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Prescripción adquisitiva de
dominio: requisitos y análisis
jurisprudencial
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Capítulo I: Síntesis del Proceso en Etapas
En este capítulo, se desarrolla cada etapa del proceso que se llevó a cabo en este expediente. A continuación, un breve resumen del caso:
El presente expediente trata de una demanda de prescripción adquisitiva de dominio interpuesta por el señor Mauricio Solis Huayllano y la señora Berta Flores Pfoccoalata el día 24 de marzo del 2014, mediante el proceso abreviado, ante el Juzgado Civil de Arequipa, contra de la señora Marlene Yarleque Valdiviezo, por el inmueble ubicado en el Conjunto Habitacional Dean Valdivia Alto Cayma III Manzana O-3 Lote 20, distrito Cayma de la Región Arequipa, con un área de 128 m2 inscrito en la Partida No P06106677 en la Zona Registral No XII Sede Arequipa.
Los demandantes amparan su demanda con los siguientes argumentos:
Que, los hijos de los demandantes nacieron en el inmueble objeto de la demanda, es por ello que su domicilio real se ha consignado en ese inmueble desde el año 1997 y desde ese entonces los demandantes tienen la posesión continua, pacifica, pública del inmueble, de manera ininterrumpida. Viviendo a título de posesionarios debido a que el inmueble se encontraba abandonado, habiendo transcurrido a la fecha 17 años. Que, el Municipio y demás autoridades del distrito han reconocido a los demandantes como propietarios del inmueble otorgándoles el certificado de posesión, por lo que los servicios básicos de energía eléctrica, agua, desagüe y autovaluo fueron tramitados a nombre de los demandantes. Que, por la posesión continua, publica y pacifica los demandantes han obtenido el certificado de posesión del inmueble en reiteradas ocasiones, así como la visación del plano de ubicación y perimétrico, la constancia de domiciliaria otorgada por el Juez de Paz de Francisco Bolognesi del distrito de Cayma, constancia otorgada por la Asociación Vecinal Sector III del Conjunto Habitacional Dean Valdivia.
1.1. Análisis de las Principales Piezas Procesales
1.1.1. Etapa Postuladora
1.1.1.1. Demanda
La demanda es una de prescripción adquisitiva de dominio interpuesta por el señor Mauricio Solis Huayllano y la señora Berta Flores Pfoccoalata el día 24 de marzo del 2014, a través de la vía del proceso abreviado, ante el Juzgado Civil de Arequipa, contra la señora Marlene Yarleque Valdiviezo.
Los demandantes amparan su demanda en base a lo establecido por el Art. 424, 425, 504 inciso 1 y 505 del Código Procesal Civil, así como en lo dispuesto por el artículo 950 del Código Civil, que establece que la propiedad se adquiere por prescripción por el paso del tiempo mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante más de diez años.
Los medios probatorios presentados por los demandantes incluyen:
Constancias de posesión otorgadas por la Municipalidad distrital de Cayma, el Juez de Paz de Francisco Bolognesi y el Gobernador de Cayma. Constancia domiciliaria otorgada por la Asociación Vecinal III Conjunto Habitacional Dean Valdivia desde el año 1997. Solicitudes y recibos de servicios básicos (energía eléctrica, agua y desagüe) a nombre de los demandantes. Declaraciones juradas de autovalúo desde el año 2010. Declaraciones juradas y testimoniales de vecinos. Memoria descriptiva, plano de ubicación y perimétrico del inmueble. Copia literal del inmueble y certificados negativos de propiedad a nombre de los demandantes. Partidas de nacimiento de los tres hijos de los demandantes.
Análisis: Para que la demanda de prescripción adquisitiva de dominio sea declarada fundada, los demandantes deben probar que mantienen una posesión continua, pacífica y pública como propietarios durante diez años, de acuerdo al art. 950 del Código Civil.
Si bien los demandantes han presentado diversos medios probatorios, estos en su mayoría son de fecha posterior al año 2008, lo que no acredita la posesión por 10 años. La única prueba válida serían las declaraciones testimoniales de los vecinos para acreditar la posesión del bien desde 1997.
Adicionalmente, los demandantes deben cumplir con los requisitos adicionales exigidos por el art. 505 del Código Procesal Civil, como el tiempo de posesión, fecha y forma de adquisición, descripción del bien, y certificado municipal o administrativo que los figure como propietarios. En este caso, si bien han presentado algunos de estos documentos, estos son también de fecha posterior al 2010.
contestar la demanda, de acuerdo al artículo 554° del Código Procesal Civil, y habiéndose cumplido con publicar en los diarios de mayor circulación como "La República" y "El Peruano", siendo la última publicación el 14/06/2016, la demandada no respondió la demanda oportunamente.
Sin embargo, con fecha 2 de febrero de 2017, la demandada presentó un escrito de apersonamiento, en el que señaló que se le había adjudicado el inmueble mediante un contrato de compraventa celebrado con el Banco de Materiales S.A.C., de acuerdo a lo estipulado en la Ley N° 28275 y su reglamento, por haber cumplido los requisitos especiales como la declaración jurada de todos los vecinos debidamente legalizados por notario, quienes han corroborado su condición de ocupante en el año 2006 y 2007. Por lo que, alegó que lo manifestado por los demandantes es falso. Además, solicitó que se incorpore de oficio el medio de prueba extemporáneo consistente en la copia legalizada del contrato de compra venta del año
Mediante la Resolución N°26 de fecha 29 de marzo de 2017, el 2°Juzgado Civil declaró improcedente el ofrecimiento de medio probatorio extemporáneo ofrecido por la demandada, en base al artículo 429° del Código Procesal Civil.
Sin embargo, con fecha 29 de marzo de 2017, mediante la Resolución No 27, el 2° Juzgado Civil, de oficio, considerando el artículo 194° del Código Procesal Civil, resolvió admitir como medio probatorio el contrato de compraventa de 2007, agregado como prueba extemporánea por la demandada.
1.1.1.3. Saneamiento Procesal
De acuerdo al artículo 465 del Código Procesal Civil, mediante la Resolución N° 22 de fecha 13 de septiembre de 2013, el juzgado declaró saneado el proceso y la existencia de una relación jurídica procesal válida, pues la demanda cumplía con todos los requisitos de admisibilidad y procedibilidad, y no se evidenciaron cuestionamientos a la validez de la relación jurídica procesal.
Comentario: El momento del saneamiento procesal es importante porque se deberá procurar que el proceso se constituya y desarrolle válidamente. En el presente caso, no se han planteado oposiciones, excepciones, tachas ni defensas previas.
1.1.1.4. Fijación de Puntos Controvertidos
Mediante la Resolución N° 24 del 21 de noviembre del 2016, el 2° Juzgado Civil fijó como puntos controvertidos:
a) Identificar el bien materia de prescripción, estableciendo su condición y situación jurídica. b) Determinar si los demandantes han venido ejerciendo posesión continua, pacífica y pública del inmueble objeto del proceso. c) Determinar si resulta procedente que se declare propietario de dicho bien,
por prescripción al demandante; y si consecuentemente debe ordenarse su inscripción en los registros públicos.
Así mismo, el juez admitió como medios probatorios de parte de los demandantes.
1.1.1.5. Audiencia de Pruebas
Con fecha 3 de abril de 2017, se llevó a cabo la audiencia de pruebas, en la que asistió únicamente la parte demandante. En esta audiencia, se acreditaron las declaraciones testimoniales de Yolanda Hania Carlo Gonzales y Maria Victoria Villanueva Zanabria, quienes sostuvieron uniformemente respecto de la posesión de los actores en el inmueble y sobre el cumplimiento de las obligaciones de estos.
1.1.2. Etapa Decisoria
1.1.2.1. Sentencia de Primera Instancia
En la parte expositiva de la sentencia, el juzgado consideró que los demandantes fundamentan su pretensión en razón de que son convivientes y habitan en el inmueble desde 1997, donde nacieron sus tres hijos, cuyas partidas de nacimiento consignan el inmueble objeto del proceso. Desde esa fecha, se encuentran en posesión de manera pública, pacífica y continua, habiendo el Municipio y demás autoridades del distrito reconocido como propietarios, otorgándoles certificado de posesión y constancias de pago de servicios básicos. Además, han realizado el pago de autoevalúo, visación del plano de ubicación y perimétrico, y cuentan con constancia domiciliaria otorgada por el Juez de Paz.
El juzgado aplicó el artículo 950 del Código Civil, pues la prescripción adquisitiva de dominio constituye un modo de adquirir la propiedad inmueble, mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Asimismo, el artículo 952 del Código Civil prevé que quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario.
