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CONTRATOS CIVILES Y MERCANTILES 4 SEMESTRE DOCENTE. LIC. MAYRA LIZETH GONZALEZ REYES Unidad 3: La Promesa de Contrato 3.1 Diversas denominaciones 3.2 Definición y caracteres jurídicos 3.3 Elementos personales 3.4 Sus formas 3.5 Requisitos 3.6 Función jurídica utilidad 3.7 Características 3.8 Cumplimiento, extinción y ejecución forzosa 3.9 Naturaleza formal del contrato 3.10 Autonomía y efectos 3.1 Diversas Denominaciones A la Promesa de Contrato también se le denomina contrato preparatorio, contrato preliminar, ante contrato, precontrato, contrato previo o simplemente promesa, para patentizar su diferencia evidente con el contrato definitivo cuya obligación de celebrarlo en el futuro se asume. 3.2 Definición y caracteres jurídicos La promesa es un contrato por virtud del cual una o ambas partes se obligan a celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato futuro determinado, la obligación de celebrar un contrato futuro; en que la promesa será unilateral o bilateral; y en las exigencias de que se limite a cierto tiempo y se precisen en ella los elementos esenciales del contrato definitivo. 3.3 Elementos Personales Las partes que intervienen en la promesa de contrato, son el promitente y el beneficiario. Es decir, el que se obliga a contratar, que promete celebrar un contrato futuro determinado, y aquel frente al cual se asume esa obligación. Elementos Esenciales y de Validez Al igual que todo contrato, la promesa cuenta con elementos esenciales y de validez. Los primeros son el consentimiento y el objeto. El consentimiento es el acuerdo de voluntades para obligarse a celebrar dentro de cierto tiempo, un contrato futuro determinado. Aunque sea una sola de las partes o ambas quienes resulten obligadas a celebrar el contrato definitivo, Por lo que se refiere al objeto de la promesa de contratar, debe decirse que consiste en crear la obligación de celebrar el contrato futuro determinado, puesto que la promesa únicamente genera
una obligación de hacer, consistente en celebrar el contrato definitivo, de acuerdo con lo prometido. El negocio contractual que habrá celebrarse constituye el objeto indirecto o mediato a la promesa. En cuanto a los elementos de validez, deben analizarse la capacidad, la forma y el límite temporal. La capacidad requerida para celebrar la promesa es la general para contratar, pues tanto en el promitente como en el beneficiario, únicamente se exige que sean mayores de edad y que se encuentren en pleno ejercicio de sus derechos. La capacidad especial que se requiera para la celebración del contrato prometido, será necesaria hasta que este último se lleva acabo. la promesa debe constar por escrito. De lo anterior se puede afirmar que la promesa de contrato siempre debe constar por escrito. Cuando deba inscribirse en el Registro, si el valor del inmueble objeto del contrato definitivo no excede de quinientos salarios, el escrito se ratificara notarialmente y, si excede de dicho importe, la promesa se hará constar en escritura pública. 3.5 Requisitos Además de los requisitos exigidos en todo acto jurídico, el contrato de promesa, para su validez, requieres cumplir con las reglas de forma y de fondo que establece la ley. La omisión de cualquiera de los elementos requeridos, puede producir la nulidad absoluta del contrato, tales requisitos consisten en:
- La promesa debe constar por escrito, esto lo convierte en un acto solemne
- El consentimiento mutuo de voluntades de los contratantes
- La capacidad y la calidad de los contratantes
- El plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido
- Debe especificarse en el contrato prometido la entrega de la cosa o el otorgamiento de la solemnidad prescrita en la ley. 3.7 Características Podemos destacar las siguientes características del contrato preliminar, que distinguen a este de los demás negocios contractuales: a) El objeto y b) La función jurídica En cuanto a la primera de dichas características, cabe reiterar que a través de la promesa se celebra un contrato para obligarse a celebrar otro contrato definitivo. Es decir, que la promesa tiene por objeto exclusivo el dar nacimiento a una obligación de hacer, consistente en celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato futuro determinado. Según se indicó con anterioridad, el ante contrato no genera obligaciones de dar o de no hacer, sino únicamente una obligación de hacer, la de celebrar el contrato definitivo que se promete. Por lo que se refiere a la función de la promesa, se ha afirmado con razón que es exclusivamente jurídica, sin ningún contenido económico, en cuanto que no implica la transmisión de la riqueza, aprovechamiento de la misma, ni tampoco la utilización de servicios. Ello obedece a que, por su propia naturaleza, la promesa no crea obligaciones de dar, sino únicamente de hacer, y aunque sea un verdadero y propio contrato, que produce derechos y obligaciones, los mismos se refieren tan solo a la celebración del contrato definitivo, no al dominio o al uso de los bienes objeto del negocio futuro, pues la promesa, aun siendo de venta, no crea ningún derecho real ni da lugar a una posesión jurídica. De ahí, pues, que la función de este contrato sea estrictamente jurídica, porque nada más engendra la obligación de celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato futuro determinado.
