Registro de Imóveis em Condomínios: Pro Indiviso e Pro Diviso, Notas de estudo de Direito

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Rafael Del-Fraro Rabêlo

Oficial do 1º Registro de Imóveis de Barbacena/MG

I Encontro Regional do CORI-MG Varginha – 20/06/

CONDOMÍNIO

Espécies previstas no Código Civil:

1. Geral

1. Voluntário

2. Necessário

2. Edilício

EXPRESSÃO DA FRAÇÃO IDEAL

Artigo 687 do Código de Normas: § 1º Nas matrículas e transcrições já existentes, a menção à titularidade de imóveis com base em valores e quantidade de área não localizada dentro de um todo maior será, se possível, convertida em percentuais e frações ideais.

§ 2º Nos novos registros que constituam condomínios comuns ou gerais, os quinhões devem ser expressos em percentuais ou frações.

CONDOMÍNIO “PRO INDIVISO” x

“PRO DIVISO”

 Condomínio “pro indiviso”: a totalidade do imóvel é utilizada por todos os condôminos, não havendo entre eles a localização de suas quotas-partes;  Condomínio “pro diviso”: a fração ideal de cada condômino encontra-se localizada no solo, normalmente separada das demais por meio de cercas ou muros, sendo tal situação respeitada por todos os demais condôminos. Registro de imóveis: é impossível identificar, pela simples leitura de uma matrícula, se um condomínio geral é “pro indiviso” ou “pro diviso”.

SOLUÇÕES PARA A EXTINÇÃO DO

CONDOMÍNIO GERAL

**1. Escritura pública de divisão;

2. Ação de divisão.** Principal problema: dependência da intervenção de todos os demais condôminos.

 Condomínio “pro indiviso”: ainda existem apenas essas 2 soluções;  Condomínio “pro diviso”: nova solução  estremação.

ESTREMAÇÃO

Significados de “estremar” (dentre outros):

 “Demarcar, delimitar por meio de estremas ou

marcos divisórios;

 Apartar, distinguir, separar;

 Dividir-se, delimitar-se ( Michaelis – Moderno

Dicionário da Língua Portuguesa)

ORIGEM DA ESTREMAÇÃO

 Projetos More Legal e Gleba Legal da CGJ/RS;  Inicialmente exigia-se intervenção judicial;  Projeto Gleba Legal (Prov. 08/2005 da CGJ/RS): regularização exclusivamente em âmbito extrajudicial.

Minas Gerais – Código de Normas:  Arts. 1.012 e ss.: imóveis rurais (tratamento minucioso);  Art. 999: imóveis urbanos (tratamento lacunoso).

ESTREMAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

 Único procedimento de regularização fundiária de imóveis rurais previsto no Código de Normas;  Regulamentação minuciosa;  Aplicação subsidiária das normas à estremação de imóveis urbanos.

A estremação é um procedimento de regularização de áreas que, no mundo dos fatos, encontram-se perfeitamente delimitadas, mas que, nas respectivas matriculas ou transcrições, caracterizam-se como condomínios gerais.

1. Existência de situação jurídico-registral de

condomínio geral

Legitimidade para promover a estremação:

1. Coproprietário com título registrado;
2. Regularização por adquirente de fração ideal localizada. ESTREMAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REGISTRO. O registro da estremação é possível na hipótese de o declarante ser condômino, isto é, proprietário de fração ideal, com título de domínio registrado. O título de aquisição cujo objeto seja área localizada, não registrada anteriormente em virtude do disposto no artigo 888 do Código de Normas, poderá ter seu registro efetivado concomitantemente ao registro da escritura de estremação.

1. Existência de situação jurídico-registral de

condomínio geral

CN seria óbice? Art. 160. São requisitos documentais inerentes à regularidade de escritura pública que implique transferência de domínio ou de direitos relativamente a imóvel, bem assim como constituição de ônus reais: III - apresentação da certidão atualizada de inteiro teor da matrícula ou do registro imobiliário antecedente em nome do(s) transmitente(s), salvo nesta última hipótese nos casos de transmissão sucessiva realizada na mesma data pelo mesmo tabelião;

LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DE ESTREMAÇÃO. DESNECESSIDADE DE CERTIDÃO DE REGISTRO EM NOME DO DECLARANTE. Não há óbice no Código de Normas à lavratura de escritura pública de estremação, em que seja declarante o titular de fração ideal não registrada, desde que sejam apresentados ao Tabelionato de Notas o título de aquisição da fração objeto da estremação, bem como a certidão de registro do imóvel em nome do transmitente.

3. Anuência de todos os confrontantes

da parcela a ser localizada

Definição de confrontante

Art. 1.021. Em todas as situações descritas neste

Provimento, considera-se confrontante o titular de

direito real ou o ocupante, a qualquer título, da

área lindeira da fração demarcada, integrante ou

não do condomínio da área maior. (Código de

Normas)

4. Existência de ocupação localizada e

consolidada por um prazo mínimo

Art. 1.012 do Código de Normas:

§ 1º Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento. * Data da entrada em vigor do CN: 10/12/

5. Respeito ao princípio da

especialidade objetiva

A área objeto de estremação deve ser

perfeitamente identificada, respeitados

todos os requisitos da Lei dos Registros

Públicos, de modo a não se confundir

com nenhum outro imóvel.

6. Instrumentalização por escritura pública,

caso o imóvel tenha valor superior a 30

salários mínimos

Art. 777. Para fins de aplicação do art. 108 do Código Civil, deve-se tomar por base o maior valor, dentre os parâmetros legais, referente à totalidade do imóvel, ainda que a alienação ou oneração seja parcial. (CN)

 Intervenção de todos os confrontantes, sejam ou não condôminos;  Notificação pelo “oficial de registro” do confrontante, diante da impossibilidade de sua anuência expressa na escritura. (RI ou RTD?)