En la parte considerativa de la sentencia, se valoraron los documentos ofrecidos como medios probatorios que datan desde 1997, los cuales el Juez admitió y la parte demandada no cuestionó. Además, se valoró que los actores vienen ejerciendo la posesión del inmueble de manera pública, pacífica por más de 17 años, sin que durante dicho periodo se haya producido solución de continuidad respecto del ejercicio posesorio, acreditado por las declaraciones testimoniales de los vecinos y el cumplimiento del pago de arbitrios municipales, energía eléctrica, agua y teléfono.
Respecto al contrato de compraventa de 2007 presentado por la demandada, el juzgado consideró que no acredita que la demandada haya ejercido la posesión del inmueble y así haber operado la interrupción del recurso prescriptorio o interrupción de la posesión, pues no está acreditado que la demandada haya ejercido la posesión del inmueble.
con la actitud de propietario. c) Que ejerza la posesión continua, pacífica y pública, de acuerdo a lo estipulado en el Código Civil.
Sobre los requisitos para la procedencia de la prescripción, se pueden determinar los siguientes: (i) Que la posesión sea continua; (ii) Que la posesión sea pública, (iii) Que la posesión sea ejercida como propietario y (iv) Que la posesión sea pacífica. Estos requisitos deben concurrir en el transcurso del tiempo establecido por ley.
Los demandantes pretenden que se declare a su favor una prescripción adquisitiva, respecto a un predio que ocupan por más de 10 años, para lo cual se requiere que lo ocupen en calidad de propietario, ejerciendo de manera pública, pacífica y continua, actos que permitan adquirir la convicción de que su comportamiento era como propietario.
En este sentido, la Casación 3246-2015, Lima del 25 de enero del 2017, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, ha determinado que "El animus domini, como elemento subjetivo a la intencionalidad de poseer como propietario. Esta expresión, se emplea para indicar la voluntad de un sujeto de tratar una cosa como suya. Si bien el fundamento de la prescripción es la posesión, también es fundamento la propiedad o la simple tenencia". Similar criterio se estableció en el Segundo Pleno Casatorio de la Corte Suprema de la República.
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1. Introducción
"El que posee el bien puede ser una persona individual o personas a la vez". En el presente caso, se considera que los demandantes acreditan la posesión continua, pacífica y pública a título de propietarios solo desde el año 2010, es decir, hasta la presentación de la demanda han pasado cuatro años.
2. Resolución de la Segunda Sala Civil
Mediante Resolución N° 50 del 21 de octubre de 2019, la Segunda Sala Civil resuelve revocar la sentencia N° 142-2017-2JECI emitida el 11 de diciembre de 2017 y declara infundada la demanda. A mi parecer, en primera instancia no debió admitirse la demanda, ya que la misma carece de los requisitos esenciales de la prescripción adquisitiva de dominio, pues los demandantes no demuestran haber tenido la posesión ni el comportamiento como propietarios por diez años del mencionado inmueble.
3. Recurso de Casación
Los demandantes, el 2 de diciembre de 2019, interponen Recurso de Casación contra la sentencia emitida por la Segunda Sala Civil, aduciendo que hubo una contravención a normas del derecho material que garantizan
el debido proceso y la interpretación errónea del artículo 197 del Código Civil.
4. Auto Calificatorio del Recurso de Casación
Con fecha 13 de julio de 2020, la Sala Civil Permanente revisa el recurso de casación interpuesto por los demandantes y determina declarar improcedente el recurso, por no contar con los requisitos de procedencia exigidos en los incisos 2, 3 y 4 del artículo 388 del Código Procesal Civil.
5. Opinión Crítica de las Principales Piezas del Proceso
5.1. Sentencia en Primera Instancia
El Primer Juzgado Civil emitió la sentencia en base a lo determinado en el artículo 950 del Código Civil, evaluando la existencia de una posesión pacífica, pública y continua en el inmueble por parte de los demandantes por el tiempo que exige la ley. Sin embargo, las pruebas valoradas no demuestran la posesión por más de diez años, ya que la solicitud de conexión de agua y desagüe es del año 2010, y la solicitud de conexión de energía eléctrica es del año 2013, lo que genera dudas sobre cómo obtenían estos servicios en los años anteriores.
