreno 13 5.2 centralidade do local 14 5.3 potencialidades da área 15 5.4 morfologia urbana – mapa figura e fundo 16 5.4 mapa de bens listados EPAHC 17 5.4 mapa de alturas e usos 18 5.5 orientação solar, ventos, mobilidade 19 5.6 infraestrutura 20 5.7 população residente e usuária 20 5.8 levantamento fotográfico 21 5.9 levantamento planialtimétrico, alinhamentos. fontes de poluição 23
6 – Condicionantes Legais
6.1 código de obras 24 6.2 plano diretor 25 6.3 código de incêndio 25 6.4 NBR9050 – acessibilidade 26 6.5 inventário do patrimônio cultural de bens Do município 26
7 – Fontes de informação
7.1 referências bibliográficas 27 7.2 referências projetuais 28
8 - Portfólio 29
1.1 Justificativa da temática escolhida
condicionada à disponibilidade de terreno, à adequação volumétrica e atendimento de demais condicionantes legais ”. Baseado nesta premissa de manter a paisagem cultural da cidade e a volumetria das edificações, a proposta é que elas sejam reabilitadas tendo novamente um uso, e além disso a construção de um anexo junto para abrigar as atividades que foram propostas para o local. “Art. 10. As edificações Inventariadas de Estruturação não podem ser destruídas, mutiladas ou demolidas, sendo dever do proprietário sua preservação e conservação. “Parágrafo único. Poderá ser autorizada, mediante estudo prévio junto ao órgão técnico competente, a demolição parcial, a reciclagem de uso ou o acréscimo de área construída, desde que se mantenham preservados os elementos históricos e culturais que determinaram sua inclusão no Inventário do Patrimônio Cultural de Bens Imóveis do Município.” Ainda, segundo dados do IBGE, a média de moradores por domicílio no bairro fica em torno de 1 , 86 por domicílio, o que mostra que a proposta de habitação a ser implantada está bastante de acordo com a população do local. Os flats a serem propostos terão área compacta, semelhante apartamentos jk que encontramos na região e que comportam 1 - 2 pessoas. As edificações (uma de 1924 e outra de 1950 ) que já existem no terreno junto à rua da República estão na lista da EPAHC como bens Inventariados de Estruturação. Segundo a Secretaria Municipal de Cultura, bens de estruturação “ São aquelas que, tomadas individualmente ou integrando conjuntos, se constituem em elementos significativos ou representativos para a preservação da paisagem cultural do Município. São as edificações que devem ser preservadas, não podem ser destruídas ou descaracterizadas ”. Ainda segundo a secretaria: “ Os imóveis integrantes do Inventário poderão ter ampliada sua área edificada, 1.ASPECTOS RELATIVOS AO TEMA
1.2 Análise das relações entre programa,
sítio e tecido urbano de suporte
O terreno, por estar localizado entre duas importantes ruas do bairro Cidade Baixa – General Lima e Silva e José do Patrocínio – possuindo uma saída para esta última, está perto de todo o movimento e agito que caracterizam este local. É um local de fácil acesso e também de fácil deslocamento para outros pontos da cidade. Na frente que fica junto à rua da República há duas edificações já existentes, que atualmente estão fechadas e totalmente deterioradas no interior, sendo utilizado somente um pequeno espaço para o funcionário do estacionamento que atualmente funciona no local. Segundo ele, há uma tentativa por parte dos donos em transformar o local em um edifício garagem. Mesmo havendo uma grande demanda de vagas para estacionar nas cidades, seria um grande desperdício de oportunidade de utilizar um terreno que está em uma área bastante privilegiada da cidade. Já na frente que se localiza junto à José do Patrocínio, há um depósito do DEP, o que também é uma perda da exploração do potencial do terreno levando em conta a sua localização.
