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ASPECTOS FINANCIEROS DE LOS CREDITOS HIPOTECARIOS EN VENEZUELA
Tipo: Tesis
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Aspectos jurídicos y financieros de la titularización de créditos hipotecarios en Venezuela
ASESOR: Profesor Daniel Lahoud Caracas, Marzo 7, 2012
Según cifras del Banco Central de Venezuela (BCV), el PIB construcción ha experimentado una caída sostenida desde el 2007 hasta el segundo trimestre del 2011, lo cual, unido a una inflación de dos dígitos y una baja oferta de créditos hipotecarios, ofrecen un cuadro económico poco esperanzador para aquellos venezolanos de bajos y medianos recursos que necesitan ahorrar para poder adquirir una vivienda familiar en Venezuela. Por este motivo, este sector ha recibido especial atención de las autoridades públicas los cuales han intentado fomentar el otorgamiento de créditos hipotecarios en Venezuela sin buenos resultados.
Por ejemplo desde marzo del 2005, el gobierno ha destinado un porcentaje anual obligatorio de préstamos que los bancos deben colocar en los rubros de adquisición o construcción de vivienda principal con sus fondos propios. Actualmente y según se evidencia de la Resolución N° 104 de MPPVH (2011) dicho porcentaje está establecido en 12%, del cual únicamente 40% del mismo que equivale a 4.8%, se destina a la adquisición de vivienda.
Asimismo con miras a facilitar la adquisición de vivienda, el gobierno, actuando a través del Banco Central de Venezuela (BCV), ha regulado la tasa de interés social máxima (TIS) que los bancos deben cobrar en sus préstamos hipotecarios con recursos propios y aquellos otorgados con recursos de los fondos regulados por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (Ley BANAVIH). Según Aviso Oficial del BCV de fecha 6 de septiembre de 2011, la tasa máxima de interés social (TIS) para préstamos otorgados con fondos propios está actualmente establecida en 11.42%.
A pesar de la creación de estas carteras obligatorias y la regulación de la tasa del sector hipotecario, estas medidas lejos de estimular el otorgamiento de préstamos hipotecarios, lo han desestimulado, ya que la mayoría de los bancos sólo se limitan a cumplir con el porcentaje obligatorio de 12% de la cartera hipotecaria, del cual realmente un 4.8% es destinado a la adquisición de vivienda sin otorgar préstamos hipotecarios por encima de ese porcentaje. La razón por la cual los bancos prefieren destinar sus demás recursos a otro tipo de préstamos como los préstamos comerciales, es porque en dichos préstamos se puede aplicar la tasa máxima para operaciones activas actualmente establecida en 24% (que resulta de restar 5.5 puntos porcentuales a la tasa actual de descuento, redescuento, reporto y anticipo establecida en
La titularización de activos en Venezuela ha sido objeto de varios trabajos especiales de grado de estudiantes de administración de empresas, especialización finanzas, tanto de la UCAB como del IESA.
De los trabajos realizados observamos que el análisis de los mismos ha recaído tanto sobre activos que ya han sido objeto de titularizaciones, por ejemplo los créditos de vehículo y de consumo de tarjetas de crédito, como también sobre otros activos que nunca han sido titularizados en Venezuela, por ejemplo los créditos del sector de micro-finanzas y los créditos hipotecarios.
Según Ponce y Spinelli (2008) en un trabajo que analiza la titularización aplicada a la cartera automotriz de un banco, se concluyó que los créditos de vehículo podían ser un activo atractivo para la titularización de bancos, empresarios e inversionistas, ya que durante los años precedentes a la realización de dicha tesis (los años 2005, 2006 y 2007), el sector automotriz había reportado un acelerado crecimiento en términos de venta y en consecuencia se había producido un crecimiento en la demanda de los préstamos en este sector. Este antecedente se tomará en cuenta para evaluar la importancia económica y financiera del mercado al momento de titularizar un determinado activo en un determinado período. Asimismo nos servirá de referencia al analizar la titularización de activos de un banco ya que al igual que en los créditos de vehículo de dicho trabajo, los créditos hipotecarios son activos originados por un banco.