5.2. Sentencia en Segunda Instancia
La Segunda Sala Civil revoca la sentencia de primera instancia y declara infundada la demanda. La sala analiza los requisitos de la prescripción adquisitiva de dominio y concluye que los demandantes acreditan la posesión continua, pacífica y pública a título de propietarios solo desde el año 2010, es decir, hasta la presentación de la demanda han pasado cuatro años.
6. Marco Teórico
6.1. Antecedentes Legislativos
La prescripción adquisitiva tiene sus orígenes en el Derecho Romano, donde se reconoció el abandono del propietario respecto de sus bienes y se estableció la usucapión como un mecanismo para adquirir la propiedad. Posteriormente, Justiniano unificó el concepto de la usucapión y la prescripción, dando origen a la prescripción adquisitiva tal como se conoce hoy en día.
6.2. Análisis Doctrinario
Para comprender la prescripción adquisitiva, es necesario analizar primero el concepto de posesión. Existen dos teorías importantes sobre la naturaleza jurídica de la posesión: la teoría de Savigny y la teoría de Ihering, las cuales han sido ampliamente utilizadas en diversas legislaciones.
hasta que el órgano jurisdiccional determine la legitimidad del ejercicio de tal derecho.
Además, la posesión debe ser relativamente estable, no circunstancial, accidental o momentánea. El poseedor debe tener el bien para usarlo o disfrutarlo en interés propio, conducirse u obrar como dueño.
Prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, mediante el uso de la cosa como si fuese propia durante el tiempo fijado por la ley. Es un requisito imprescindible para adquirir por prescripción adquisitiva el ejercicio del derecho de posesión, junto con el tiempo transcurrido y los demás requisitos fijados en la ley.
La usucapión tiene un fundamento positivo para la sociedad y la economía, pues se basa en la acción del poseedor que incorpora un bien al circuito económico, y un fundamento negativo, pues rechaza la inacción del propietario negligente.
Requisitos de la prescripción adquisitiva
Según el Código Civil peruano, la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles requiere:
Posesión continua : La posesión debe ejercerse sin interrupciones o vacíos por diez años. Posesión pacífica : La posesión debe ser libre de violencia, tanto en la adquisición como en la duración. Posesión pública : La posesión debe ser conocida por todos, de forma que el poseedor se conduzca con la naturalidad de tener un derecho legítimo.
La prescripción adquisitiva en el derecho comparado
Derecho español
El Código Civil español regula la prescripción adquisitiva en el artículo 1941, estableciendo que la posesión debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Para bienes inmuebles, se requiere la posesión durante 10 años entre presentes y 20 entre ausentes, con los requisitos de buena fe y justo título.
Derecho francés
El derecho francés contempla una prescripción larga y otra abreviada. La transmisión de la propiedad se realiza por el consenso, independientemente del titular antiguo, y el registro es declarativo, basado en el principio de "inoponibilidad de lo no-inscrito".
Derecho argentino
En el derecho argentino, se requieren los requisitos de título y modo suficientes para adquirir. Respecto a la prescripción, se regula en el artículo 3948 del Código Civil, distinguiendo entre la prescripción larga (veinteñal) y la prescripción breve (diez años con buena fe y justo título).
Marco Legal y Evolución Legislativa
Código Civil de 1852
En el primer Código Civil peruano, promulgado en 1852, se reguló la prescripción adquisitiva en los artículos 526 al 570. Algunos aspectos relevantes:
Artículo 526: Definición de la prescripción como modo de adquirir la propiedad o liberarse de una obligación. Artículo 536: Requisitos para adquirir por prescripción: posesión, justo título, buena fe y transcurso del tiempo. Artículo 538: La posesión debe ser continua para servir de base a la prescripción. Artículo 539: Justo título como causa bastante para transferir el dominio. Artículo 540: Buena fe como creencia de que la persona de quien se adquirió era el verdadero dueño. Artículo 543: Plazos de prescripción: 3 años para bienes muebles y 10/20 años para bienes inmuebles. Artículo 544: Reglas sobre la presencia o ausencia del propietario.
Evolución de la Prescripción Adquisitiva de
Dominio en el Código Civil Peruano
2.3.1. Código Civil de 1852
El Artículo 545 del Código Civil de 1852 establecía que "El que posea una cosa por cuarenta años no estará obligado a presentar título, ni a responder sobre su buena fe". Este código exigía que la prescripción debía cumplir ciertos requisitos, como el ejercicio de tenencia o goce de un bien o derecho, y la posesión continua. Aplicaba la teoría de Savigny, donde el poseedor que evidenciara buena fe y justo título era quien había adquirido el bien utilizando las formas establecidas y autorizadas por la normativa. El justo título se definía como "toda causa bastante para transferir el dominio bajo los modos autorizados por la ley", y la buena fe como la creencia de que la persona de quien se había adquirido el bien era el único y verdadero dueño.