1. 3 Objetivos da Proposta
A proposta para o local escolhido visa qualificar um espaço de grande potencial, atualmente subutilizado, criando um espaço de moradia e estadia de qualidade para que quem opte por morar ou se hospedar em um Flat desfrute de um bairro bastante característico da cidade. A fim de que o fluxo proposto neste novo caminho entre as ruas exista e seja de qualidade, serão propostas atividades secundárias que constam de um espaço cultural e também uma área de comércio, além de estacionamento, fazendo com que o local esteja sempre movimentado na cidade. 1.ASPECTOS RELATIVOS AO TEMA
3. 2 – caracterização da população alvo
O público alvo que o projeto tem por objetivo atingir é:
- população fixa: que morará nos flats projetados, e acredita-se que esta será composta em sua maioria por jovens, que optam pela praticidade e flexibilidade que esta moradia oferece, além dos funcionários que trabalharão nas atividades secundárias que serão implantadas.
- população variável: moradores do entorno, cliente das lojas e serviços inseridos ao conjunto.
3. 3 – estimativa de prazos e/ou etapas de
execução
O prazo exato de execução da obra é bastante difícil de mensurar, mas baseado em alguns edifícios de mesmo porte que é pretendido, levando em consideração que há um subsolo a ser executado, especula-se em torno de 36 - 48 meses.
3. 1 – agentes de intervenção e seus objetivos
O projeto contará com a iniciativa privada para a captação dos recursos necessários, podendo ser o atual dono do terreno o investidor, ou uma incorporadora/construtora que pretenda adquirir o terreno para explorar todo o potencial construtivo do local. Ainda se leva em consideração o fato que edifícios de flats possuem uma maior rentabilidade de aluguel do que habitações convencionais, já que tanto o proprietário quanto o inquilino estão isentos da lei do inquilinato, já que estes edifícios são regidos pelas normas de hotelaria. Além desta rentabilidade, o investidor ainda terá toda uma área de comércio e serviço, garantindo o retorno do investimento inicial. 3.ASPECTOS RELATIVOS ÀS DEFINIÇÕES GERAIS
3.ASPECTOS RELATIVOS ÀS DEFINIÇÕES GERAIS
3. 4 – aspectos econômicos, informando fontes de
recursos, custos estimados e participação dos
agentes
Para fazer o levantamento dos aspecto econômicos referentes ao empreendimento, será tomado como base a estimativa de áreas feita para o projeto, e o CUB referente ao mês de JULHO/ 2014. Área do terreno: 5. 119 m³ Área de projeto estimada: 8252 CUB (R- 8 – padrão alto) = 1. 436 , 05 R$ Valor do empreendimento= 8252 x 1. 436 , 05 Total: 11. 850. 284 , 60 R$ A= 5119 m²
4. 2 – definição da população fixa e variável por
atividade e unidade espacial
4.ASPECTOS RELATIVOS ÀS DEFINIÇÕES DO PROGRAMA ATIVIDADE FLAT QUANT DESCRIÇÃO POP. FIXA POP. VARIÁVEL EQUIP. ÁREA UNIT.(m²) ÁREA TOTAL(m²) Recepção 1 Atendimento clientes 2 3 Balcão atendimento, armário, cadeira 15 15 Maleiro 1 Armazenamento de bagagens - - prateleiras 5 5 restaurante 1 Local para café da manhã e refeições 9 160 Mesas e cadeiras, buffet, cozinha 300 300 Apartamentos JK 40 Apartamentos tipo jk - 60 projeto 45 1800 Lofts 30 Apartamentos com maior área e mezanino
- 50 projeto 60 1800 academia 1 Espaço de uso dos moradores/hóspedes para atividades físicas
- 8 Esteira, bicicleta, halteres 30 30 Salão de festas 1 Espaço de lazer, exclusivo de hóspedes/moradores
