Ação de Cobrança: Locação, Aluguel e Pagamento - Caso Renato Martins Jacob | Manuais, Projetos, Pesquisas Direito

TJMG - Jurisprudência Cível

Jurisp. Mineira, Belo Horizonte, a. 59, n° 184, p. 65-295, jan./mar. 2008 199

Ação de cobrança - Locação - Aluguel -

Não-pagamento - Quitação - Ausência de prova -

Fundo de reserva - Obrigação do locador -

Pagamento efetuado pelo locatário - Devolução

Ementa: Ação de cobrança. Contrato de locação.

Aluguel vencido e não pago. Ausência de prova da

quitação. Fundo de reserva. Obrigação do locador.

Devolução ao locatário dos valores pagos a tal título.

- A apreciação da prova, de forma diversa da pretendi-

da pela parte recorrente, e sem atender aos seus anseios,

não configura error in judicando, tendo em vista que os

princípios da persuasão racional e do livre convencimen-

to do juiz, insculpidos no art. 131 do Código de Processo

Civil, atribuem ao magistrado poderes de livre apre-

ciação e avaliação das provas.

- O pagamento prova-se por meio de recibo de

quitação, com a designação do valor e a espécie de dívi-

da quitada, o nome do devedor ou quem por este

pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assi-

natura do credor ou do seu representante, conforme

prescreve o art. 320 do Código Civil.

- O recibo de entrega de chaves e quitação de aluguel

deve estar assinado pelo locador, não possuindo valor

probante documento que se apresente de forma diversa.

- O pagamento de taxa de fundo de reserva é obrigação

do locador, devendo ser decotado do débito locatício o

valor que o locatário desembolsou a tal título.

AAPPEELLAAÇÇÃÃOO

CCÍÍVVEELL

NN°°

11..00002244..0044..449977333399-44//000033

CCoommaarrccaa

ddee

BBeelloo

HHoorriizzoonnttee

AAppeellaannttee::

AArrccoo

ÍÍrriiss

JJaarrddiimm

ddee

IInnffâânncciiaa

LLttddaa..

AAppeellaaddoo::

JJoosséé

AAlliioommaarr

AAmmoorriimm

BBootteellhhoo

RReellaattoorr::

DDEESS..

RREENNAATTOO

MMAARRTTIINNSS

JJAACCOOBB

AAccóórrddããoo

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível

do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incor-

porando neste o relatório de fls., na conformidade da ata

dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimi-

dade de votos, EM REJEITAR PRELIMINAR E DAR PROVI-

MENTO PARCIAL.

Belo Horizonte, 27 de março de 2008. - Renato

Martins Jacob - Relator.

NNoottaass

ttaaqquuiiggrrááffiiccaass

DES. RENATO MARTINS JACOB (convocado) -

Arco Íris Jardim de Infância Ltda. interpôs recurso de

apelação contra a respeitável sentença de f. 171/175,

que julgou parcialmente procedentes os pedidos

constantes da ação de cobrança ajuizada por José

Aliomar Amorim Botelho, condenando a ré ao paga-

mento do aluguel vencido em 16.09.2004, correspon-

dente ao valor mensal de R$ 1.951,75 (um mil nove-

centos e cinqüenta e um reais e setenta e cinco centavos)

e de 6 (seis) dias de aluguel referentes ao período de

17.09.2004 a 22.09.2004, no valor de R$ 390,34

(trezentos e noventa reais e trinta e quatro centavos), já

atualizado até 27.10.2004, acrescido de juros de mora

de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pela

tabela da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas

Gerais, a contar da citação. Ainda, julgou improcedente

o pedido contraposto formulado pela requerida.

Diante da sucumbência recíproca, condenou a ré

ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas

processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por

cento) sobre o valor do débito corrigido à época do

pagamento, e o autor ao pagamento de 20% (vinte por

cento) das custas processuais e honorários advocatícios

de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito corrigi-

do, compensada a verba advocatícia.

A sentença anteriormente prolatada (f. 83) foi cas-

sada, nos termos do acórdão de f. 123/128, com o

retorno dos autos à origem, proferindo o ilustre

Magistrado nova decisão (f. 134/138), que também foi

cassada, conforme acórdão de f. 160/167, sobrevindo a

sentença de f. 171/175.

Consta dos autos que as partes celebraram contra-

to de locação, tendo a locatária desocupado o imóvel

em 22.09.2004, descumprindo o aviso prévio previsto

no art. 6º da Lei nº 8.245/91, deixando, ainda, de efe-

tuar o acerto dos aluguéis vencidos em 16.09.2004, e

mais 06 (seis) dias (do dia 16 até 22), bem como encar-

gos locatícios, tais como condomínio e IPTU.

Entendeu o MM. Juiz de Direito que a ré não com-

provou que a entrega das chaves tenha ocorrido em data

anterior a 22.09.2004, razão pela qual são devidos 6

(seis) dias, estando em débito também quanto ao paga-

mento do aluguel vencido em 16.09.2004, conforme

recibo de f. 16.

Quanto aos encargos locatícios, consignou o

douto Sentenciante que a ré já teria quitado todos os va-

lores à época da devolução das chaves, conforme cons-

ta do recibo de f. 16, acrescentando que o débito refe-

rente ao consumo de gás já se encontra incluído no valor

total das taxas de condomínio, devidamente quitadas.

Ainda, nos termos da sentença recorrida, o aviso

prévio à rescisão do contrato locatício não seria devido,

uma vez que o autor é que ocasionou a resilição da

locação, a partir do momento em que colocou o imóvel

à venda e notificou a ré desse fato, conforme documen-

to de f. 56, já que é inconteste que suportar o trânsito de

promissários-compradores em sua residência e ainda ter

como certo o término do contrato assim que transferido

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Ação de cobrança - Locação - Aluguel -

Não-pagamento - Quitação - Ausência de prova -

Fundo de reserva - Obrigação do locador -

Pagamento efetuado pelo locatário - Devolução

Ementa: Ação de cobrança. Contrato de locação. Aluguel vencido e não pago. Ausência de prova da quitação. Fundo de reserva. Obrigação do locador. Devolução ao locatário dos valores pagos a tal título.

A apreciação da prova, de forma diversa da pretendi- da pela parte recorrente, e sem atender aos seus anseios, não configura error in judicando , tendo em vista que os princípios da persuasão racional e do livre convencimen- to do juiz, insculpidos no art. 131 do Código de Processo Civil, atribuem ao magistrado poderes de livre apre- ciação e avaliação das provas.
O pagamento prova-se por meio de recibo de quitação, com a designação do valor e a espécie de dívi- da quitada, o nome do devedor ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assi- natura do credor ou do seu representante, conforme prescreve o art. 320 do Código Civil.
O recibo de entrega de chaves e quitação de aluguel deve estar assinado pelo locador, não possuindo valor probante documento que se apresente de forma diversa.
O pagamento de taxa de fundo de reserva é obrigação do locador, devendo ser decotado do débito locatício o valor que o locatário desembolsou a tal título.

AAPPEELLAAÇÇÃÃOO CCÍÍVVEELL NN°° 1 1..0 000224 4..0 04 4..4 4997733339 9-44//0 00033 - CCoommaarrccaa ddee BBeelloo HHoorriizzoonnttee - AAppeellaannttee:: AArrccoo ÍÍrriiss JJaarrddiimm ddee IInnffâânncciiaa LLttddaa.. - AAppeellaaddoo:: JJoosséé AAlliioommaarr AAmmoorriimm BBootteellhhoo - RReellaattoorr:: DDEESS.. RREENNAATTOO MMAARRTTIINNSS JJAACCOOBB

AAccóórrddããoo

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incor- porando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimi- dade de votos, EM REJEITAR PRELIMINAR E DAR PROVI- MENTO PARCIAL. Belo Horizonte, 27 de março de 2008. - Renato Martins Jacob - Relator.

