CUADERNILLO DE TECNICAS DE TASACIONES 1- MARTILLERO-UBP, Apuntes de Derecho

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TT - técnicas de tasación

EDUBP | MAR | t e r c e r c u a t r i m e s t r e

índice

impresión total del documento 129 páginas (^)! presentación 3 programa 4 contenido módulos mapa conceptual 5 macroobjetivos 6 agenda 6 material 7 material básico material complementario glosario 8 módulos * m1 | 17 **m2 | 28 m3 | 33 m4 | 39 m5 | 62 m6 | 74 m7 | 80 m8 | 88 m9 | 95 m10 | 123 *** cada módulo contiene: microobjetivos contenidos mapa conceptual material actividades glosario evaluación 129         

programa

Módulo 1: Conceptos generales de la materia Tasación, Concepto, Motivos, Criterios. Objetos de la Tasación. Valor. Con- cepto. Tipos. Cotizar Precio: Concepto Variabilidad del precio. Principios gene- rales de la Tasación. Categorías de la Tasación. Módulo 2: Doctrinas Doctrina objetiva y subjetiva. Simetría y su importancia. Centro de simetría, superficie. Denominaciones catastrales. Módulo 3: Método indirecto o de conjunto Aspectos Generales. Métodos usuales de tasación. Método indirecto o de con- junto, o de la renta. Tasa de capitalización. Técnicas de aplicación del método indirecto. Quebrantos de la renta. Módulo 4: Método directo comparativo o separativo Introducción al Método directo comparativo o separativo. Factores que inciden en el valor del inmueble. Factores Intrínsecos e Extrínsecos. Clasificación de las categorías de la construcción según su destino. Homogeneización de antecedentes. Coeficientes de homogeneización. Tabla de Fitte y Cervini. Tabla de Tribunal de Tasaciones de la Nación. Técnicas Ope- rativas. Ley de Hoffman. Regla Norteamericana. Lote esquina. Tabla de Valvano. Mejoras. Tabla de Ross Heidecke. Método Empírico. Módulo 5: Tasación de unidades funcionales destinadas a departamentos Consideraciones respecto a las unidades en Propiedad Horizontal. Introduc- ción al método directo comparativo o separativo. Desarrollo de la metodología. Departamento tipo. Superficie propia homogeneizada. Normas de Homogenei- zación de las superficies propias. Coeficiente de ubicación del edificio. Coefi- ciente de ubicación del departamento según el piso. Coeficiente de ubicación del departamento en planta. Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza. Coeficiente de características constructivas de edifi- cio. Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del depar- tamento. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento. Coeficiente de Oferta. Tablas para tasar departamentos. Módulo 6: Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas. Oficina Tipo. Normas de homogenización de las superficies propias de oficinas Superficie propia homogeneizada. Coeficiente de ubicación de la oficina según el piso. Coefi- ciente de ubicación de la oficina según el piso. Coeficiente de ubicación de la oficina en esquina o frente a plaza o parque. Coeficientes de características constructivas del edificio. Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación de la oficina. Coeficientes según la superficie cubierta propia homogeneizada de la oficina. Coeficiente por baño privado y garaje. Coefi- ciente de Oferta. Tablas para tasar oficinas Módulo 7: Tasación de unidades funcionales destinadas a locales comer- ciales Locales en galerías. Locales Tipo. Normas de Homogeneización de las superficies propias de locales. Coeficientes de características constructivas. Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del local.