- 80 Cozinha, sanitários, mesas e cadeiras 100 100 Sala reuniões 1 Espaço para reuniões de gerência ou hóspedes/moradores
- 8 Mesa, cadeira 20 20 Gerência 1 Sala gerente do flat 2 4 Mesa, cadeira, armários 10 10
ATIVIDADE FLAT QUANT DESCRIÇÃO POP. FIXA POP. VARIÁVEL EQUIP. ÁREA UNIT.(m²) ÁREA TOTAL(m²) Segurança 1 Sala para fiscalização de entrada e saía 1 2 Mesa, cadeira, computador 6 6 Vestiário funcionários 2 Espaço para a troca de uniforme - 6 Armários, bancos 15 30 Copa funcionários 1 Espaço de refeição para funcionários
- 6 Pia, geladeira, armários, mesas, cadeiras 20 20 Estar funcionários 1 Espaço de descanso e intervalo dos funcionários
- 6 Mesas e cadeiras, sofá, armário 15 15 Área de serviço 1 Local para uso das camareiras do flat
- 1 Mesa, cadeira, carrinho para arrumação 30 30 Depósito lixo 1 Local para destinação de lixo seco e orgânico
- Lixeiras para separação lixo 10 10 Almoxarifado 1 Depósito de materiais do flat - - Prateleiras, armários 10 10 Reservatórios 1 Incêndio, inferior e superior - - - 120 120
4. 2 – tabulação do programa de necessidades
(população fixa/variável e unidades espaciais)
4.ASPECTOS RELATIVOS ÀS DEFINIÇÕES DO PROGRAMA
ATIVIDADE ESPAÇO CULTURAL- PREEXISTÊNCIA QUANT DESCRIÇÃO POP. FIXA POP. VARIÁVEL EQUIP. ÁREA UNIT.(m²) ÁREA TOTAL(m²) Biblioteca 1 Espaço de acervo de material relacionado com as atividades do local
- 10 Mesas, cadeiras, poltronas, estantes 100 100 Café 1 Espaço de café, para uso dos estudantes e comunidade 4 25 Mesas, cadeiras, balcão atendimento 80 80
4. 2 – definição da população fixa e variável por
atividade e unidade espacial
4.ASPECTOS RELATIVOS ÀS DEFINIÇÕES DO PROGRAMA ATIVIDADE ESTACIONAMENTO QUANT DESCRIÇÃO POP. FIXA POP. VARIÁVEL EQUIP. ÁREA UNIT.(m²) ÁREA TOTAL(m²) Guarita 1 Local para controle de acesso 1 2 Mesa, cadeira, computador 6 6 Vagas 200 estacionamento - 100 - 12,5 2500 ÁREA TOTALCONSTRUÍDA 8.252m²
- Áreas e quantidades podem sofrer mudança ao longo do projeto
4.ASPECTOS RELATIVOS ÀS DEFINIÇÕES DO PROGRAMA
4. 3 – organização dos diferentes fluxos
RUA DA REPÚBLICA
RUA JOSÉ DO PATROCÍNIO
ESPAÇO CULTURAL
ÁREA ABERTA INTERNA
COMÉRCIO
ESTACIONAMENTO
CAFÉ
SALAS DE AULA
BIBLIOTECA
FLATS HALL
ÁREA USO COLETIVO
APARTAMENTOS
INFRAESTRUTURA
INFRAESTRUTURA
Fonte imagem: Google Earth 500m 1km 2km Estação de trem Estação rodoviária supermercado shopping hospital parque teatro universidade 5.LEVANTAMENTO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO
5. 2 – centralidade do local
farmácia lavanderia supermercado academias agência bancária bares/restaurantes/café
RUA DA REPÚBLICA
RUA
JOSÉ
DO
PATROCÍNIO
5.LEVANTAMENTO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO
5. 3 – potencialidades da área
5.LEVANTAMENTO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO
5. 4 – morfologia urbana – mapa de bens listados
pela EPAHC
No mapa de ao lado, estão demarcadas as edificações que estão inventariadas como bens de compatibilização e de estruturação. Junto às duas edificações que pertencem ao local de estudo há um pequeno conjunto de edificações listadas como bem de estruturação, assim como as do terreno. Partindo desta análise, além do fato de que não podem ser demolidas, propõem-se que elas sejam mantidas.
Inventariados de estruturação
Inventariados de compatibilização
5.LEVANTAMENTO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO