Respuesta a un señor ayala | Monografías, Ensayos de Derecho

Santiago de Cali, 12 de septiembre de 2024

Doctora

Janeth Muriel Puerto

Apodera del arrendador

Señor

Cesar Augusto Ayala

Arrendador

Referencia: notificación

Con la finalidad de dar respuesta a la notificación allegada vía correo el día 26 de agosto de

2024, donde se nos solicita el pago por exceso de servicios públicos domiciliarios nos

permitimos dar respuesta en los siguientes términos:

1. Se suscribió entre las partes contrato de arrendamiento de apartamento 102 (vivienda

urbana), con fecha de iniciación el 4 de abril de 2024, valor del canon de arrendamiento

$2.500.000 (Dos millones quinientos mil pesos mensuales) pagaderos los primeros 5 días

de cada mes.

2. En dicho contrato se estableció las condiciones de arrendamiento, entre ellas, valor de

canon de arrendamiento, servicios públicos, destinación del inmueble arrendado,

prohibición de reformas y adecuaciones, entre otras. En la Cláusula Tercera del “modelo

de contrato” se estipuló que los servicios de energía, acueducto y gas se incluían en

el valor del canon, es decir, $2.500.00. (Anexo 1. Envío del contrato al WhatsApp y

condiciones). Según la notificación enviada, en el punto 3., se dice que la facturación de

los servicios públicos facturados por EMCALI EICE: “teniendo en cuenta el promedio

generado durante los últimos 6 meses”. Esta afirmación es totalmente falsa porque en el

contrato enviado para su firma, no aparece establecida dicha obligación, además que esta

cláusula resulta evidentemente incorporada después de la firma del contrato original

sobre el cual a la fecha no tenemos copia debidamente autenticada por parte del

arrendador ante la notaría. Esta conducta imputable a la negligencia del arrendador es a

todas luces contraria al principio de buena fe.

En otras palabras, no existe una parte del contrato que haga referencia al promedio de

los últimos seis como base para determinar la suma destinada al pago de servicios

públicos.

3. En cuanto al punto 4 de la notificación, se celebró contrato de arrendamiento de local

comercial el 12 de febrero de 2024. En este se estipuló el valor mensual de $2.300.000 y

quedó claro en la Clausula 6 que se destinaría para: panadería, repostería, atención de

clientes y afines. De lo cual se desprende que el arrendador tenía conocimiento del objeto

del contrato y su destinación.

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Santiago de Cali, 12 de septiembre de 2024 Doctora Janeth Muriel Puerto Apodera del arrendador Señor Cesar Augusto Ayala Arrendador Referencia: notificación Con la finalidad de dar respuesta a la notificación allegada vía correo el día 26 de agosto de 2024, donde se nos solicita el pago por exceso de servicios públicos domiciliarios nos permitimos dar respuesta en los siguientes términos:

Se suscribió entre las partes contrato de arrendamiento de apartamento 102 (vivienda urbana), con fecha de iniciación el 4 de abril de 2024, valor del canon de arrendamiento $2.500.000 (Dos millones quinientos mil pesos mensuales) pagaderos los primeros 5 días de cada mes.
En dicho contrato se estableció las condiciones de arrendamiento, entre ellas, valor de canon de arrendamiento, servicios públicos, destinación del inmueble arrendado, prohibición de reformas y adecuaciones, entre otras. En la Cláusula Tercera del “modelo de contrato” se estipuló que los servicios de energía, acueducto y gas se incluían en el valor del canon, es decir, $2.500.00. (Anexo 1. Envío del contrato al WhatsApp y condiciones). Según la notificación enviada, en el punto 3., se dice que la facturación de los servicios públicos facturados por EMCALI EICE: “teniendo en cuenta el promedio generado durante los últimos 6 meses”. Esta afirmación es totalmente falsa porque en el contrato enviado para su firma, no aparece establecida dicha obligación, además que esta cláusula resulta evidentemente incorporada después de la firma del contrato original sobre el cual a la fecha no tenemos copia debidamente autenticada por parte del arrendador ante la notaría. Esta conducta imputable a la negligencia del arrendador es a todas luces contraria al principio de buena fe. En otras palabras, no existe una parte del contrato que haga referencia al promedio de los últimos seis como base para determinar la suma destinada al pago de servicios públicos.
En cuanto al punto 4 de la notificación, se celebró contrato de arrendamiento de local comercial el 12 de febrero de 2024. En este se estipuló el valor mensual de $2.300.000 y quedó claro en la Clausula 6 que se destinaría para: panadería, repostería, atención de clientes y afines. De lo cual se desprende que el arrendador tenía conocimiento del objeto del contrato y su destinación.

En cuanto al Punto 5 de la notificación , se realizaron reparaciones necesarias con la debida autorización del arrendador debido a que el inmueble no era apto para las actividades arriba descritas. El arrendador autorizó las siguientes reformas: pintura del local comercial (obra blanca), la instalación de un punto de gas, instalaciones eléctricas, hidráulicas, remodelaciones locativas para el uso y goce del local. Lo anterior tiene como prueba las conversaciones que se sostuvieron con el arrendatario vía WhatsApp (Anexo # 2).
En cuanto el Punto 7 de la notificación , tampoco se estableció el cobro de servicios públicos domiciliarios. Al igual que en el contrato de vivienda, tampoco el arrendador ha enviado la copia debidamente firmada, lo cual deja un margen muy alto de dudas respecto del actuar negligente y doloso, del arrendador. (Anexo # 3).
En cuanto los Punto 8 y 9 de la notificación, Se dejó estipulado que “ el valor del arrendamiento incluye consumo especial de un (1) horno y un (1) aire acondicionado como aparatos especiales de alto consumo ”. En ninguna parte dice que “solo se podrían instalar y utilizar” dichos elementos además tampoco quedó especificado lo siguiente: “cafeteras y refrigeradores industriales”. Lo anterior, es contrario al acuerdo establecido con el arrendador y al objeto mismo del contrato. Conforme a lo anterior, consideramos que el arrendador ha incumplido los dos contratos por las siguientes razones:
1. El arrendador no cumplió con su obligación conforme al numeral 1 del artículo 8 de la Ley 820 de 2003 donde se señala de manera específica que el arrendador deberá: “Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos”. a) Lo anterior debido a que el arrendador no permitió solicitar a Gases de Occidente instalación certificada de punto de gas porque el inmueble no cumple con las condiciones y la normativa para hacer la solicitud a la empresa. La solución proporcionada por el arrendador fue la de hacer una conexión de gas no autorizada por Gases de Occidente. Esta situación pone en riesgo a diario el funcionamiento del comercio y la seguridad del inmueble. El arrendador no informó antes de la firma al arrendatario esta situación. (anexo #4) b) A la fecha no se han realizado las reparaciones pertinentes relacionadas con filtración de agua en el local comercial, que desde el mes de mayo interfiere con las operaciones de este, genera riesgos para la seguridad y la sanidad del establecimiento.

Ambos contratos fueron debidamente llevados a la Notaria 4 para su debida autenticación. A la fecha, 6 de septiembre de 2024, no tenemos copia de ambos contratos debidamente firmados y autenticados por el arrendador.

2. Que el arrendador expida los comprobantes de pago realizados a la fecha **conforme la ley lo especifica.

Que el arrendador realice las reparaciones necesarias para dar solución a los** problemas de sanidad causados por filtraciones de agua en el local: malos olores, estancamiento de agua, proliferación de moho, insectos, y otros. La solución que pretende dar el arrendatario al daño por filtración solo resuelve las inundaciones en el local. No resuelve los problemas arriba mencionados. (anexo #7) 4. Indemnización por los daños y las molestias causadas por inundaciones por filtración de agua El arrendador no actuó de manera oportuna ante la situación, y tampoco ha sido flexible para adaptarse a los horarios dispuestos por el arrendatario para que se lleven a cabo las reparaciones. Las inundaciones han interferido con operaciones de producción, atención de clientes, horarios de funcionamiento del negocio, y ventas. También han ocasionado daños a las instalaciones del negocio. (anexo #8) 5. Indemnización por daños y perjuicios a causa del corte de los servicios públicos Debido a la naturaleza de las operaciones que se realizan en el local comercial, la refrigeración es una parte esencial para la conservación de los insumos y los productos ofrecidos. El corte de servicios públicos que realizó EMCALI por incumplimiento de pago durante los días 29 y 30 de agosto, ocasionó pérdidas relacionadas con: ventas, clientes, pago de empleados, materias primas, producción en reserva, daño de equipamiento. Estas afectaciones se extienden por tres semanas después del corte de los servicios. (anexo #9) 6. Indemnización por daños emocionales causados por hostigamiento, intimidación, allanamiento de morada, imposibilidad de percibir ingresos para cumplir con obligaciones, despojo de los sistemas de seguridad de los inmuebles. El arrendador ingresó al local comercial sin anunciarse y sin autorización por parte del arrendatario, aprovechando reparaciones programadas en el inmueble, para hacer registro del interior e interrogar a la empleada que se encontraba laborando. En repetidas oportunidades el arrendador se ha presentado en el local, incluso durante las horas de servicio y con actitud hostil, para exigir al arrendador el pago de la factura de EMCALI amenazando con la suspensión de los servicios públicos, y con no renovar el contrato de arrendamiento. La suspensión del servicio eléctrico dejó la propiedad y ambos inmuebles despojados de los sistemas instalados para garantizar la seguridad de los ocupantes y de sus bienes materiales. La situación causada por corte de servicios públicos ha afectado gravemente el estado anímico del arrendatario lo que ha interferido con su desempeño en la actividad económica de la que depende para cumplir sus obligaciones. 7. Indemnización por perjuicio patrimonial (¿terminos?)

Las conductas del arrendador ponen el establecimiento en una situación de riesgo por incumplimiento de la reglamentación de sanidad y seguridad. Lo anterior sumado a que el arrendador estaba en pleno conocimiento de que el inmueble no cumple con las condiciones y reglamentación requeridos para la destinación del inmueble, incluyendo el uso de suelo no conforme para el tipo de establecimiento, y aun así procedió a la celebración del contrato con la garantía de que el inmueble era apto para la actividad. Por este motivo el arrendatario se ve obligado a hacer clausura del establecimiento, ocasionando la perdida de toda la inversión puesta para el funcionamiento de este. La suma alcanza 130.000.

8. Que los depósitos solicitados y pagados, y que están prohibidos, sean devueltos **al arrendatario de manera inmediata.

Que el arrendador entregue al arrendatario duplicado de las facturas de EMCALI** del año 2023 Sin un duplicado de cada factura original EMCALI año 2023 el arrendatario se niega a considerar una conciliación sobre pagos adicionales por consumo de servicios públicos, pues los promedios tenidos en cuenta para comparar las facturas corresponden a periodos en los que la propiedad se encontraba prácticamente desocupada. CONCEPTOS Y SUMAS POR INDEMNIZAR Costos operativos 4.200. Pagos de tiempo extra por limpieza de agua 1.000. Ventas no realizadas: Estimaciones hasta el 15 de septiembre

Postres vendidos con descuento 1.400.
Por filtración de agua. 2.500.
Ventas regulares 7.000.
para fecha ‘amor y amistad’ 4.000. Pérdidas de insumos/producción 7.050. Daños a equipamientos e instalaciones 1.500.000. TOTAL RELACIONADO A CORTE DE SERVICIOS Y FILTRACION DEAGUA 28.650. Daños emocionales, Incapacidad de ejercer plenamente actividad comercial 20 .000. TOTAL COMPENSACION POR INVERSION 70.000. TOTAL A PAGAR AL ARRENDATARIO 118.650. NOTA: agregar fecha limite de pago? Condiciones?

Notas sobre lo exigido por parte del arrendador PERIODO FACTURADO POR MES VR. FACTURACION ago-24 $ 6.363. periodo facturado JUN 23 – JUL 22 Claramente se lee en la factura TOTAL OPERACIÓN MES 3,296,578 +Cuentas vencidas 3,066,632 TOTAL A PAGAR 6.363, Evidentemente la factura del mes JULIO que factura el periodo may-jun no fue pagada en su totalidad generando un saldo en la factura AGOSTO. Sin embargo, el arrendador está exigiendo el pago de la factura JULIO como si el pago se hubiera hecho completo por 4,500,535. jul-24 $ 4.500. periodo facturado MAY 24 – JUN 21 en esta factura aparecen dos conceptos por Vr. Consumo Recuperado 2024/06 por 1,515,777.55 y 4,049.75 , conceptos que EMCALI facturó conforme se lee en el documento emitido por la empresa: “De lo anterior, resultó un consumo mensual de energía activa de 1941,5kwh para cada mes, por consiguiente, en el estado de cuenta de julio de 2024, se procede a facturar para ese periodo el consumo correspondiente y además se incluye como consumo dejado de facturar del mes de junio de 2024, 1469,5kwh, dado que para el mes señalado (ABRIL) se había cobrado 472kwh.”. Además, según EMCALI “para el mes de junio de 2024 el servicio de energía se facturó por estricta diferencia de lectura conforme a lo establecido en el artículo 146 de la ley 142 de 1994.” El documento emitido por EMCALI explica la causante de investigación por desvío de consumo programada: “En vista que se presentó variación en el consumo de energía para la facturación del mes de enero de 2024, se generó la siguiente orden de revisión: Orden de revisión previa No. 53807437 de 17 de junio de 2024”. precisamente en este periodo (enero) solo una (1) unidad de vivienda se encontraba habitada, lo que indica que los promedios en los que supuestamente se está basando el arrendador son de cuando es muy bajo el consumo y no tiene comparación con los consumos de una propiedad completamente habitada. jun-24 $ 1.035.383 Exigimos ver la factura para su revisión may-24 $ 896.610 Exigimos ver la factura para su revisión abr-24 $ 1.005.875 periodo facturado FEB 22-MAR 21 esta factura se alcanza a ver los promedios de consumo de los meses septiembre y octubre, cuando aún estaba operando la pastelería en piso 2, y se nota que los consumos no distan en exceso de los promedios determinados por EMCALI en las últimas facturas. Mar 2024 $ 658.

No se puede comparar el consumo de una propiedad casi inhabitada con el consumo de una propiedad habitada y con local comercial operando con una pastelería para fines de determinar un promedio de consumo para ambos inmuebles, el resultado es tan desproporcionado como los cobros que el arrendador pretende generar al arrendatario. TOTAL FACTURADO $ 14.459.644 INCORRECTO Y RECHAZADO Hay que tener en cuenta que en la factura de agosto se está facturando una cuenta vencida correspondiente a la factura del mes de julio y que en todos los demás puntos están cobrando dos veces ese monto. PROMEDIO MARZO - JUNIO ANTES DE OCUPACION $ 898.97 4 INCREMENTO PROMEDIO ACEPTADO POR ARRENDADOR TENIENDO EN CUENTA EL INCREMENTO DE COSTO DE VIDA $ 449. Esto significa que el arrendador no está asumiendo el consumo por operaciones del local comercial arrendado con servicios incluidos. De ser el caso, el arrendatario estaría cubriendo la totalidad de los servicios para el local comercial, contario a lo pactado en el contrato. El arrendador nunca informó de valores promediados destinados al pago de los servicios públicos. Convenientemente seis meses después de iniciado el contrato el arrendador envía dichos valores. Se le advirtió al arrendador de los consumos y se insistió sobre la instalación de un contador para el local comercial y hacer un contrato sin servicios incluidos para evitar discordias, sin embargo, el arrendador rechazó la oferta e ignoró la advertencia. El arrendador afirma en más de una ocasión que es un riesgo que ambas parten asumen al alquilar con servicios incluidos. (ANEXO #14) A CARGO DEL ARRENDADOR $ 1.348. FACTURACION JULIO Y AGOSTO $10.863.745 INCORRECTO la cifra correcta es 7.797. A CARGO DE ARRENDADOR $ 2.696. A CARGO DEL ARRENDATARIO $8.166.823 INCORRECTO Y RECHAZADO Ofrecimos al arrendador negociar el pago sobre el consumo del mes, pero no sobre consumos recuperados. El arrendador rechazó la oferta. El arrendador no propone una negociación, sino que exige el pago completo de la factura en un intento de evadir sus responsabilidades descritas en el contrato.

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