En relación al trabajo Degwitz y Pastor (2010) que analiza la viabilidad de la titularización de los créditos al consumo de un banco universal en Venezuela, se consideró también que los créditos al consumo constituían un activo subyacente atractivo para titularizar ya que según datos aportados por este trabajo, al menos 35% de las transacciones de compraventa de bienes, eran bienes de consumo tales como televisores, computadoras, ropa, calzado y la línea blanca de los venezolanos. Dicho trabajo además analizó los aspectos positivos financieros que la titularización ofrece a los estados financieros de un banco lo que nos sirve de referencia para establecer las motivaciones económicas de los bancos para participar en este tipo de estructuración en Venezuela.
Se encontró un único antecedente respecto a la titularización sobre préstamos hipotecarios el cual fue realizado por Urdaneta (1997). En el mismo se observó
un interesante resumen respecto al funcionamiento y éxito del mercado hipotecario en los Estados Unidos. Dicho antecedente podrá ser tomado en consideración en el presente trabajo a objeto de confirmar la factibilidad y éxito que este tipo de titularizaciones representan para una sociedad una vez que este mecanismo ha sido institucionalizado en un determinado país.
Adicionalmente, de la revisión de trabajos sobre titularización, se encontró un interesante trabajo de Duport y Viveros (2001) respecto a la Titularización como nueva visión para el desarrollo de un país el cual también servirá de antecedente académico para el presente trabajo, ya que muestra la importancia del uso de la titularización, no sólo para el sector privado, sino también para el sector público como solución a la crisis económica de falta de vivienda y pobreza de un país. Según lo concluido en dicho trabajo el problema de la falta de utilización de este mecanismo en Colombia en sus inicios, se debió principalmente a un tema cultural por la falta de conocimiento de los tipos de estructuraciones y de los beneficios que las mismas podían aportar a los déficits de vivienda dentro del sector público. A la fecha que se realizó dicho trabajo, causaba asombro que los colombianos estaban acostumbrados a financiar sus necesidades económicas únicamente a través de los mecanismos ordinarios tales como los créditos internos y externos pero no a través del financiamiento a largo plazo, en el cual consiste una titularización.
Finalmente, de la revisión de todos estos trabajos se observó que a pesar de que todos hacían referencia al marco jurídico de la titularización, lo hacían de una manera general sin analizar en detalle los obstáculos legales que se pudieran presentar en este tipo de estructuraciones en Venezuela.
III- PROBLEMA
El presente trabajo buscará no sólo analizar la factibilidad financiera del modelo, sino además detectar los obstáculos legales que pudieran presentarse en este tipo de estructuraciones en Venezuela, especialmente a la luz de las recientes modificaciones de la Ley de Instituciones del Sector Bancario (2011) y la Ley de Valores (2010), proponiendo la alternativa más viable para realizar una titularización de préstamos hipotecarios en el país.
Para determinar si la titularización es factible financieramente, determinaremos si se generan suficientes ganancias a sus actores como para impulsar el uso de titularizaciones cuyo activo subyacente sean los créditos hipotecarios. Para ello será necesario plantearnos las siguientes interrogantes: ¿Representarán
El alcance del presente trabajo consiste en analizar la viabilidad de la titularización de préstamos hipotecarios en Venezuela desde el punto de vista financiero y principalmente desde el punto de vista legal. A tal efecto se revisará la normativa vigente de titularización de activos así como prospectos de titularizaciones ya realizadas en Venezuela los cuales comprenden otros activos distintos a los créditos hipotecarios, como los créditos de vehículos y los créditos de tarjetas de crédito.