4.7 Compraventa civil y mercantil 4.8 Obligaciones del vendedor 4.9 Obligaciones del comprador 4.10 La cosa y el precio 4.11 Los vicios del consentimiento 4.12 Las formas del contrato 4.13 La inscripción en el registro público y sus efectos 4.1 La compra-venta (emplio-venditio) en el Derecho Romano Los romanos designan la compraventa con los términos emptio venditio, de emere (comprar) y venderé (vender); así mismo utilizan las palabras emptor y venditor para indicar respectivamente al comprador y vendedor. La compraventa es un contrato consensual, de buena fe, por el que una de las partes llamada vendedor se obliga a proporcionar a la otra posesión pacífica y duradera de una cosa (merx) a cambio de una cantidad de dinero (pretium). 4.2 Definición y concepto La compraventa es un contrato por virtud del cual una persona transmite a otra la propiedad de una cosa o de un derecho, a cambio del pago de un precio cierto y en dinero. Así lo estipula el artículo 2132 del Código Civil. Es un contrato porque implica el acuerdo de voluntades para crear y transferir derechos y obligaciones. En efecto, concurren las voluntades del dueño del bien y de quien lo adquiere, para que el primero transmita el dominio de la cosa y el segundo se convierta en propietario de la misma, con la obligación de pagar precio cierto y en dinero. 4.3 Elementos esenciales El consentimiento. El consentimiento es el acuerdo de voluntades para trasmitir la propiedad de una cosa o de un derecho, y pagar a cambio un precio cierto y en dinero. Es decir, que las voluntades de las partes deben ser coincidentes en dos aspectos: la trasmisión del dominio y el pago del precio. El objeto. El objeto directo de la compraventa consiste en trasmitir la propiedad de un bien y pagar un precio cierto y en dinero. Cuando se celebra una operación de esta naturaleza, el propósito fundamental buscado por los contratantes, consiste precisamente en transferir el dominio de una cosa determinada y que se pague a cambio un precio cierto y en dinero. El objeto indirecto del contrato, por su parte, lo constituyen la cosa y el precio. 4.4 Requisitos que deben llenarse en ciertas ventas El precio es el otro elemento subjetivo característico de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos:
- Precio verdadero o real. Si no existiera, estaríamos ante un contrato de compraventa simulado, que si cumple los requisitos de la donación se considerara como tal. Su ausencia provocaría la declaración de la inexistencia de la compraventa.
- Precio cierto o determinado. Basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya sea con referencia a otra cosa cierta, se determine por el que tuviera la cosa en determinado día, bolsa o mercado, o se deje su señalamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato.
- Consistente en dinero o signo que lo represente. El precio debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que estamos ante un supuesto de permuta.
- Precio justo. Para el código civil la compraventa no supone una estricta equivalencia objetiva entre el valor de la cosa y el precio pagado, circunstancia por la que no existe exigencia de que el precio sea justo, si el precio está fijado por disposiciones administrativas o precio legal, si el convenio es superior, el contrato será nulo parcialmente, es decir el exceso se tendrá por no puesto. 4.5 Prohibiciones de comprar y vender La ley ha previsto la situación de ciertas personas que, por razón de su cargo o función, se colocan en una posición que les permitiría, en su caso, adquirir en condiciones ventajosas determinados bienes. Por ello se ha establecido una prohibición para que dichas personas compren tales bienes, fijando la nulidad como sanción para el supuesto de que las ventas se realicen. 4.6 Clasificación del contrato de compraventa Es un contrato bilateral, en virtud de que ambas partes se obligan recíprocamente: el vendedor, a transmitir el dominio del bien y a entregarlo; el comprador, a pagar un precio cierto y en dinero. Es oneroso, atendiendo a que los provechos y gravámenes se distribuyen entre los dos contratantes, pues mientras el vendedor disminuye su patrimonio por la enajenación que hace del bien materia del contrato, a cambio tiene derecho a recibir el precio estipulado. Por su parte el comprador eroga la cantidad necesaria para cubrir el precio, pero también ingresa a su patrimonio el bien adquirido. Es un contrato conmutativo, ya que las prestaciones que deben darse las partes son ciertas y conocidas desde que se celebra el contrato, toda vez que el vendedor y el comprador saben desde entonces, con precisión, cual es la cosa o derecho cuyo dominio se transfiere, así como la suma que ha de pagarse como precio. Solo ocasionalmente se caracteriza como aleatorio, en los eventos en que, por lo menos para uno de los contratantes. La compraventa es en oposición a real, un contrato consensual, ya que no requiere la entrega de las cosas que son materia de la operación, para que se constituya o se perfeccione, pues ello acontece con el simple acuerdo de las partes acerca del bien y del precio, aunque no se entregue el primero ni se pague el ultimo.
- Conservar el bien mientras se entrega. En los casos que el vendedor no entrega el bien objeto del contrato, en el mismo instante de su celebración, sino que debe hacerlo posteriormente, durante ese intervalo se encuentra obligado a cuidar dicho bien.