2.3.2. Código Civil de 1936
Este código, redactado bajo influencia de fuentes legales de Francia, Brasil, Suiza, Argentina y Alemania, definió por separado la prescripción
considerar que su comportamiento fue como propietaria, pues demuestran que la posesión la ejerció en virtud del contrato de arrendamiento. Esto generó dos efectos: (i) la renuncia tácita de la actora por el abandono de la posesión al haber poseído el bien en virtud de los contratos de arrendamiento, y (ii) el fenecimiento de la relación contractual por vencimiento de plazo, sin que ello determinara una modificación del estatus posesorio de la demandante, quien conservó la situación jurídica de poseedora inmediata.
3.1.3. Casación N° 2010-2016 - Lima
En este caso, los demandantes interpusieron una demanda de prescripción adquisitiva de dominio contra la Municipalidad Metropolitana de Lima, respecto de un inmueble ubicado en Zapallal, distrito de Puente Piedra. La Corte Suprema no analizó el tracto sucesivo para demostrar la adquisición por prescripción, sino la posesión a título de propietario, en forma pacífica, continua y pública, requisitos que deben presentarse al momento de postular la demanda.
Prescripción Adquisitiva de Dominio
Caso 1: Casación 2782-2018 Cusco
En este caso, Vilma Patricia Gamarra Salas, en representación de Julio Gamarra Sevillanos, interpone una demanda de prescripción adquisitiva de dominio contra Aida Lovon Ruiz Caro. Alegan que adquirieron el inmueble mediante una compraventa realizada en 1985 y que han poseído el bien por más de 28 años de manera continua, pacífica y pública.
En primera instancia, el juzgado declara fundada la demanda, considerando que los demandados no han negado la suscripción del contrato de compraventa y que el demandante ha probado la posesión del inmueble.
Sin embargo, en segunda instancia, la Sala revoca la sentencia y la declara improcedente por falta de interés para obrar, ya que el demandante pretende prescribir un inmueble del cual ya es propietario, con un título válido y eficaz.
Caso 2: Casación 2782-2018 Lima
En este caso, los demandantes señalan que adquirieron el inmueble mediante un contrato privado de transferencia de posesión del lote de terreno desde 1998 hasta la fecha, y que tienen la posesión del inmueble por más de diez años, cumpliendo con los requisitos de la posesión pacífica y pública.
En primera instancia, el juzgado declara infundada la demanda, ya que el predio forma parte de un conjunto de la lotización semi-rústica denominado Leoncio Prado Oeste, y el Decreto Legislativo N° 1089 establecía que los poseedores de tierras eriazas de propiedad del Estado debían solicitar a COFOPRI la regularización de su situación jurídica.
En segunda instancia, la Sala confirma la sentencia de primera instancia, argumentando que los demandantes debieron acogerse al Decreto Legislativo N° 1089 para conseguir la formalización y titulación del inmueble.
Los demandantes interponen un recurso de casación, alegando la infracción de diversos artículos de la Constitución y del Código Civil. La Corte Suprema considera que se ha vulnerado el derecho de los demandantes a un debido proceso, en su vertiente del derecho a la motivación y a la prueba, por lo que declara fundado el recurso de casación.
Análisis de la Prescripción Adquisitiva de Dominio
La prescripción adquisitiva de dominio es una forma de adquirir la propiedad por el simple paso del tiempo, siempre que se demuestre que la posesión fue en calidad de propietario y de forma continua, pública y pacífica.
Para que proceda la prescripción adquisitiva, se deben cumplir los requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil: justo título y buena fe. Además, el poseedor debe ejercer los atributos del derecho de propiedad, como el uso y disfrute del bien.
La normativa legal vigente sanciona al propietario con la pérdida de su derecho si no ejerce la posesión del bien de manera continua, pública y pacífica. Por lo tanto, el simple paso del tiempo del posesionario que realmente se comporta como propietario es suficiente para adquirir la propiedad por prescripción.
Referencias Bibliográficas
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