Coeficiente de relación entre frente y fondo. Coeficiente según la superficie cubierta del local propia homogeneizada. Coeficiente de Oferta. Tablas para tasar locales comerciales. Módulo 8: Tasaciones de vehículos Aspectos generales. Concepción del vehículo. Ficha Técnica del Vehículo. Aspectos fundamentales a tener en cuenta. Método Lineal. Módulo 9: Tasación rural Conceptos generales. Suelo, agua, clima. Pastizales naturales. Mejoras. Fac- tores que influyen en el valor de un inmueble rural. Metodología de la valua- ción rural. Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural. Método Analítico Comparativo Ponderado. Documentación. Actividad ganadera. Tipos de razas. Sugerencias para establecer valores. Equinos. Fuentes de infor- mación para la tasación. Módulo 10: Prueba pericial Concepto. Clasificación de las pericias. Clasificación de los peritos. Perito Oficial. Perito de Control. Anticipos de gastos. Valoración de la pericia. Hono- rarios de los Peritos. Tareas no remuneradas. Modelo pericial en sede judicial. Modelo de Acta de Aceptación de cargo de Perito Tasador, Modelo de Audien- cia de inicio de tareas Periciales. Modelo de Acta de inspección In Situ. Modelo de autorización para tasar en forma particular.

macroobjetivos

• Comprender la terminología específica referida a las técnicas de tasa- ción, para aplicarla correctamente en su desempeño profesional.
• Utilizar adecuadamente los criterios para reconocer los diferentes tipos de bienes existentes en el tráfico jurídico-comercial, a los fines de iden- tificar cuáles pueden ser objeto de valuación.
• Conocer adecuadamente las características del el objeto a tasar para aplicar con precisión el método de valuación que resulte más conve- niente.
• Desarrollar habilidades para aplicar en casos concretos las herramien- tas que abordamos en la materia, a los fines de transferir esas herra- mientas a la realidad laboral.
• Comprender en qué consiste el procedimiento para la presentación formal de la tasación, entendiendo que esto forma parte de la actividad profesional del martillero y corredor público.

agenda

Porcentaje estimado por módulo, según la cantidad y complejidad de los conte- nidos y actividades: Módulo Porcentaje Módulo 1 10% Módulo 2 10% Módulo 3 10% Módulo 4 15% Módulo 5 10% Módulo 6 10% Módulo 7 10% Módulo 8 10% Módulo 9 5% Modulo 10 10% TOTAL 100% Tiempo estimado en semanas que le demandará el estudio de cada módulo de la asignatura:

Módulos semanas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 2 3 4 5 Actividad 1 de la evaluación 6 7 Actividad 2 de la evaluación 8 9 Actividad 3 de la evaluación 11 12 Actividad 4 de la evaluación 13 14 15 Actividad 5 de la evaluación

material

Material básico:

• El material de estudio de esta asignatura se encuentra desarrollado en cada uno de los módulos. Material complementario:
• AGUADA, et ál : Manual Integrador del Tasador. Córdoba, Editorial Advocatus, 2007.
• AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y rural. 4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial Juris, 2006.
• CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Edito- rial Alsina, 1954.
• GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales. 2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
• IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes muebles, inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial Alveroni, 2008.

forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo, de una manera orgánica y todo lo que se encuentra bajo el suelo, sin el hecho del hombre. Bienes muebles: son todos aquellos bienes personales que son transporta- bles, es decir que pueden trasladarse de una parte a otra. Brete : sitio reducido cercado con fuertes maderas, estacas o postes y que sirve para reunir hacienda, que ha de pasar por mangas o entrar a corrales. Caballo : equino macho castrado, utilizado para el trabajo. Caballo de tiro: para ser atado a un vehículo o implemento agrícola. Caballo de silla: para ser utilizado como cabalgadura. Cabina: habitáculo principal de un camión que puede ser fija o basculante. Caravana : cinta de cobre o metal blanco que se pasa por un agujero hecho en medio de las orejas de los lanares finos, en la que consta el nombre del criador y el número del registro particular del animal, a fin de su más fácil y pronta individualización. También se emplea en forma de botón de dos caras, colocadas a presión, para individualizar lanares y porcinos. Carnero : ovino reproductor macho. Carrocería : estructura de un automotor que permite diferenciarlo en tricuerpo o tres volúmenes, bicuerpo o dos volúmenes, monovolumen y familiares. Casco: casa habitación o conjunto de dependencias principales donde reside el dueño, mayordomo, peones y demás personas que viven o trabajan en una estancia. Catastro : el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, pública y pri- vada, urbana y rural de un territorio o país en sus aspectos físicos, jurídicos y valorativos. Contramarca : marca duplicada, puesta al revés de la primera. Indica que queda anulada la marca, por una transferencia de propiedad. Cordero : ovino recién nacido y hasta de cuatro meses de edad. Corral : cercado de palos a pique, postes o alambrados fuertes, que se usa para encerrar ganado. Cotización : estimar particularmente, de forma pública, a alguien o a algo en relación a un fin determinado. Cubiertas: superficie de goma montada sobre llantas. Denominaciones Catastrales : definiciones dadas por las leyes de la dirección de catastro (Provincial, Nacional y Municipal) a los distintos tipos de inmuebles. Departamento tipo : características ideales. Departamentos : cada una de las divisiones en unidades funcionales o de vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.

Depreciación en las mejoras : disminución del valor o precio de una cosa, con relación al que antes tenía, comparándolas con otras de su clase. Depreciación : es la disminución del valor de un bien, por causas físicas funcio- nales económicas o ambientales. Derechos Reales: El derecho real es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa. El derecho real es una relación de derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona. Descornar : cortar los cuernos a un vacuno. Dimensiones: distancia entre ejes, alturas de asientos, etc. Doctrina: Escuela, Método, Disciplina. Equino : perteneciente o relativo al caballo Escasez: condición del mercado existente a cualquier precio, en la cual la can- tidad ofrecida de un bien es menor que la cantidad demandada. Estancia : explotación rural destinada a la ganadería y agricultura en gran escala. Estimativa: apreciar, fijar. Factores Extrínsecos: son aquellas características externas y ajenas al bien. Factores Intrínsecos : son aquellas características individuales y especificas del bien. Fundo: finca, predio Hacienda gorda: conjunto de ganados de un dueño o de una finca. Haras : explotación rural destinada a la cría y reproducción de equinos. Hierra : marcación de hacienda mayor (vacuno, equino, mular) mediante un hierro caldeado. Homogeneizar : es el procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa, en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de com- praventa o una renta homogeneizada para aquél. Interés : lucro producido por un capital prestado, expresado casi siempre en un tanto por ciento anual – tipo de interés – tasa de interés. Interpolar : intercalar, interponer entre los resultados de los coeficientes, si así fuera necesario. Invernada : campo de buenos pastos destinado especialmente al engorde del ganado mayor. Jagüel : excavación o fosa grande y profunda que, en los campos de mala

Pastaje : derecho que se paga por tener animales en campo ajeno, para que allí pasten. Pecuniario: concerniente o relativo al dinero efectivo. Pedigree : árbol genealógico de un animal. Plante : conjunto de madres finas, cuidadosamente seleccionadas y a quienes se les destina un determinado semental. Plusvalía : acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella. Potrero : pedazo de campo cercado, de gran extensión, en que se divide un campo de mayor superficie, y que se destina al pastoreo. Potrillo : hijo de la yegua, de hasta dos años de edad. Potro : caballo nuevo (2 a 3 años) que no ha sido aún domado. Precio : el término usado para designar la cantidad pedida ofrecida o pagada por un bien o servicio. Propiedad Horizontal : en inmuebles, se considera parcela al conjunto del inmueble y subparcela a cada unidad que la compone. Propiedad Horizontal : finca que, perteneciendo a una sola o varias perso- nas se halla integrada dentro de una comunidad en la que existen elementos comunes compartidos por los titulares de los distintos pisos o departamentos individuales. Renta : utilidad o beneficio que se cobra periódicamente por el alquiler de algo. Rentabilidad : utilidad producida por una determinada inversión, su cálculo se efectúa dividiendo los beneficios obtenidos por la inversión realizada. Res : animal vacuno o lanar destinado al abasto o a la matanza. Semental: dicho de un animal macho, que se destina a padrear Semental : reproductor. Macho de calidad que se destina a la reproducción y a la mejora del ganado de su especie. Simetría : correspondencia de posición, forma y medida, con relación a un eje entre los elementos de un conjunto. Subjetiva: perteneciente o relativo a nuestro modo de pensar o de sentir, y no al objeto en sí mismo. Superficie cubierta : toda mejora o construcción dentro de una parcela cubierta. Superficie propia homogeneizada : son los metros cuadrados que tiene una unidad funcional que incluye los distintos tipos de superficie que la conforman y que los podemos describir como: cubierta, semi-cubierta o galerías, balco- nes; descubierta, etc.