La limitación del presente trabajo vendrá dada principalmente por el hecho de que al no haber antecedentes respecto a la titularización de créditos hipotecarios en Venezuela, podrán surgir dudas o problemas cuyas respuestas en algunos casos no será posible deducir a partir de casos análogos, ni entrevistas a expertos o revisión de las experiencias y soluciones aplicadas en otros países.
VII- OBJETIVOS.
Los objetivos a perseguir con el presente trabajo son:
a. Estudiar el impacto de las recientes reformas de la Ley de Instituciones del Sector Bancario y de la Ley del Mercado de Valores en la titularización de créditos hipotecarios en Venezuela.
b. Proponer un modelo de titularización de créditos hipotecarios en Venezuela que sea viable desde el punto de vista financiero y legal.
c. Corroborar las motivaciones económicas de los participantes de este tipo de titularización que permitan la institucionalización de este mecanismo en Venezuela.
A. Concepto de titularización de créditos bancarios.
La titularización de créditos bancarios es un proceso mediante el cual activos ilíquidos conformados por créditos bancarios a largo plazo propiedad de una institución financiera (Originador o Interesado), son
agrupados y cedidos de manera perfecta, plena, definitiva e irrevocable a un tercero llamado Vehículo de Propósito Especial (VPE) que puede operar bajo la figura de un fideicomiso o de una sociedad anónima (como por ejemplo: una sociedad titularizadora), la cual a su vez hace una oferta pública de unos títulos de valores en el mercado de valores para el público en general, otorgándoles derechos crediticios a los inversores sobre la cartera cedida conocida como el “activo subyacente”, luego de haber reforzado la calidad crediticia de esos activos para facultar la colocación de los títulos en el mercado.
B. Nacimiento de la figura de titularización en los Estados Unidos.
Esta figura nació en los Estados Unidos de América a mediados de los años 60, en respuesta a la necesidad de los bancos de liberar préstamos hipotecarios otorgados a tasas preferenciales fijas a largo plazo y que por efecto de la inflación, constituían activos ilíquidos que generaban bajas ganancias, ya que los nuevos préstamos eran captados a tasas variables mucho más altas.
Por décadas estos bancos anglosajones habían otorgado créditos hipotecarios que mantenían hasta su vencimiento o hasta su pago por anticipado. No fue sino hasta luego de la Segunda Guerra Mundial que las instituciones financieras americanas buscaron otras alternativas de financiamiento al no poder satisfacer la creciente demanda de créditos hipotecarios. De esta manera los bancos de inversión americanos comenzaron a atraer inversionistas al crear un vehículo de propósito especial (VPE) que pudiera separar los fondos de créditos hipotecarios del riesgo de crédito mediante la emisión de deuda sobre los flujos de caja futuros de dichos créditos hipotecarios.
Para impulsar este producto en los Estados Unidos, se crearon agencias financieras federales como el Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) en 1934 y el Government National Mortgage Association (GNMA o Ginnie Mae) en 1968 que compraban préstamos hipotecarios en el mercado secundario los cuales eran garantizados por empresas de seguros especializadas como el Federal Housing Administration (FHA ) contra el incumplimiento de pago, convirtiendo a estos papeles, en un verdadero mercado atractivo para los inversionistas.
destaca la emisión de RMBS por US$6.5 millones en el mercado de bonos mexicano, por parte de siete SOFOLES, dos bancos y el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT).
Las SOFOLES han originado y emitido títulos respaldados por hipotecas de familias de bajos ingresos, concentrando el 60% del total de los bonos respaldados con hipotecas residenciales en México. Además grandes bancos han comprado algunas de las compañías SOFOLES más importantes del mercado. Por otra parte el INFONAVIT ha participado en alrededor del 20% en este tipo de emisiones en el mercado mexicano.
