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Clase 1. Contratos. Unidad 1. Contratos traslativos del dominio. ¿QUÉ ES UN CONTRATO? Para Rafael de Pina Vara, es el “convenio en virtud del cual se produce o se transfiere una obligación o un derecho.” (Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. Porrúa. 2006. Página 188) Para Manuel Borja Soriano, es “el acuerdo entre dos o más personas para crear o transmitir derechos y obligaciones. El convenio en sentido especial es el acuerdo que modifica o extingue derechos y obligaciones.” (Manuel Borja Soriano. Teoría General de las Obligaciones. Porrúa. 1962. Página 129) BREVE PERO INTERESANTE HISTORIA DE LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO. Como bien te lo habrás imaginado, los contratos tienen sus antecedentes en el derecho romano, los cuales fueron experimentando una evolución a lo largo del tiempo, sin embargo, durante aquella época, existían algunas clases de contratos: (Contratos Re) Que eran los que se perfeccionaban con la entrega del objeto, (Contratos Verbis) Aquellos que se perfeccionaban con la pronunciación de palabras, (Contratos Litteris) Aquellos que se perfeccionaban por las menciones escritas, y finalmente, los que se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes. Al paso del tiempo, los contratos verbis fueron de uso generalizado, utilizándose así en contratos de compraventa, lo que posteriormente se transformó en un contrato (ex stipulatu), es decir, de estipulación escrita. ¿QUE ES UN CONTRATO TRASLATIVO DE DOMINIO? Para César Montero Serrano, los contratos traslativos de dominio (Contratos de la Traditio), “son contratos donde se transmite el bien y la transmisión de la titularidad de los derechos que sobre el mismo se tienen, siempre bajo la perspectiva de que las partes concertantes cumplan con lo que les incumba obligacionalmente.” ¿CUÁLES CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO EXISTEN EN LA ACTUALIDAD? Los Contratos traslativos existentes en el derecho mexicano (y en casi toda la mayoría del derecho latinoamericano) son: la compraventa, permuta, donación, mutuo. ¿QUÉ ES EL CONTRATO DE COMPRAVENTA? Para Joel Chirino Castillo , el contrato de compraventa es “aquel en que una de las partes llamada vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho a otra llamado comprador quien a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero.”
(Joel Chirino Castillo. Contratos. Editorial Porrúa. México. 2007. Página 17) A) SUJETOS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Son dos partes las que intervienen, el que transmite el dominio de una cosa o derecho (vendedor) y el que paga el precio cierto y en dinero (comprador). B) CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Este tipo de contratos es principal porque no requiere para su existencia la preexistencia de otro contrato; es un contrato consensual porque no requiere formalidad alguna; es un contrato bilateral porque establece obligaciones recíprocas para las partes; es un contrato oneroso por que establece una contraprestación; es un contrato instantáneo porque es puro y simple; es un contrato de tracto sucesivo porque las partes pueden convenir en diferir el cumplimiento de las obligaciones contraídas; es un contrato formal porque es escrito ya sea en escritrua pública o documento privado para que tenga validez; es un contrato conmmutativo porque las partes desde que celebran el contrato conocen las ventajas y desventajas económicas que inciden en su patrimonio y es un contrato aleatorio sólo cuando las partes expresamente introducen la modalidad de que el comprador tome para sí el riesgo de que los frutos lleguen o no a exisitir o bien, de que los productos inciertos de un hecho no puedan estimarse en dinero. C) ESPECIES DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA: Compraventa forzosa, Venta Judicial, Cancelación de gravámenes en el objeto material de la venta judicial, compraventa civil. D) REQUISITOS DE EXISTENCIA DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA: Consentimiento, objeto, preferencia en el pago. Características principales de un contrato de compraventa Para evitar complicaciones futuras , siempre es recomendable redactar un contrato con una base legal que lo valide. En el caso de los contratos de compraventa, estos pueden redactarse libremente, por lo que cada en cada caso se considerará lo que es oportuno incluir en el. Por supuesto, hay ciertos datos importantes que no deberán faltar , como el nombre completo de las partes interesadas , así como los datos del objeto que se va a transferir. Cuanto más rigurosos seamos a la hora de redactar nuestro modelo de contrato, más clara será la transferencia y se minimizarán los problemas para ambas partes. Entre las características del contrato de compraventa encontramos que es: Bilateral y recíproco Porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes. Oneroso Lo que quiere decir que ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas. Conmutativo Genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recíprocas entre las partes.
Dicho de otro modo, el contrato ocurre aunque no haya entrega de cosa ni costo definido, ya que lo que genera el contrato es la obligación del vendedor de entregar la cosa y del comprador pagar el precio. Según el artículo 1.258 del Código Civil: Fuentes: «Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley». Derechos y obligaciones de las partes Obligaciones del comprador Entregar al vendedor el precio, en la cantidad, lugar y fecha determinados en el contrato. Obligaciones del vendedor
- Entregar el poder y posesión de la cosa vendida al comprador.
- Garantizar al comprador la posesión legal, con lo que en caso de que se produzca una evicción, surge la obligación de recuperar la cosa, ahora en manos de un tercero, y en todo caso a indemnizar daños y perjuicios.
- Responder por los vicios y defectos ocultos de la cosa, cuando éstos dificultasen o impidiesen el uso para el que se la destina. El Código Civil permite al vendedor retener o suspender la entrega de la cosa en sólo dos supuestos:
- Si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
- Si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente. Así, el comprador no se hace propietario de la cosa comprada cuando la compra, sino hasta cuando se la entregan. En este sentido, el contrato de compraventa no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa , generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461 Código Civil : «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta». ¿Para qué sirve un contrato de compraventa? El contrato de compraventa nos sirve para establecer los derechos y las obligaciones de las partes interesadas, de forma que se pueda reclamar jurídicamente la falta que cualquiera de las partes hubiese cometido. Puntos importantes a tener en cuenta
Para hacer un buen contrato de compraventa , lo primero que debemos hacer es contratar a un abogado para que redacte un contrato específico , acorde a nuestra situación y a nuestras necesidades. Algunas recomendaciones Siempre que queramos comprar o vender cualquier cosa —ya sea un vehículo, un bien inmueble, etcétera— es importante realizar un contrato específico y que considere, de manera rigurosa, todos los aspectos que consideremos esenciales para que la operación sea los más sencilla posible. Debemos tener en especial consideración los vicios ocultos de la cosa, ya que estos pueden generar problemas innecesarios para cualquiera de las partes. Así mismo, debemos asegurarnos que toda la documentación se encuentre en regla y que la entrega de esta se dé de manera efectiva. Término del contrato de compraventa El contrato de compraventa se extingue por las mismas causas propias de los contratos:
- Si hay existencia de vicios ocultos.
- Si el comprador no paga la cantidad acordada en el plazo convenido.
- Si el vendedor entrega una cosa diferente a la pactada.
- Si hay mutuo acuerdo entre las partes. Tipos de contrato de compraventa Dentro de la compraventa, podemos encontrar algunas variaciones de contratos. Algunos de los más comunes son los siguientes: Compraventa con reserva de dominio En esta modalidad, el traspaso posesorio es realizado en el momento de la perfección del contrato, quedando la transmisión de la propiedad supeditada al cumplimiento de una determinada condición. Compraventa con pacto de preferencia Modalidad por la que nace la obligación para el comprador de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores. Compraventa con retracto convencional Se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. Compraventa a prueba o ad gustum Compraventa sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida. Contrato de permuta Consiste en el intercambio de cosa por cosa.
- Las ventas que hicieren los propietarios, labradores o ganaderos, de los frutos o productos de sus cosechas o ganados, o de las especies en que se les paguen las rentas.
- Las ventas que, de los objetos construidos o fabricados por los artesanos, hicieren éstos en sus talleres.