Superficie : extensión, medida de un espacio limitado por una línea. Tasa de Capitalización : interés del Mercado inmobiliario, en lugar y tiempo determinados. Tasación : justiprecio, estimación del precio de algo, fijado oficialmente. Técnica de balance: equilibrio, comparación para la elección de un método correcto. Ternero/a : animal vacuno así llamado hasta que haya cumplido alrededor de un año. Los machos castrados, en la época del destete toman el nombre de novillitos y luego el de novillos. Los machos enteros, se llaman toritos y luego toros. Las hembras, son vaquillonas de año, vaquillonas de dos años y después, vacas. Terreno : espacio de tierra (terreno para edificar). Lote. Tinglado : galpón grande, hasta de tres paredes o costados, en el que se guardan mercaderías, maquinarias, etc. a fin de resguardarlas de la intemperie. Toro : vacuno macho destinado a semental. Tranquera : armazón de madera y hierro que, a manera de puerta, se coloca en los alambrados para permitir el tránsito de peatones, cabalgaduras, vehículos y haciendas. Tropa : conjunto más o menos numeroso de hacienda, que se lleva por tierra. Vaca : vacuno hembra que ha cumplido 3 años de edad. Valor a Nuevo : Expresa el valor material neto de un edificio al momento de su terminación. Valor con Mejoras : Es el valor en plaza de un terreno incluidas las mejoras construidas en él. Valor Contable : Es el valor de la tierra, edificios y mejoras, existencias y todos los demás bienes que configuran el patrimonio de una persona física o jurídica y que se encuentran consignados en sus libros contabilidad. Valor de Compra-venta : Es el precio que se pacta en orden a la transferencia en venta de un bien. Puede representar la conveniencia del vendedor, del com- prador, o de ambos. Valor de Costo : Valor Neto de un edificio (mano de obra y materiales), sin con- siderar el valor del terreno, honorarios profesionales, tasas, impuestos, gastos generales o indirectos, beneficio empresario, financiación, publicidad, interme- diación o gestión inmobiliaria, etc. Puede corresponder a un edificio a construir (Presupuesto) o a un edificio construido (costo real o costo depreciado Valor de Expropiación : Es el valor razonable en plaza de un bien (no es de aplicación excluyente a inmuebles) sujeto a expropiación por parte del Estado por razones de utilidad pública. Valor de Liquidación o de Venta Forzosa : Es el precio potencial de venta de

Valor Residual o Valor de Demolición : Es el valor que se le asigna a los mate- riales de demolición de un edificio que ha sufrido una depreciación (pérdida de valor) total, ya sea por causas físicas y/o funcionales Valor Sentimental. Por depender de motivaciones afectivas de sus propietarios Valor : concepto económico que se refiere al precio más probable al que llega- rán compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para su adquisición. Vaquillona : vaca nueva de 1 a 3 años. Variabilidad del precio: variación del precio en un momento y tiempo determi- nados. Venal: vendible o expuesto a la venta. Vida Probable : la estimación en años del tiempo total de vida útil de un edifi- cio, desde el momento de su construcción hasta el momento en el que deja de estar en condiciones para ser usado conforme su destino. Vida Remanente : es la expectativa en años de vida útil que le resta a un bien. Vida Útil : es el plazo durante el cual un inmueble está en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Viscosidad: propiedad de los fluidos por la que presentan resistencia a la velo- cidad de deformación.