NNoottaass ttaaqquuiiggrrááffiiccaass

DES. RENATO MARTINS JACOB (convocado) - Arco Íris Jardim de Infância Ltda. interpôs recurso de apelação contra a respeitável sentença de f. 171/175,

que julgou parcialmente procedentes os pedidos constantes da ação de cobrança ajuizada por José Aliomar Amorim Botelho, condenando a ré ao paga- mento do aluguel vencido em 16.09.2004, correspon- dente ao valor mensal de R$ 1.951,75 (um mil nove- centos e cinqüenta e um reais e setenta e cinco centavos) e de 6 (seis) dias de aluguel referentes ao período de 17.09.2004 a 22.09.2004, no valor de R$ 390, (trezentos e noventa reais e trinta e quatro centavos), já atualizado até 27.10.2004, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais, a contar da citação. Ainda, julgou improcedente o pedido contraposto formulado pela requerida. Diante da sucumbência recíproca, condenou a ré ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito corrigido à época do pagamento, e o autor ao pagamento de 20% (vinte por cento) das custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito corrigi- do, compensada a verba advocatícia. A sentença anteriormente prolatada (f. 83) foi cas- sada, nos termos do acórdão de f. 123/128, com o retorno dos autos à origem, proferindo o ilustre Magistrado nova decisão (f. 134/138), que também foi cassada, conforme acórdão de f. 160/167, sobrevindo a sentença de f. 171/175. Consta dos autos que as partes celebraram contra- to de locação, tendo a locatária desocupado o imóvel em 22.09.2004, descumprindo o aviso prévio previsto no art. 6º da Lei nº 8.245/91, deixando, ainda, de efe- tuar o acerto dos aluguéis vencidos em 16.09.2004, e mais 06 (seis) dias (do dia 16 até 22), bem como encar- gos locatícios, tais como condomínio e IPTU. Entendeu o MM. Juiz de Direito que a ré não com- provou que a entrega das chaves tenha ocorrido em data anterior a 22.09.2004, razão pela qual são devidos 6 (seis) dias, estando em débito também quanto ao paga- mento do aluguel vencido em 16.09.2004, conforme recibo de f. 16. Quanto aos encargos locatícios, consignou o douto Sentenciante que a ré já teria quitado todos os va- lores à época da devolução das chaves, conforme cons- ta do recibo de f. 16, acrescentando que o débito refe- rente ao consumo de gás já se encontra incluído no valor total das taxas de condomínio, devidamente quitadas. Ainda, nos termos da sentença recorrida, o aviso prévio à rescisão do contrato locatício não seria devido, uma vez que o autor é que ocasionou a resilição da locação, a partir do momento em que colocou o imóvel à venda e notificou a ré desse fato, conforme documen- to de f. 56, já que é inconteste que suportar o trânsito de promissários-compradores em sua residência e ainda ter como certo o término do contrato assim que transferido

o bem ao interessado são causas mais do que suficientes para ensejar a extinção do ajuste. Inconformada, a ré apela às f. 177/181, suscitando a ocorrência de vício in judicando , ao argumento de que não foram apreciadas as provas documentais acostadas aos autos, que demonstram o pagamento do aluguel do mês de setembro de 2004 (f. 58), cumprindo ao Julgador valorar os fatos e as circunstâncias dos autos, nos termos do art. 131 do Código de Processo Civil. Afirma que, quando da entrega das chaves, o recorrido deu quitação plena à apelante de todas as obrigações contratuais, por meio do documento de f. 58, embora não haja assinatura do locador, nem da locatária. Acrescenta que sobre tal documento recai a presunção de veracidade, nos termos do art. 372 do diploma processual. Diz que o recorrido não reconheceu a entrega das chaves no dia 16.09.2004, mas somente em 22.09.2004, quando foi realizada a vistoria. Sustenta não serem devidos os 6 (seis) dias de aluguel, referentes ao período de 16.09.2004 a 22.09.2004, pois não concorreu para a existência do interstício. Destaca a cláusula contratual que dispõe sobre a recusa das chaves pelo locador no caso de inadimplência. Quanto ao pedido contraposto inacolhido, alega que está comprovada a cobrança indevida do fundo de reserva, fazendo jus à repetição dos valores pagos a tal título, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor. Pugna pela reforma da sentença para que seja considerado quitado o aluguel do mês de setembro de 2004 e indevidos os 6 (seis) dias entre o período de 16.09.2004 a 22.09.2004, bem como para que seja acolhido o pedido contraposto. Contrariedade recursal deduzida às f. 185/186, refutando a tese do apelo, sem argüir preliminares. Conheço do recurso, visto que presentes os pressu- postos processuais. Preliminar_._ A meu ver, as provas documentais acostadas aos autos foram devidamente apreciadas, tendo o MM. Julgador valorado os fatos e as circunstâncias. Ora, a apreciação e a valoração da prova, de forma diversa da pretendida pela recorrente e sem aten- der aos seus anseios, não configuram error in judicando, data maxima venia. Os princípios da persuasão racional e do livre con- vencimento do juiz, insculpidos no art. 131 do Código de Processo Civil, atribuem ao magistrado poderes de livre apreciação e avaliação das provas, que deve analisá-las segundo critérios críticos e racionais, com observância das regras lógicas e máximas de experiência comum. O convencimento deve ser motivado, com indi- cação das razões e circunstâncias que conduziram à