- La reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo. ¿QUÉ ES EL CONTRATO DE PERMUTA? Para Joel Chirino Castillo , el contrato de permuta es “por el cual los permutantes se obligan recíprocamente a intercambiar el dominio de una cosa por otra.” (Joel Chirino Castillo. Contratos. Editorial Porrúa. México. 2007. Página 53) A) SUJETOS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE PERMUTA: Son dos partes las que intervienen, ambos se llaman permutantes. B) CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE PERMUTA: Este tipo de contratos es principal porque no requiere para su existencia la preexistencia de otro contrato; es un contrato consensual porque no requiere formalidad alguna; es un contrato bilateral porque establece obligaciones recíprocas para las partes; es un contrato oneroso por que establece una contraprestación; es un contrato instantáneo porque es puro y simple; es un contrato de tracto sucesivo porque las partes pueden convenir en diferir el cumplimiento de las obligaciones contraídas; es un contrato formal porque es escrito ya sea en escritrua pública o documento privado para que tenga validez; es un contrato conmmutativo porque las partes desde que celebran el contrato conocen las ventajas y desventajas económicas que inciden en su patrimonio y es un contrato aleatorio sólo cuando las partes expresamente introducen la modalidad de que el comprador tome para sí el riesgo de que los frutos lleguen o no a exisitir o bien, de que los productos inciertos de un hecho no puedan estimarse en dinero. D) REQUISITOS DE EXISTENCIA DE LOS CONTRATOS DE PERMUTA: Consentimiento, objeto, preferencia en el pago. Características del contrato de permuta Entre las principales características que definen al contrato de permuta podemos encontrar las siguientes: Consensual Ya que las partes se obligan a transmitirse las respectivas cosas objeto del contrato. Por tanto, para su formalización, se requiere de la voluntad explícita de las partes contratantes. Oneroso
La prestación de cada una de las partes es causa de la correspondiente contraprestación. Ambas partes obtienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas. Bilateral y recíproco Porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes; en este caso, entregar una cosa o derecho por otro. Traslativo de dominio Se consuma cuando se entrega la cosa. Esta entrega supone la transmisión de la propiedad de lo permutado. ¿Cómo se formaliza? El Código Civil , en su artículo 1538 , dedica solamente cuatro artículos a regular la permuta. En todo lo demás relativo al contrato de permuta, el Código civil se remite a las normas reguladoras del contrato de compraventa, tal como dispone el artículo 1541 del Código civil, siempre y cuando las disposiciones de dicho artículo puedan ser aplicadas a la permuta, dadas las diferencias que pueden existir entre ambas formas de contrato; por ejemplo, no será posible aplicar las normas de la compraventa relativas al precio, porque en la permuta no existe. Según el artículo 1278 del Código civil , no se necesita ningún tipo especial de forma para el contrato de permuta. Para su realización únicamente se requiere de la capacidad suficiente de las partes contratantes , su voluntad manifiesta y el acuerdo de las cosas a intercambiar. ¿A qué se obligan las partes? Las obligaciones de las partes en un contrato de permuta son las siguientes:
- Transferir la propiedad de las cosas o derecho permutados.
- Entregar la cosa, para que se perfeccione dicha transferencia de la propiedad.
- Responder por los vicios ocultos.
- Garantizar una posesión pacífica.
- Responder en caso de evicción.
- Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de escritura y registro, excepto en aquellos caos que se pacte lo contrario.
- Pagar los impuestos que correspondan por Ley. Puntos importantes a tener en cuenta Entre los puntos más importantes que se deben destacar encontramos los siguientes: Permuta de la cosa ajena
Término del contrato de permuta El contrato de permuta se extingue por las mismas causas propias de los contratos de compraventa:
- Si hay existencia de vicios ocultos.
- Si una de las partes no entrega la cosa acordada en el plazo convenido.
- Si una de las partes entrega una cosa diferente a la pactada.
- Si hay mutuo acuerdo entre las partes. Tipos de contrato de permuta Dentro de la permuta, podemos encontrar algunas variaciones de contratos. Algunos de los más comunes son los siguientes: Permuta de viviendas o inmuebles Ocurre cuando se intercambian propiedades —viviendas, terrenos, locales, etc.— con valores comerciales equivalentes. Este proceso puede darse entre particulares, al igual que un contrato de compraventa, y es relativamente sencillo, si no hay hipotecas pendientes en las viviendas. Requisitos de contratos de permutas de vivienda e inmuebles:
- Que los inmuebles sean de valor equivalente. Si el valor de los inmuebles no es idéntico, se puede entregar dinero hasta alcanzar la equivalencia.
- En el contrato se deberá reflejar el valor de los inmuebles.
- Entrega de los bienes. Esto puede ser de forma simbólica, dando las llaves en el acto de la firma del contrato.
- Entrega mutua los documentos relativos a la propiedad del inmueble que cada una de las partes transfiere.
- De haber una hipoteca, la entidad financiera tendrá que aprobar una nueva en nombre del nuevo titular.
- Los recibos debidamente cancelados por concepto de agua potable y energía eléctrica hasta la fecha de celebración del contrato.
- El comprobante del pago del último Impuesto previo a la fecha del contrato. Además, ambas partes deberán:
- Acudir al notario para formalizar la correspondiente escritura en el Registro de la Propiedad.
- Responder en caso de que la propiedad presente vicios ocultos, defectos de construcción, estéticos, y demás.
Permuta de muebles El concepto es el mismo que el anterior, con la particularidad de que los muebles pueden ser llevados al lugar de la entrega. Así mismo, no se requiere de que el titular se encuentre inscrito en el Registro de la propiedad, salvo que así lo determinen las partes interesadas. Pueden intercambiarse:
- Todo aquello que pueda venderse: vehículos, animales, muebles, productos de un comercio, material de trabajo, etcétera
- También puede intercambiarse una cosa a cambio de un servicio o un derecho, siempre y cuando el valor de ambos sea equivalente o cercano. Permuta de derechos y servicios Consiste en la permuta de derechos reales o personales , como el derecho de usufructo, de crédito, de sucesión hereditaria, etcétera. Así mismo, es posible el intercambio de servicios , siempre y cuando estos sean equivalentes. ¿QUÉ ES EL CONTRATO DE DONACIÓN? Para Rafael de Pina Vara, la donación es “un contrato por el cual una persona transfiere a otra una parte o la totalidad de sus bienes.” (Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. Porrúa. México. 2006. Página 257) A) SUJETOS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Son dos partes las que intervienen, el que transmite en forma gratuita parte de sus bienes (Donante), y el que recibe la liberalidad y hace saber su aceptación (Donatario). B) CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Este tipo de contratos es principal porque no requiere para su existencia la preexistencia de otro contrato; es un contrato unilateral en cuanto a que existen obligaciones a cargo del donante consistentes en la transmisión gratuita de una parte de sus bienes presentes, es un contrato gratuito en cuanto a que el donatario no se obliga a ninguna contraprestación económica; es un contrato formal porque es escrito ya sea en escritura pública o documento privado para que tenga validez; C) ESPECIES DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA: Donación particular, donación universal o donación mortis causa, donación entre vivos, donación entre consortes, donaciones antenupciales, donación pura y simple, donación condicional, donación onerosa, donación remuneratoria, D) REQUISITOS DE EXISTENCIA DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA: Consentimiento, objeto, características del objeto.
de dinero de padres a hijos también tributa, aunque al realizarla mediante escritura pública, pueden existir bonificaciones. Donación de vehículo En el contrato de donación de un vehículo se produce un cambio de la titularidad del vehículo por donación y está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual debe presentarse ante Hacienda. Es importante que el donatario se asegure de que el vehículo que va a recibir no tiene pendiente el pago de sanciones, no soporta ninguna multa y está al corriente del pago del Impuesto de Circulación. Además, el cambio de titularidad también conlleva una tasa propia, que debe abonarse en Tráfico. Donación de un bien inmueble El contrato de donación de un bien inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y, además, se debe hacer mediante escritura pública. Por otra parte, se deben detallar los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. Donación con carga El contrato de donación con carga es aquel en el que se impone al donatario una carga o gravamen que disminuye la cuantía de la donación. Este tipo de donaciones también son denominadas modales. Donación con usufructo vitalicio El contrato de donación con usufructo vitalicio es aquel en el que se transmite la nuda propiedad de un bien al donatario. Es el caso, por ejemplo, de una vivienda, en la que el donante se reserva el usufructo para sí o para un tercero (es decir el uso y disfrute del bien). La condición es que el donante será el usufructuario hasta su fallecimiento. ¿Qué requisitos debe cumplir un contrato de donación para que sea efectivo? Para que una donación sea efectiva y no pueda declararse nula, el contrato de donación debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Inscripción en el Registro Público. Si se trata de un bien inmueble, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.
- Abonar el Impuesto de Donaciones. Aunque el contrato de donación y la donación en sí son actos gratuitos, el donatario, ya que verá acrecentado su patrimonio, tendrá que pagar los impuestos correspondientes a ese aumento. Sin embargo, existen bonificaciones del impuesto en el caso de donaciones entre familiares directos (entre cónyuges o ascendientes y descendientes). ¿Cuáles son los tipos de donaciones?