módulos

m1 contenidos m Tasación: Conceptos Generales de la materia En este módulo aplicaremos adecuada y pertinentemente los conceptos técni- cos propios de la tasación, tales como: tasar, valorar, cotizar, y precio. ¿Qué es la Tasación? En el presente módulo estudiaremos el sig- nificado de algunos conceptos claves para nuestra asignatura tales como: tasación, cotización, valor y precio. Éstos son los más importantes a tener en cuenta al momento de realizar la tasación de un bien, cualquiera fuera su naturaleza. Ahora comencemos con un primer interrogante: ¿Que es la Tasación? La acción de tasar reconoce su origen etimológico en el griego tassó, y en el latín taxare como acción de evaluar, estimar, poner precio. Por su parte la Real Academia Española señala que tasar consiste en poner tasa a las cosas vendi- bles , o graduar el valor o precio de las cosas. A su vez tasación, (del latín taxatio, taxationis) significa justipreciar, avaluar las cosas. Con el mismo significado, utilizamos las palabras evaluar, evaluación, valorar, valoración, valuar, valuación y otras derivadas. El diccionario Larousse define el acto de tasar como el de “ poner precio oficial- mente a ciertas cosas vendibles ”. Aquí, el término valorar tiene un significado muy similar pero sin el calificativo de oficial. Esta sutil diferencia es de gran importancia ya que está señalando explícitamente que el acto y la acción de tasar están reservados a quienes tienen la formación, conocimientos, habilita- ción profesional y un mínimo de experiencia, para avalar y certificar ante terce- ros, el valor o precio de un bien. De este modo se separa el acto de valorar, en el sentido de asignar precio a un bien , subjetiva o intuitivamente, o sobre la sola base de la experiencia per- sonal, de la acción de tasar que implica la aplicación de conocimientos y méto- dos científicos por parte del profesional, en este caso, el Martillero y Corredor Público, dando fe y certificando el valor equitativo de un bien. Autores como Arson, Marston y Thomas definen a la tasación como el arte de estimar o dar el justiprecio de los valores de cambio de determinadas propie- dades. Se puede decir que la tasación es la estimación del valor en dinero sobre una cosa y, dicha cosa, es a su vez susceptible de valor pecuniario. La tasación siempre recae sobre cosas materiales capaces de modificar su valor

a estas actividades que requieren, permanentemente, la actualización del valor de sus activos físicos para respaldar su desenvolvimiento productivo econó- mico y financiero. Sin perjuicio del reconocimiento pleno del derecho a la propiedad privada, la función social de la propiedad es un concepto universalmente aceptado, que exige la frecuente acción del Tasador en la esfera oficial, contribuyendo a la regulación justa y equitativa de las cargas impositivas, los servicios públicos y las contribuciones sociales. En el ámbito de las relaciones interpersonales, el Martillero y Corredor Público actúa profesionalmente en actos sucesorios, de división de bienes afectados, en forma independiente de los intereses particulares en juego. Por otra parte, el natural anhelo de las personas de mejorar sus condiciones de vida accediendo a la vivienda propia, en el marco de planes oficiales o priva- dos, requieren asimismo de la actividad profesional del Tasador interviniendo en el trámite de operaciones inmobiliarias hipotecarias. Por todo lo expresado, y en intima relación con el desenvolvimiento social en su sentido más amplio pero con implicancias más directas en las actividades económicas, la tasación debe acompañar necesariamente los cambios conti- nuos y la intensa dinámica de la sociedad, considerando la importancia que revisten los bienes para las personas físicas y jurídicas, dentro del contexto social, económico, productivo, político, cultural, educativo, sanitario, ecológico, etc. Con el objeto de brindar un panorama más concreto respecto de los motivos o finalidades de una tasación, podemos indicar las siguientes solo a título enun- ciativo y no taxativo:  Con relación a la función pública:

• Determinación de valores en Catastros Económicos.
• Determinación de Cargas Impositivas.
• Determinación de Indemnizaciones en Expropiaciones.
• Determinación de Factibilidad de Expropiaciones.
• Determinación de Tarifas de Servicios en función del valor Real de la propiedad (Tasas Municipales).
• Otros.  Con relación a temas hipotecarios y judiciales:
• Para determinar montos de Garantía en Préstamos.
• Para determinar Valor del Terreno en Créditos Hipote- carios.
• Para estimación de Daños y Perjuicios.
• Para determinar montos de Garantía en Fianzas.
• Otros.  En relación a requerimientos de particulares:
• División de Condominio.
• Determinar el precio de venta de una propiedad.
• Establecer montos para realizar permutas.
• Determinar alquileres.
• Estudio económico-financiero de una inversión.
• Otros. Ahora, profundicemos un poco más y analicemos…. Criterios Como vocablo, criterio tiene su origen en el griego “kritérion” y significa: juzgar. Siguiendo esta línea de razonamiento, podríamos decir que criterio

alude a la capacidad de juicio o discernimiento, aplicada al conocimiento de la verdad. Como en todas las profesiones, también en la del Martillero y Corredor Público se ha desarrollado una etapa previa, de preparación, dentro del ámbito de la educación formal, que le ha permitido acceder a conocimientos, metodologías y procedimientos, hábitos y conductas, que deberá aplicar en los casos con- cretos en que sean requeridos su asesoramiento o intervención profesional. En el transcurso de esa etapa formativa, el futuro Martillero no solamente internalizará los contenidos conceptuales de las diferentes asignaturas, sino que también deberá, con la guía de los docentes, formar progresivamente esa capacidad de juicio o discernimiento a la que hacíamos referencia al definir el término criterio. En consecuencia, saber tasar no significa solamente tener un conocimiento muy amplio de los valores actuales de los bienes (por ejemplo, inmuebles) de las distintas zonas de una ciudad o de un país, ya que eso no es suficiente, sino que necesariamente debe incluir la búsqueda, el análisis y la ponderación de la mayor cantidad posible de antecedentes que finalmente conducirán al valor de la tasación. De igual modo, la función de tasar no se reduce exclusivamente a encontrar el valor de una cosa, sino también en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a la determinación de dicho valor, para poder brindar una respuesta veraz, satisfactoria y completa a quien o quienes hayan requerido nuestros servicios profesionales en este campo. Objetos de la Tasación ¿Qué tasar?: Todo lo precedentemente expresado puede darnos alguna idea general al respecto, claro que los objetos susceptibles de tasación son todos los bienes, muebles, inmuebles y semovientes, sobre los cuales puedan ser ejercidos derecho reales en los términos establecidos por el Código Civil. Resultaría sumamente dificultoso, sino casi imposible, incluir en una lista la totalidad de bienes pasibles de una Tasación, pero con la finalidad de circuns- cribir el campo básico del Tasador y sin que ello signifique que no puedan incluirse otro más, podríamos citar los siguientes:

• Terrenos baldíos (urbanos, suburbanos, rurales).
• Terrenos con mejoras (urbanos, suburbanos, rurales).
• Edificios (viviendas individuales, multifamiliares, colecti- vas, fabriles, de oficinas, comerciales, de espectáculos, etc.).
• Obras en construcción
• Obras de arte : Plástica: (óleos, temperas, pasteles, carbonillas, dibujos, esculturas, orfe- brería, grabados, tallados, tapices, aguafuertes, etc.) Música: (originales de partituras, grabaciones, inéditos, etc.).