D. Historia de titularizaciones en el mercado venezolano.
En Venezuela a la fecha del presente trabajo, no se ha realizado ninguna titularización de créditos hipotecarios. No obstante lo anterior, haremos una breve referencia a las principales titularizaciones sobre otros activos ocurridas en el mercado de valores venezolano que nos servirán como referencia a la titularización de créditos hipotecarios en lo relacionado a las garantías utilizadas en previas titularizaciones para reforzar los activos, el monto de la emisión y la tasa de rendimiento promedio que pudiera hacer mas atractiva la emisión.
La historia de las titularizaciones en el país se inicia hace más de una década cuando en 1993 se estructura una emisión de títulos respaldados por facturas de la Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) y se emiten títulos respaldados por instrumentos de crédito sobre una cartera de financiamientos de maquinaria de VENEQUIP.
Seguidamente, en el año 1995, se realiza una titularización de contratos para Papeles Venezolanos, C.A. (PAVECA).
Posteriormente entre los años 1998 y el 2000 el Banco Mercantil, efectuó la primera titularización de cartera automotriz.
Entre los años 2004 y el 2006 se desarrollaron otro tipo de titularizaciones como es el caso de Factor AG (2004), Venezuelan Oil Shipping (2005) y El Universal (2006). La titularización de Factor AG representó una emisión de títulos de participación por cinco mil millones de bolívares respaldados por cuentas por cobrar (facturas) cedidas por Factor AG, las cuales habían sido adquiridas por éste como resultado de operaciones de factoring para
terceros. Esta emisión se respaldó con un 20% de sobrecolaterización y la posibilidad de sustituir las cuentas por cobrar.
La titularización de Venezuelan Oil Shipping consistió en la emisión de tres certificados de inversión por ciento diecisiete mil millones de bolívares, respaldados por los derechos económicos cedidos parcialmente derivados de un contrato de fletamento a tiempo determinado de ciertos buques banqueros entre PDVSA Petróleos (Empresa estatal principal filial de Petróleos de Venezuela) y Sea Pioneer Shipping Corporation, compañía constituida en la República de Panamá. Los certificados contaban además con un 20% de sobrecolaterización, una cuenta de reserva a fondearse con los tres primeros meses de intereses correspondientes al pago del título, excedentes del fondo fiduciario producto del rendimiento del activo subyacente, una cuenta de garantía por donde circulaban los pagos provenientes de la cesión de los derechos del contrato de fletamento y un fondo de reserva que retenía el 50% de los pagos recibidos hasta alcanzar diecinueve millones de dólares.
La titularización del Universal en el año 2006, consistió en una emisión de títulos de participación por veinte millardos de bolívares respaldados por los derechos de crédito a favor de el Diario El Universal derivados de (i) la contratación de venta de publicidad y servicios, a crédito, a tiempo determinado y firmados entre el Diario el Universal y sus clientes directos y/o (ii) las facturas emitidas por el Diario El Universal por concepto de venta de publicidad o servicios a los clientes directos y/o los aportes de dinero efectivo producto de los derechos de crédito referidos en el apartado identificado como (ii) y/u otros aportes de dinero efectivo que el Diario el Universal hiciera al fideicomiso. Además, contaba con un 20% de sobrecolaterización, la posibilidad de sustituir los derechos de crédito y facturas derivados de los contratos de venta, así como la reposición o sustitución de facturas que presentasen un atraso mayor a 90 días continuos.
En Mayo de 2008, Titularizadora Occidental de Descuento emitió títulos de participación por seiscientos millones de bolívares respaldados por una nota estructurada de Merrill Lynch.
En el 2008, Titularizadora Occidental de Descuento en su carácter de Emisor y Vehículo de Propósito Especializado también emitió títulos de participación por once millones de bolívares, cuyo activo subyacente estaba
implicará una reducción de la brecha entre los plazos de los activos (créditos hipotecarios otorgados a 10 y 20 años) y los pasivos (depósitos generalmente a la vista) así como la adquisición de una cartera de créditos más diversificada.