- Entregar el bien. Aunque la compraventa es un contrato consensual, en oposición a real, porque no requiere la entrega de la cosa para su constitución, sino que se perfecciona por el solo acuerdo de las partes; ello no significa que el bien materia del contrato no deba entregarse, ya que difícilmente podría aceptarse que alguien compara una cosa con el simple propósito de convertirse en el dueño virtual de la misma. **4.9 Obligaciones del comprador
- Pagar el precio**. El artículo 2177 del Código Civil establece que el comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado y, especialmente, a pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos. El precio es la contraprestación que el comprador debe satisfacer al vendedor por el bien cuyo dominio se le transfiere. Por lo que se refiere al tiempo y lugar del pago del precio, cabe señalar que existe convenio al respecto, entonces tendremos que atender a lo estipulado.
- Pagar intereses. Hay ocasiones en que el comprador, además de pagar el precio también está obligado a pagarle al vendedor intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del pecio.
- Pagar los gastos de escrituración y registro. Esta obligación del comprador surge de la ley y únicamente podrá eximirse de la misma si así se hubiere estipulado, pues en caso contrario, de manera automática tiene dicha carga el comprador. 4.12 Las formas del contrato El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble. Esto es, la compraventa de inmuebles se caracteriza por ser un contrato formal, ya que debe constar por escrito e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra terceros. En ocasiones, dicho escrito será privado y, en otras, tendrá que ser en escritura pública Unidad 5: Modalidades de la Compraventa 5.1 la compraventa civil 5.2 la compraventa mercantil 5.3 la compraventa de contado 5.4 la compraventa a plazos 5.5 la compraventa del hijo a sus padres
5.6 prohibiciones de comprar y vender 5.7 venta entre consortes 5.8 adquisición de derechos de propiedad 5.9 adquisiciones de inmuebles por extranjeros 5.4 La compraventa a plazos. Esta modalidad consiste en que los contratantes estipulan que el comprador, cambio del bien cuyo dominio se le transfiere, pague al vendedor el precio pagado, con posterioridad a la celebración del contrato y en exhibiciones periódicas. Unidad 6: La Permuta I.1 La permuta, concepto y definición I.2 Los elementos personales en la permuta I.3 Elementos esenciales y de validez I.4 Tutela legal de la permuta I.5 Obligaciones y derechos de los permutantes I.6 Clasificación de la permuta 6.1 La permuta, concepto y definición La permuta, también conocida como trueque o contrato de cambio, constituye el antecedente de la compraventa, pues en épocas en que no existía la moneda, era la forma de llevar a cabo las operaciones de intercambio de bienes, transmitiendo la propiedad de los mismos. La permuta es un contrato por virtud del cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa o de un derecho a cambio del dominio de otro bien. 6.2 Los elementos personales en la permuta Las partes que intervienen en la permuta se llaman permutantes. Ambos mantienen la misma situación, ya que los dos transmiten la propiedad de un bien a cambio de otro bien. 6.3 Elementos esenciales y de validez Los elementos esenciales de todo contrato son: el consentimiento y el objeto. En la permuta, el consentimiento es el acuerdo de voluntades para transmitir la propiedad de un bien por la propiedad de otro bien. Es decir, la concurrencia de las voluntades de los permutantes, gira en torno a la transferencia del dominio de las cosas que son materia de trueque. El objeto directo , por su parte, consiste en transmitir la propiedad de las cosas que se intercambian. Al celebrar un contrato de permuta, las partes tienen como propósito fundamental la trasferencia del dominio de los bienes que se permutan, esto es, transmitir una cosa por otra. El objeto indirecto de la permuta está constituido por los bienes que son materia de intercambio, es decir, las cosas mismas cuya propiedad se trasmiten las partes. Elementos de Validez del Contrato Solamente se analizaran la capacidad y la forma En cuanto a la capacidad , cabe señalar que, en la permuta, las partes requieren una capacidad general para contratar, ya que deben ser mayores de edad y encontrarse en pleno ejercicio de sus derechos, y una capacidad especial para disponer de las cosas cuya propiedad se transfiere. Por lo que se refiere a la forma , tratándose de bienes muebles, la permuta es consensual, en virtud de que no requiere que se haga constar por escrito para que sea válida.
riesgo de que las mismas no lleguen a existir o lo hagan en cantidad menor a la estimada. El contrato es consensual en oposición a real, ya que no requiere de la entrega de las cosas para que se constituya o perfeccione, pues ello se logra desde que las partes se ponen de acuerdo sobre los bienes cuya propiedad se intercambia, aun sin entregarse. La permuta es consensual, en oposición a formal, cuando recae sobre bienes muebles. En cambio, cuando se trata de inmuebles, es un contrato formal, en virtud de que debe hacerse constar por escrito, el cual será privado o público, según que el valor de las cosas exceda o no del equivalente a 500 veces el salario mínimo general. La permuta tiene la característica de ser un contrato principal, en cuanto que no requiere de otra obligación o contrato para subsistir, sino que tiene existencia propia. Este contrato puede ser instantáneo o de tracto sucesivo. Cuando las partes se otorgan las prestaciones a que están obligados, en el preciso momento de celebrarse el contrato, este será instantáneo. En cambio, si las prestaciones se dan en forma diferida o en exhibiciones periódicas, la permuta se considerara de tracto sucesivo, porque no se cumple o ejecuta en el instante de su celebración, sino posteriormente.
