FACULTAD DE ARQUITECTURA DISEÑO Y URBANISMO
UNIVERSIDAD NACIONAL DEL LITORAL
ARQUITECTURA LEGAL 2019
MEDIANERÍA
EL DERECHO DE LA PROPIEDAD PRIVADA
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Cálculo de Medianería: Un Trabajo Práctico para Estudiantes de Arquitectura, Diapositivas de Arquitectura
Un trabajo práctico para estudiantes de arquitectura, enfocado en el cálculo de medianería. Se explora el concepto de medianería, sus variantes de ubicación, y se proporciona una guía paso a paso para realizar el cálculo del valor de reposición de un muro medianero. El documento incluye ejemplos y una tabla de ross-heidecke para la depreciación.
Tipo: Diapositivas
2018/2019
1 / 27
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FACULTAD DE ARQUITECTURA DISEÑO Y URBANISMO UNIVERSIDAD NACIONAL DEL LITORAL
ARQUITECTURA LEGAL 2019
MEDIANERÍA
EL DERECHO DE LA PROPIEDAD PRIVADA
LA PROPIEDAD SOBRE ALGO.
REPRESENTA LA POSIBILIDAD DE TENER COSAS: TENERLAS, USARLAS, POSEERLAS.
EJERCIENDO SOBRE LAS MISMAS LA MÁS ABSOLUTA VOLUNTAD, DECISIÓN Y
DISPOSICIÓN.
MEDIANERÍA
APARECE EL CONDOMINIO
COMO EXPRESIÓN DE PROPIEDAD COMPARTIDA:
DOS O MÁS PERSONAS COMO DUEÑOS DE UNA MISMA COSA.
MEDIANERÍA
LA CUESTION URBANÍSTICA.
EL DERECHO PÚBLICO
La Medianería la impone lo Público y se regula por Derecho Privado:
- Que determina la subdivisión del suelo urbano en lotes.
- Que optimiza los espacios compartiendo el muro lateral entre dos heredades.
En ese concepto la pared medianera es de orden público
MEDIANERA (^) DERECHOS
Los derechos y obligaciones quedan con la cosa
A USARLA SIN IMPEDIR USOS IGUALES AL VECINO
A PAGAR SU MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
- Está al servicio de ambos linderos
- Se hace con destino de ser compartida
*ÁREAS COMUNES
Contraen
INDIVISIÓN FORZOSA
OBLIGACIONES
PROPTER REM
*ÁREAS COMPARTIDAS
MEDIANERÍA
SE HACE USO DEL MURO EN FORMA
- ESPECÍFICA: Se hace uso del muro por ejemplo: para soportar cargas, para aislamiento acústico, térmico, para separarse del exterior, cubrir una cochera, colocar cañerías de agua, luz, gas, soportes de toldos, etc.
- SIMPLE CERRAMIENTO: Se hace uso del muro para cuidar la intimidad o seguridad.
- ALTURA DE CERRAMIENTO FORZOSO: 3.00 m si las normas municipales no establecen otra altura. (Normalmente es de 1.80 a 2.00)
MEDIANERÍA- UBICACIÓN
EMPLAZAMIENTO IDEAL
- SE EMPLAZA O UBICA EN EL LÍMITE QUE SEPARA AMBOS LOTES O PARCELAS DE MANERA “ENCABALLADA”
- SU PLANO MEDIO COINCIDE CON EL EJE DIVISORIO DE LOS TERRENOS
- SERÁ DE PROPIEDAD COMPARTIDA DESDE EL CIMIENTO Y EL SUELO, HASTA LA ALTURA DEL EDIFICIO MÁS BAJO
Eje medianero
MEDIANERÍA- VARIANTES DE UBICACIÓN
B- DESPLAZADO HACIA EL LADO O
DENTRO DEL TERRENO DEL 2DO
EDIFICANTE
EDIFICÓ LA TOTALIDAD DEL ESPESOR DEL MURO EN TERRENO DEL VECINO
1 ° EDIFICANTE
DERIVACIÓN
AL COBRAR LA PARED CONSTRUIDA DEBERÁ DESCONTAR LA MITAD DE LA FRANJA DE TERRENO:
- VALOR DEL MURO – VALOR DEL TERRENO
2 ° EDIFICANTE
MEDIANERÍA
ARTÍCULO 2010. Presunciones A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
ARTÍCULO 2014. Cobro de la medianería El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.
ARTÍCULO 2015. Mayor valor por características edilicias No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.
MEDIANERÍA- CÓMPUTO
¿QUÉ COMPUTAMOS?
- Nivelación del terreno y replanteo de obra (m2)
- Excavación y llenado de cimientos para muros (m3)
- Mampostería de cimientos de ladrillos comunes (m3)
- Mampostería elevación de ladrillos comunes (m3)
- Aislación vertical: capa aisladora en muros (m2)
- Aislación horizontal: capa aisladora en muros (m2)
- Azotado impermeable para muro (m2)
- Revoques exterior grueso y fino (m2)
COSTOS
DIRECTOS
MEDIANERÍA- CÓMPUTO
LE SUMAMOS
GASTOS GENERALES
un porcentaje adicional por erogaciones complementarias en conceptos de gastos generales.
BENEFICIOS el agregado de un porcentaje beneficio compensatorio más allá del estricto cálculo de los gastos de materiales y mano de obra.
IMPUESTOS
COSTOS
INDIRECTOS
MEDIANERÍA- CÁLCULO
PROCEDIMIENTO MÁS USUAL:
UTILIZACIÓN DE LA TABLA ROSS-
HEIDECKE
MEDIANERÍA- CÁLCULO
Cómo llevar a cabo un INFORME tendiente a redactar un convenio.
TAREAS PRELIMINARES TAREAS OPERATIVAS
Entrevistar Investigar Verificar Relevamiento : Altimétrico y Fotográfico Realizar Informe
Confeccionar Planimetría Computar y presupuestar Calcular la Depreciación Redactar Convenio Hacer firmar a ambos propietarios
TRABAJO PRÁCTICO.
CÁLCULO DE MEDIANERA
CONSIGNA.
El TP consiste en determinar el Valor de reposición a pagar por el segundo edificante por el muro utilizado y que conformará el condominio.
METODOS DE TASACIÓN DEL MURO Depreciación de los componentes. Métodos: a. Lineal o Rectilíneo. b. Cuadrático o Parábola de Kunztle. c. F. W. Ross. d. Depreciación discriminada según Tabla de Ross-Heidecke (Norma Iram 34. 869 )