Para los Inversionistas, la titularización debe ofrecerles opciones rentables no disponibles en otros productos. También debe permitirles lograr una diversificación de su portafolio y eliminar los riesgos de intervención, liquidación, mala administración y expropiación asociados al banco Interesado.
E.2 EXISTENCIA DE ACTIVOS FAVORABLES PARA SU TITULARIZACIÓN.
Los activos deben presentar las siguientes características para ser titularizados exitosamente:
a) Deben tener características homogéneas. Ej.: documentación de préstamo estandarizada.
b) Deben contar con flujos de caja predecibles. Debe disponerse de información histórica sobre el desempeño de los activos objeto de la titularización que permitan evaluar la calidad crediticia de los activos.
E.3. EXISTENCIA DE UN MARCO LEGAL APROPIADO.
La titularización debe contar con un marco legal apropiado para que tenga éxito. Dicho marco legal debe regular los siguientes aspectos mínimos para permitir su adecuado y ordenado funcionamiento:
a) Separación legal entre el VPE y el Interesado, debe tratarse de personalidades jurídicas distintas para el caso de la intervención y liquidación del Interesado.
La legislación debe permitir la creación de una entidad legalmente separada bajo la forma de fondo fiduciario, o sociedad anónima. De esta manera los acreedores del Interesado no podrán ir contra los tenedores de los títulos emitidos por el VPE que puedan llevar al VPE a la insolvencia.
b) Debe existir una figura legal para la transferencia de los activos ya sea por vía de cesión, novación o subrogación que implique una venta limpia-perfecta ( true sale ) y bajos costos de cumplimiento de formalidades para perfeccionar la venta y la notificación del deudor.
c) Deben existir requisitos mínimos para el registro y publicidad de la emisión. Debe existir un prospecto donde se establezcan los requisitos mínimos de información para proteger los intereses de los inversionistas así como los requisitos contables, de auditoría y legales para su publicación.
E.4. TEMAS IMPOSITIVOS.
a) Se debe determinar si el VPE está sujeto al pago de impuestos. Algunas estructuras de participación pueden ser entidades sujetas a impuestos si están constituidas bajo la figura de una corporación y modifican sus flujos de caja. Algunos países, como en los Estados Unidos de América han legislado para que el VPE esté exento de impuestos.
b) Se debe determinar la implicación de impuestos en la transferencia de los créditos hipotecarios. Esto puede depender si la transferencia del activo es considerada como una “venta” o como un “préstamo”, dependiendo si el activo subyacente sale o no de los balances del Interesado. Si es considerado una venta estará sujeto a impuestos sobre la ganancia von motivo de la venta. Esto afecta en consecuencia los costos de la titularización.
E.5. LA CALIFICACIÓN DEL CRÉDITO.
De conformidad con las leyes venezolanas, es facultativo de la Superintendencia Nacional de Valores (SUNAVAL) exigir o no una calificación de riesgo dependiendo de la emisión, no obstante en la práctica, SUNAVAL siempre solicita dicha calificación.
La calificación crediticia está directamente asociada al rendimiento de la emisión. Cuanto más elevada sea la calidad crediticia menor será el rendimiento para el inversionista ya que estará menor expuesto al riesgo y mayor será el éxito de la emisión.
E.6. MEJORAS CREDITICIAS EN UNA TITULARIZACIÓN.
En vista de los diversos riesgos asumidos en una titularización, existe una serie de garantías que buscan mejorar la calidad crediticia de los activos subyacentes objeto de la emisión.
En ese sentido muchas veces el éxito de la colocación de los títulos depende de la calidad de las garantías.
Las Normas sobre Titularización establecen que SUNAVAL podrá solicitar cualquiera de las siguientes garantías para garantizar las obligaciones bajo los títulos de participación dependiendo de los riesgos asociados al activo subyacente.