Existen diversos tipos de donaciones, según el criterio del que se parte para hacer su clasificación. Estos son algunos de ellos: Inter vivos y mortis causa Las donaciones inter vivos son aquellas en las que donante cede parte de su patrimonio sin causa de su fallecimiento. Es decir, que los efectos de la donación se producen entre vivos y se regirán por las disposiciones generales de los contratos y obligaciones. Las donaciones mortis causa producen sus efectos por la muerte del donante y se rigen por las reglas establecidas para el caso de la sucesión testamentaria. Puras y modales Las donaciones puras son las ordinarias, es decir, aquellas en las que donante cede parte de su patrimonio de manera gratuita y libre, con el simple deseo de beneficiar a un tercero. Las donaciones modales son aquellas en las que se impone al donatario un modo, carga o gravamen o cualquier tipo de actuación o conducta no económica, que disminuye la cantidad de la donación. Sin embargo, no por esto se pierde el carácter gratuito de la donación, ya que el gravamen siempre tendrá un valor inferior que lo donado. Remuneratorias Las donaciones remuneratorias son aquellas que benefician al donatario por la prestación de sus servicios al donante o por sus méritos, siempre y cuando no constituyan deudas exigibles (por ejemplo, al atender al donante cuando está enfermo o impedido para ayudarle). Además, para que sea legal, la donación siempre debe superar el valor del servicio prestado. Con cláusula de reversión La donación con cláusula de reversión establece la reversión en favor solo del donante para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas, sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina el Código Civil para las sustituciones testamentarias. Con facultad de disponer Las donaciones con facultad de disponer son aquellas en las que el donante se reserva la facultad de disponer de algunos de los bienes donados o de alguna cantidad con cargo a ellos. En caso de que muriera sin haber hecho uso de este derecho, los bienes pertenecerán al donatario. Condicionales En las donaciones condicionales, se introducen requisitos que el donatario tiene que cumplir para que la donación pueda llegar a tener efecto.
A) MUTUO MERCANTIL : También llamado préstamo mercantil, únicamente si la cosa prestada se destina para actos de comercio. B) MUTUO CIVIL : Existe cuando la cosa prestada no se destina para actos de comercio. C) MUTUO SIMPLE : El mutuo puede ser simple cuando no incluye intereses ni obligaciones específicas. D) MUTUO CON INTERÉS : El mutuo es con interés, cuando como su nombre lo indica, por los bienes fungibles o la cantidad de dinero que se recibe, se estipula el pago de intereses. ¿PARA QUÉ NOS PUEDE SERVIR EL CONTRATO DE MUTUO EN LA VIDA DIARIA? Quizá ya te habrás dado cuenta de en qué momentos puedes utilizar un contrato de mutuo, sin embargo, un ejemplo en la vida diaria es en materia fiscal. Supongamos que existe una empresa, y como bien lo sabes, una empresa como persona moral está formada por personas físicas o socios, pasa muy seguido, que los socios realizan préstamos con su patrimonio personal hacia la compañía o viceversa, entonces, muchas veces como los socios no son abogados; hacen los préstamos y dejan que la vida continúe. Tiempo después, llega el SAT para realizar una revisión por un ejercicio fiscal en específico (es decir, hace una auditoría para revisar la contabilidad de un mes, año o años en específico) y se encuentra con que la empresa tuvo ingresos por una cantidad de dinero en específico, y como la empresa no tiene manera de acreditarle al SAT que esa entrada de dinero (abono a la cuenta bancaria de la empresa) no es un ingreso, sino un préstamo que tuvo por uno de sus accionistas pero que ya lo pagó. El SAT le determina un crédito fiscal por ingresos presuntos. Del ejemplo anterior puedes percatarte la importancia de un contrato de mutuo, ya que, teniendo estos contratos, las empresas ya pueden acreditarle al SAT que no son ingresos los que están en la cuenta bancaria, sino préstamos por concepto de mutuo, y que ya se devolvieron. Como un extra, te recomiendo que si estás revisando a una empresa legalmente, le sugieras el usuo de contratos de mutuo y que a cada contrato le engrapen la ficha de depósito, la póliza contable con el abono a la cuenta bancaria, ficha de depósito donde la empresa le paga nuevamente al socio y su respectiva póliza contable donde se observa el gasto o egreso a la cuenta bancaria del accionista.
Unidad 2. Contratos de cesión de uso y disfrute. LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO Y DISFRUTE. Las partes contratantes se obligan recíprocamente; una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto, de acuerdo al artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal ¿Qué es un contrato de arrendamiento? El arrendamiento surge cuando una persona tiene bienes que no usa y quiere obtener un beneficio de estos. De esta manera, cede a otro el uso y disfrute de un bien, a cambio de una renta. Hay dos partes: el arrendador —el dueño del bien— y el arrendatario —que es el que usa el bien—. Sus características principales son: Es consensual Para su perfeccionamiento sólo se requiere el consentimiento de las partes. Es oneroso Lo que quiere decir que ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas. A cambio de recibir el uso, el arrendatario se obliga a pagar algo al arrendador. Es bilateral Pues engendra derechos y obligaciones para ambas partes. ¿Cómo se formaliza un contrato de arrendamiento? El contrato de arrendamiento puede formalizarse por escrito o de palabra. La plena validez de un contrato verbal viene determinada por el pago de la renta, que es el elemento esencial de cualquier contrato de arrendamiento. Si llegara a ocurrir que, en un contrato de arrendamiento verbal, faltase la prueba del precio convenido, el inquilino devolverá al arrendador la cosa arrendada , abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule. Derechos y obligaciones de las partes El arrendador está obligado a:
- Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, con todas sus pertenencias y en buen estado.
- Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Si el arrendador no cumpliera con esto, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que corresponda o rescindir el arrendamiento.
En el contrato debe haber una descripción detallada del bien en cuestión Es indispensable que el inquilino se cerciore del estado del bien inmueble antes de firmar el contrato. Debe quedar de forma clara el estado en el que se encuentra , las características, la superficie, la ubicación, etcétera. En el caso de inmuebles, se debe hacer un inventario adjuntando fotografías. Esto, sobre todo, cuando se alquila un local amueblado, con electrodomésticos, etcétera. Es necesario que se describa de forma detallada todos los objetos que se presentan con el alquiler del inmuebles, así como su estado. Es preferible que se adjunten fotografías para corroborar el estado de cada pieza. Pago domiciliado Se recomienda que el pago de la renta se domicilie en una cuenta bancaria del arrendador, como garantía del inquilino para acreditar su pago. Así mismo, es aconsejable estipular este pago por domiciliación bancaria entre los primeros cinco días de cada mes. Esto, para evitar contratiempos, quedando demostrado el pago del alquiler mensualmente. Alta de servicios y suministros Se recomienda, igualmente, estipular que sea el inquilino el encargado de todas las gestiones de los suministros. Este se encargará de dar de alta o baja , según corresponda, los servicios y suministros de forma que, al terminar el contrato, no queden deudas en el inmueble. Fianza La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato. La fianza podrá ser equivalente a la renta de una mensualidad. Además de la fianza, ambas partes podrán pactar otras garantías como son avales, hipotecas, seguros y otros. El arrendador deberá depositar la fianza al organismo que corresponda en su Comunidad Autónoma. Cuando el contrato se finalice la institución lo devolverá a las partes. El plazo para efectuar este depósito es, por lo general, de 30 días hábiles desde la firma del contrato de alquiler. Aquí algunos datos que deben figurar en el contrato de alquiler:
- Detalles del arrendador y del arrendatario, así como de sus representantes, en el caso de haberlos: nombres, apellidos, DNI de ambos, etc.
- Datos del bien arrendado: dirección, dimensiones, si es amueblado o no, etc.
- Descripción detallada del bien arrendado y las condiciones en que se encuentra.
- Duración del arrendamiento: si es menor o mayor a tres años.
- La renta: precio y condiciones de pago. Así como la forma y lugar del pago.
- Obligaciones y responsabilidades de las partes.
- Uso y limitaciones del inmueble.
- Fianza y prórroga. Todo lo referente a la fianza y a la prórroga del contrato.
- Causas de rescisión del contrato.
- Cláusulas extra: las diferentes cláusulas específicas que los involucrados hayan acordado, lugar de competencia judicial en caso de controversia, etc.
- Firma de las partes: esta deberá encontrarse en todas las páginas del contrato. Cláusulas ilegales
- Exigir al inquilino un año de permanencia en la vivienda
- El arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del contrato, asumiendo la penalización que establece la ley por este acto.
- Impedir al inquilino prorrogar el contrato de alquiler
- Pagos anticipados
- En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
- Que el arrendador acceda a la vivienda alquilada cuando lo desee o De acuerdo a la Constitución «el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito». o De este modo, el arrendador sólo podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial.
- No devolver la fianza
- El arrendador ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arrendamiento.
- Actualización anual de la fianza
- Tipos de contrato de arrendamiento
- Existen diferentes tipos de contrato de arrendamiento:
- Arrendamiento de vivienda para residencia habitual Arrendamiento de temporada Ocurre cuando el arrendatario necesita alquilar un inmueble por un periodo determinado de tiempo , acordado en el contrato por ambas partes sin que exista un plazo mínimo. Normalmente suele durar semanas o meses y se realiza por motivos de trabajo, estudios, vacaciones, etc.