convicção acerca dos fatos alegados e provados, o que pode ser verificado na fundamentação da sentença recorrida. Acerca do tema, ensinam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery que: “O juiz é soberano na análise das provas produzidas nos autos. Deve decidir de acordo com o seu convencimento ( Código de Processo Civil comentado e legislação extravagante. 8. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 598). Assim, o valor dado à prova documental, que veio em desacordo com os anseios da apelante, não pode ser tomado como qualquer espécie de vício. Rejeito, pois, a preliminar. Mérito. Em que pese o inconformismo da apelante, enten- do não lhe assistir razão, data venia. A locatária, ora recorrente, ampara sua pretensão no documento de f. 58, em que constaria a quitação do aluguel do mês de setembro de 2004 e demais encargos, a devolução das chaves em 16.09.2004, havendo ali refe- rência aos dados do cheque pelo qual foi feito o acerto. Afirma que o documento não foi contestado pelo recorrido, presumindo-se, com isso, a sua veracidade. Entretanto, verifico que aludido documento não se presta aos fins pretendidos pela apelante, por ser unila- teral e não conter assinatura do locador, ora apelado, sendo inaplicável o art. 372 do Código Civil. Por se tratar de suposto recibo de entrega de cha- ves e quitação de aluguel e demais encargos, a falta de assinatura do locador retira completamente o valor probante de tal documento. Acerca da força probante dos documentos, ensina Humberto Theodoro Júnior que:

Para que o documento seja eficaz como meio de prova, é indispensável que seja subscrito por seu autor e que seja autêntico. Autor, no entanto, não é, no dizer de Carnelutti, ‘quem o faz por si’ (como o tabelião), ‘mas quem o faz para si’ (como as partes contratantes, que firmam a escritura pública) ( Curso de direito processual civil. 12. ed. Rio de janeiro: Ed. Forense, v. 1, p. 441).

Além disso, é sabido que o pagamento se prova por meio de recibo de quitação, com a designação do valor e a espécie de dívida quitada, o nome do devedor ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do paga- mento, com a assinatura do credor ou do seu represen- tante, conforme prescreve o art. 320 do Código Civil. E, nesse aspecto, o documento de f. 16 acostado à inicial se contrapõe ao documento de f. 58 apresentado pela recorrente, na medida em que se trata de um reci- bo assinado pelo locador/apelado e pela locatária/ape- lante, constando que a entrega das chaves ocorreu em 22.09.2004 e que estava pendente o pagamento do aluguel do mês de setembro. Logo, o documento carreado aos autos, e que se revela prova robusta e irrefutável, é o de f. 16, em que

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Ação de cobrança - Locação - Aluguel -

Não-pagamento - Quitação - Ausência de prova -

Fundo de reserva - Obrigação do locador -

Pagamento efetuado pelo locatário - Devolução