Las normas relativas a la Oferta Pública sobre la Titularización de Activos publicadas en el año 2002 las cuales regulan la titularización en Venezuela, establecen que toda persona que pretenda hacer una oferta pública de Títulos de Participación debe presentar un prospecto indicando las condiciones de la emisión a objeto de obtener una autorización de la Superintendencia Nacional de Valores (SUNAVAL). Dichas normas especifican la información que deberá incluirse en el prospecto y en la publicidad de la emisión.
En relación al activo subyacente, las normas establecen que se puede titularizar cualquier bien o conjunto de bienes aportados al vehículo de propósito especial (VPE), destinados a respaldar la oferta pública de títulos de participación.
Asimismo las normas establecen que el VPE "puede ser cualquier persona jurídica creada con el fin de recibir el activo subyacente, y que a su vez podrá emitir los títulos de participación".
Respecto a quién puede ser el Interesado, un estudio del Instituto Iberoamericano de Mercado de Valores sobre Titularizaciones en Latinoamérica (2007), que comparó la normativa sobre titularización en varios países Latinoamericanos, concluyó que las normas sobre titularización en Venezuela no hacen mención del Interesado, a diferencia de otras legislaciones, por lo que consideró que no existe ninguna limitación en relación a quienes podrían actuar como originadores/interesados de los procesos de titularización en Venezuela: "En la práctica los acreedores originarios cedentes han sido muy diversos tanto bancos como empresas."
Respecto al proceso de autorización y registro, el estudio del Instituto Iberoamericano de Mercado de Valores sobre Titularizaciones en Latinoamérica (2007) señaló que dicho proceso "es similar al aplicable al resto de títulos valores: el originador (Interesado) presenta una solicitud a la que la CNV (hoy día SUNAVAL) la cual cuenta con 30 días para responder. Una vez autorizada la titularización, la CNV (hoy día SUNAVAL) ordena su registro en el Registro Nacional de Valores y el emisor tiene tres meses para iniciar la colocación y seis para culminarla".
De conformidad con las Normas sobre Titularización, la colocación "podrá ser realizada directamente por el ente emisor o a través de agentes de colocación, los cuales podrán actuar en firme, garantizando la colocación o en base a mayores esfuerzos". Los títulos de participación podrán representarse mediante anotaciones en cuenta o certificados y deberán estar desmaterializados en la Caja Venezolana de Valores (C.V.V).
F.3. LEY DE FIDEICOMISOS.
Según la Ley de Fideicomisos (1956) (derogada parcialmente por la LISB en aquellas normas que la contravengan) sólo podrán ser fiduciarios las instituciones bancarias y las empresas de seguro constituidas en el país de conformidad con las autorizaciones pertinentes establecidas en la Ley de Instituciones del Sector Bancario y la Ley de Seguros.
De conformidad con la Ley de Fideicomisos, el fideicomiso se define como una relación jurídica por la cual una persona llamada fideicomitente transfiere uno o más bienes a otra persona llamada fiduciario, quien se obliga a utilizarlo a favor de aquél o de un tercero llamado beneficiario. El fideicomiso debe constar en documento auténtico. Los bienes transferidos y los que sustituyan éstos no pertenecen a la prenda común de los acreedores del fiduciario.
Según Rodríguez (2009) es necesario que la separación contable de los bienes dados en fideicomiso, se refleje en la presentación del balance de la sociedad fiduciaria, pues ni los bienes fideicometidos incrementan el activo social del Banco Interesado, ni las deudas asumidas con cargo a la realización de la finalidad prevista afectan el pasivo del Banco Interesado "razón por la cual los encargos fiduciarios deben figurar en las llamadas "cuentas de orden" (del Banco Interesado) que registran obligaciones contingentes o, como en este caso, bienes radicados en cabeza del fiduciario pero extraños a su patrimonio general".
Más adelante veremos que la utilización del Fideicomiso fue ampliamente utilizada en estructuraciones pasadas pero que como consecuencia de las modificaciones incorporadas a la LISB, actualmente está restringida su utilización.
